（翠湖天地前期已交付項目。瑞安房地產/圖）

　　“開盤即罄108套，創紀錄勁銷119.79億元，翠湖天地不負衆望。”9月28日，瑞安房地產（00272.HK）行政總裁王穎發出了這樣的慶祝海報。

　　就在前一天，套均1.11億元、均價約21萬元/平方米的翠湖天地六期項目實現“日光”，總價格段爲7571萬元—3.56億元。這個位於上海新天地的城市更新項目，一直是上海市豪宅市場的標杆和風向標。

　　《中國經營報》記者在採訪中瞭解到，翠湖天地六期項目於9月27日13時起按搖號排序結果分批次到場選房，每組顧客選房時間僅3分鐘。這也意味着，意向購房客戶需要在短短幾分鐘內現場作出斥巨資買房的決策。

　　除翠湖天地六期外，上海市豪宅市場近期走出了一波“獨立行情”。克而瑞統計數據顯示，今年前8月，單價10萬元/平方米以上項目成交面積104.49萬平方米，與去年同期的108.53萬平方米基本持平。相較之下，上海市今年前8月總體成交面積僅427.2萬平方米，較去年同期的635.93萬平方米下降約32.82%。

　　在業內人士看來，上海市豪宅市場競爭或將更加激烈。在上海市大力推動城市更新背景下，一批風貌改造項目將在2024—2025年集中入市。上海市部分核心區域的高端住宅項目開始出現“掐尖”情況，市場競爭有望加劇。

　　一棟樓攬金近120億元

　　公開資料顯示，翠湖天地位於上海市黃浦區新天地板塊，是瑞安房地產推出的高端住宅系列。此次入市的翠湖天地六期項目爲1棟48層、總高度180米的超高層住宅，共計有108套房源。

　　據悉，翠湖天地六期項目以大平層戶型爲主，包括84套470平方米、6套520平方米、14套700平方米的房源，此外還有4套頂層複式。從銷售情況來看，所推房源銷售均價約21萬元/平方米，總價格段爲7571萬元—3.56億元，套均總價約1.11億元。

　　根據公示信息，9月17日—21日，翠湖天地六期項目開啓認購，共計393組意向客戶簽訂了購房意向書，其中272組意向認購客戶符合上海市住房限購政策和商品房銷售管理規定，且積分達到入圍分數線69.6分。

　　按照社保月份計算，基礎分60分需要40個月，基礎分50分需82個月，基礎分40分需124個月，基礎分30分需165個月，基礎分25分需186個月的社保時間。換句話說，這些億萬富豪想要購買翠湖天地六期項目，需要至少繳納約三年半時間的社保。

　　一名陪同客戶現場選房的中介人士告訴記者，選房當天現場停滿了各式豪車，現場叫號節奏非常快，叫號至120餘號時，翠湖天地六期項目便實現清盤，僅有10餘組客戶選擇了放棄。

　　上述中介人士表示，翠湖天地六期項目之所以如此火爆，一方面，新盤與前面五期二手房存在明顯的“價格倒掛”現象；另一方面，上海新天地早在2016年便被評爲“全球20大文化地標”之一，也是上海市產品力最強的豪宅板塊之一。

　　就在同一天，位於上海市徐彙區濱江板塊的中海領邸·玖序三期也迎來開盤，共推出178套房源，均價14.67萬元/平方米，套均總價最高3300萬元，共吸引377組意向購房者參與爭奪，並於當日售罄。

　　這也是該項目1個月內第2次加推新房源。8月29日，中海領邸·玖序二期項目推出120套房源，開盤32分鐘後便實現清盤，銷售額高達31.6億元。截至目前，中海領邸·玖序項目累計實現銷售額約148億元。

　　“作爲上海市當前最‘壕’的房地產項目，翠湖天地六期入市引起市場關注，也成爲上海樓市的風向標。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，翠湖天地六期去化效果相當不錯，說明上海市高端產品的承接力在短期無需憂慮。目前正值房企9月的最後衝刺期，多個項目預計在國慶前後完成開盤，屆時交易數據也會出現快速上行。

　　風貌豪宅“井噴”入市

　　事實上，上海市豪宅市場火熱已久。

　　8月17日，位於黃浦區董家渡板塊的融創外灘壹號院二期再度開盤，110套房源在1小時內便售罄，當日實現總成交金額56.74億元；同日，越秀蘇河和樾府創造了“2小時銷售124套房源”的去化佳績；8月25日，黃浦區豫園板塊的錦園項目推出33套房源，同樣當天全部售罄，總成交金額高達18.27億元。

　　克而瑞數據顯示，2024年8月，上海市單價10萬元/平方米以上項目成交面積13.08萬平方米，環比上升61.34%，同比下降14.73%。截至8月底，全國成交金額前50的項目中，上海市共有26個項目入圍，佔比超過全國半數，而北京市、廣州市、深圳市分別爲5個、4個和6個。

　　記者注意到，由於上海市大力推進城市更新，中心城區風貌住宅尤其是風貌別墅成爲當前豪宅市場的主要“貨源”。6月27日，中海順昌玖裏和恆昌玖裏風貌別墅正式入市，29.8萬元/平方米的單價刷新了上海市新房均價歷史新高，最終49套房源成功實現“日光”。

　　位於上海市靜安區中興路板塊的保利永興裏，便是典型的風貌更新項目，在9月21日剛剛開放售樓處。

　　保利永興裏項目置業顧問告訴記者，項目高層房源建築面積約100平方米，共有138套可售房源，房地聯動價約12.5萬元/平方米，目前樣板間已經開放；風貌別墅爲聯排和雙拼產品，建築面積約170—210平方米，房地聯動價約18萬元/平方米，預計將在今年11月份入市。

　　風貌豪宅“井噴”入市，也讓項目間的搶客競爭持續加劇。克而瑞統計數據顯示，截至2024年8月底，上海市風貌住宅待入市樓盤量約20個，預計供應量約97萬平方米。同時，上海市中心城區待開發的風貌住宅儲備地塊和儲備項目量高達18個。

　　“我們項目距離人民廣場僅約2000米，與蘇河灣商圈直線距離約900米。”保利永興裏項目置業顧問表示，儘管項目地處上海市最核心的地段，但由於風貌改造類產品較多，項目從今年7月前後便已開始蓄客。目前，由於政策端不斷放鬆，前來預約看房的客戶也越來越多。

　　克而瑞方面分析認爲，隨着供應量攀升，加之一、二手房價差倒掛逐步消失，甚至二手房價持續下跌低於新房價格，整體豪宅市場熱度或將穩中有降，區域間、產品間的競爭也將持續加劇。“對於供應扎堆的板塊而言，後期項目去化還存在不小壓力，加快入市節奏方爲上策。”

（文章來源：中國經營網）