作者 | 樂無

來源 | 石頭侃房

導語：中國奧園大洗牌，郭梓文不再控股。

地產行業好久沒這麼熱鬧過了。

9月21日，地產圈迎來一則爆炸性消息：中東投資機構Multi Gold Group Limited成爲中國奧園的新戰略投資方，而創始人郭梓文賣掉過半持股，不再擔任公司控股股東。

此前一天，中國奧園公告，宣佈引入Multi Gold Group Limited作爲戰略投資者。根據協議，Ace Rise同意將其持有的約6.22億股公司普通股轉讓給Multi Gold。轉讓完成後，Multi Gold將成爲中國奧園的單一最大股東。

同時，郭梓文將不再擔任公司控股股東，由執行董事調任爲非執行董事，並不再擔任董事會主席。Multi Gold的唯一董事兼最終實益擁有人Alobeidli將進入董事局並獲取董事局主席席位。

公開資料顯示，Multi Gold Group是阿聯酋的專業投資機構，管理人架構中也有阿聯酋頗具影響力的本地家族成員參與。他們專注於中東和北非地區的項目投資，整體的投資風格偏重可持續性和社會責任感。 

作爲2024年首家完成境外債重組的粵系民營房企，此次迎來中東豪門資本入局，更被業界視爲中國奧園重組戰略上的又一實質性進展。

郭梓文“交棒”中東富豪

自出險以來，中國奧園一直將引進戰略投資者作爲重要自救手段之一，歷經山東國資的盡調、廣東國資的傳聞後，終於等來了自己的白武士——一家來自中東的投資機構。根據公告，9月20日，中國奧園的主要股東Ace Rise與Multi Gold訂立協議，Ace Rise同意轉讓約6.22億股股份給Multi Gold。轉讓完成後，Ace Rise和Multi Gold分別持有中國奧園約5.02億股和6.22億股股份，分別佔全部已發行股本的約13.31%和16.48%。而郭梓文所持股份由Ace Rise和Joy Pacific分別持有，轉讓完成後，除Ace Rise所持的約5.02億股外，Joy Pacific另外持有約1.16億股，合計共6.18億股，佔中國奧園已發行股本的約16.38%，少於Multi Gold的持股比例。

轉讓事項完成後，Multi Gold將成爲中國奧園單一最大股東，而郭梓文將不再擔任公司控股股東。董事會認爲Multi Gold很有可能與公司就現有或未來業務建立重要戰略合作關係，Multi Gold獲確認爲戰略投資者。

另外，自9月20日起，時年60歲的郭梓文由中國奧園的執行董事調任爲非執行董事，並不再擔任董事會主席、提名委員會等職務。相關任期爲一年，並自動續期，報酬約爲每年40萬港元。

Multi Gold的唯一董事兼最終實益擁有人Alobeidli將進入董事局並獲取董事局主席席位。

據披露，Alobeidli今年45歲，於多個領域擁有逾二十年的經驗，其中包括科技、房地產及戰略諮詢領域。據奧園方面披露，自2023年以來，Alobeidli擔任Magnuvest Investment的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產項目；此前還曾擔任多家公司的行政總裁。

在業界看來，中東投資集團入主並控股，對中國奧園相關利益方來說都可謂是實質性利好消息。

在過往數月中，雖然受累於房地產行業整體持續低迷環境，中國奧園在境內外重組方面仍取得穩健進展，一方面與諸多債權人達成重組階段性方案，一方面仍在積極推進落實保交樓等重大經營目標中取得進展。 

據知情人士透露，該中東投資集團對於中國的房地產市場有自己的獨特理解和見地，他們認爲有充足的耐心和資源，並長期看好中國房地產市場穩定發展。此外，新的投資者希望通過這次戰略入資中國奧園，向潛在中國買家推薦阿聯酋及中東地區的房地產業務相關產品。 

中國奧園公告明確，中東投資集團戰略進駐後，將加強及改善集團管理層工作，並確保其管理團隊穩定，爲中國奧園後續戰略發展和日常運營提供全方面支持。

中國奧園重組之路遇阻

中國奧園的化債之路並不平坦，在境外債務重組方案獲批後，中國奧園剛剛發佈關於境外債重組計劃持有期延長的消息。

9月10日，中國奧園發佈公告，宣佈境外債務重組計劃的持有期延長6個月，至2025年3月20日。

公告指出，公司及附屬Add Hero已行使酌情權，根據中國奧園計劃及Add Hero計劃的條款，將持有期延長6個月。持有期屆滿日期延長至2025年3月20日（即重組生效日期後12個月的日期）。

中國奧園還表示，公司及Add Hero可全權酌情進一步延長該日期，這是根據持有期信託契約條款可分配信託資產的最遲日期。

此前的2023年11月19日，中國奧園重組計劃被曝受阻。市場消息顯示，中國奧園境外債務重組方案於2023年10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，中國平安保險海外（控股）有限公司提出反對意見。

在此之前，中國奧園已經歷漫長的至暗時刻。2022年4月1日，中國奧園開始停牌，直到2023年9月25日復牌，歷經17個多月。

2023年下半年，中國奧園的化債行動明顯加快。2023年11月29日，中國奧園披露約佔已投票有表決權計劃債權總值的79.11%債權人投票贊成中國奧園境外債重組計劃，這意味着其61億美元境外債重組方案獲得通過。

2023年12月21日，有市場消息稱，中國奧園根據美國《破產法》第15章在紐約法院申請破產保護。

對此中國奧園公開回應，是因爲現有公開債券受紐約法管轄，確認程序是推進境外債務重組的必要步驟，不是破產清算程序，其目的是確認已經獲得大多數債權人同意的公司重組計劃，防範訴訟風險，以便利境外債務重組計劃的成功實施。

今年1月12日，中國奧園披露公告，其境外債務重組計劃已獲相關法院批准。這是繼融創之後，又一家境外債重組獲通過的出險房企。

根據獲批的境外重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。

繼境外債務重組方案獲債權人會議投票通過，取得相關法院批准後，奧園境外債務重組計劃達成所有重組條件，於今年3月20日正式生效，成爲首家完成境外債務重組的粵系房企。

中國奧園仍未“上岸”

中國奧園是老牌粵系房企，1996年在廣州成立，2007年在港交所上市。

2019年，中國奧園銷售額首度突破千億，達到1180億元，躍居全國銷售前30強。2020年，其銷售額進一步增長至1330億元，穩居行業TOP30。

然而2022年1月，面對即將到期的美元債兌付，中國奧園自曝“無力償還”，並透露有意引入戰略投資者，爲眼下的債務危機紓困。

2023年7月，中國奧園拿出債務重組方案：發行4支、總計23億美元新債券，置換部分舊債；發行10億股“新股”；發行1.43億美元“無息強制可轉債”；發行16億美元“永續債”。

雖債權人有不少異議，但最終在博弈4個月後，於去年11月獲債權人通過，並在今年3月最終生效。重組完成後，中國奧園淨資產整體增厚約313.5億元，2024年6月末有息負債較去年底減少約284億元，資產負債表狀況大幅改善。

然而，截至上半年末，中國奧園賬面上受限制銀行存款約爲23.18億元，銀行結餘及現金約爲16.00億元，合計同比上年末減少約15.32億元，規模縮減28.11%。

此外，中國奧園仍陷資不抵債的困境，截至上半年末總資產約爲1886.35億元，較年初減少5.38%；總負債爲1904.07億元，較年初減少16.29%；資產負債率則是較年初下降了13.15個百分點至100.94%。報告期內，融資成本同比擴大2091.67%至26.3億元。

除了資金端面臨壓力，中國奧園在銷售端同樣悽慘，期內公司銷售物業收入約爲39.94億元，同比下降56.9%，對應交付物業面積亦同比減少64.3%至41萬平方米。

最終，中國奧園上半年實現營業總額約47.34億元，同比下降56.7%；錄得毛利爲-2.03億元，而去年同期爲7.42億元，公司毛虧損率爲4.3%。

不過，境外債務重組實現大幅削債後，中國奧園的業績也受到正面影響。中國奧園預計2024年上半年淨利潤爲210億~230億，與2023年同期虧損29億相比，實現了顯著的盈利。

中國奧園方面解釋，2024年上半年實現溢利淨額，主要由於該公司完成境外債務重組錄得重組收益所致。

對於中國奧園來說，重組成功不是結束，而是開始。接下來如何把握這來之不易的機會，尋找到重回經營正軌的突破口，或許纔是考驗公司管理層的真正難題。