智通財經APP獲悉，華創證券發佈研報稱，10月21日5年期LPR下降25bp至3.6%，本次降息爲年內第三次降息，5年期LPR年內累計降息60bp。5年期以上LPR再降10bp，按照商貸100萬，等額本息貸款30年測算，月均還款額約下降137元。由於居民對於住宅資產的偏好，導致其往往通過現金流角度去做購房決策，本質是忽視首付的機會成本，而更關注房租與按揭貸款的匹配度，LPR再次下調能在一定程度上降低居民購房成本，有利於加速市場探底。

華創證券主要觀點如下：

5年期以上LPR再降10bp，按照商貸100萬，等額本息貸款30年測算，月均還款額約下降137元

10月21日5年期LPR下降25bp至3.6%，本次降息爲年內第三次降息，5年期LPR年內累計降息60bp。本次降息北京上海深圳首套房商業貸款利率下限降至3.15%(降息前3.4%)，廣州首套房主流商業貸款利率爲LPR-75BP，可能會降至2.85%。二線城市首套房利率下限將普遍進入“2字頭”，如杭州、武漢、長沙執行LPR-70BP，此次下調後可能會降至2.9%。

根據中原地產研究院，2024年10月全國平均利率已經跌到了3.3%左右，若按照貸款100萬，30年等額本息還款測算，若按揭貸款利率從3.3%降低至3.05%，則每月償還額將從4380元降至4243元，月均還款額約下降137元。

由於居民對於住宅資產的偏好，導致其往往通過現金流角度去做購房決策，本質是忽視首付的機會成本，而更關注房租與按揭貸款的匹配度，LPR再次下調能在一定程度上降低居民購房成本，有利於加速市場探底。

華創證券表示，從當前居民購房角度上看，由於無房剛需家庭每月必須支付房租，購房後則需要支付房貸月供，將購房後按揭貸款月供超過家庭月租金與月度公積金之和的部分稱爲剛需家庭的額外支出。若月供=月租金+月度公積金，即額外支出爲0，此時剛需家庭購房後的現金流壓力較小，購房決策或更順暢。按照30%/40%的首付，分別測算一線城市京滬及三四線城市(宜賓、惠州、阜陽)租金收益率底，此次降息後至少分別在1.66%、3.01%，相較6月數據測算(1.78%、3.03%)均有所下降。

資產配置視角下，一線城市、三四線城市可承受的價格底或分別約在租金收益率的2.7%、2.6%左右。按照租金收益率等於負債端加權成本，30%/40%首付，一線城市可能要求的租金收益率或分別達到2.8%、2.68%，三四線城市可能要求的租金收益率或分別達2.79%、2.55%。

利率下行促進市場探底，仍需關注居民收入變化

從居民房價可承擔角度，2024年上半年一線城市租金回報率(北京1.81%、深圳1.69%、廣州1.89%)靠近降息後的租金收益率均衡水平(1.7%-2%)，從模型來看逐步接近房價築底區間。一線城市房價決定機制並非表面供需，而是取決於居民收入預期。根據央行公佈的第二季度城鎮儲戶調查問卷結果顯示，當期及未來收入信心指數尚未明顯好轉。

2024年上半年部分三四線城市租金回報率已超3%，逐步邁進均衡水平，但部分低能級城市面臨供給過剩，房價或仍呈下跌趨勢。

從資產配置角度，租金收益率如果無法大幅高於持房成本，則可能難以刺激起居民資產配置需求，政策更多呈現託底效果。

投資建議：近期地產支持政策頻出，有效政策核心是有資金以承擔損失的方式解決當前供需失衡問題，緩解地方債務壓力可爲地產企穩創造條件。樂觀預期在“止跌回穩”的要求下，預計仍有政策嘗試，關注第二波政策博弈機會。港股華潤置地(01109)、綠城中國(03900)、中國海外發展(00688)、華潤萬象生活(01209)，A股可能作爲政策抓手的地方國企城建發展(600266.SH)、天地源(600665.SH)。

風險提示：政策效果不及預期，微觀層面負反饋延續。