11月6日，領展房地產投資信託基金（00823.HK，下稱“領展”）舉行截至2024年9月30日止六個月的中期業績發佈會。

　　2024/2025財年上半年（下文簡稱“上半年”），領展實現收益71.53億港元，同比增長6.4%；物業收入淨額爲53.59億港元，同比增長5.8%；可分派總額上升4.3%至34.76億港元；每基金單位中期分派按年增加3.7%至134.89仙（即1.3489港元）。

　　管理層介紹，業績增長的主要原因是領展在2月完成收購上海七寶萬科廣場餘下50%權益帶來的新收益貢獻，以及大部分營運的市場取得了較佳表現。

　　領展的物業資產主要位於香港。截至2024年9月30日，領展擁有154項物業資產，總估值爲2370億港元。其中，香港物業一共130項，估值佔比爲74.1%；內地物業12項，估值佔比14.8%；另有12項國際物業，分別位於澳洲、新加坡及英國，估值佔比11.1%。

　　按照業態劃分，零售物業佔比爲70.3%，辦公大樓佔8.7%，停車場及相關業務佔19.9%，物流佔1.1%。其中，香港零售物業佔所有物業估值的51.6%。

　　公告顯示，上半年，香港物業組合收益總額及物業收入淨額分別同比增長2.2%及2.4%，而內地物業組合收益總額及物業收入淨額分別按年上升39.2%及37.6%；國際物業組合收益增長3.0%至8.87億港元，物業收入淨額則減少0.5%至6.00億港元。

　　內地物業組合業績之所以增長顯著，主要是上海七寶萬科廣場的全面綜合入賬，如果撇除此項新收入的貢獻，內地物業組合的收益總額及物業收入淨額將分別按年增長6.5%和4.9%。

　　此外，內地零售資產特別是領展中心城的表現改善也是主要原因之一。領展中心城位於深圳市福田CBD，由於靠近福田口岸、地鐵站和高鐵站，領展中心城受益於“港人北上”的消費熱潮。深圳新聞網在9月的報道中指出，自兩地通關後，領展中心城接待港客數量增幅顯著，部分週末及節假日期間港客更是佔據50%左右。

　　作爲領展最大收入來源，香港物業組合雖然上半年實現了業績增長，但仍有隱憂。由於市場需求疲弱及市場氣氛欠佳，上半年，香港物業組合零售商戶每平方英尺銷售總額按年下跌 4.3%，不過仍優於同期香港整體零售市場的表現（注：跌幅8.8% ）。

　　不過，管理層指出，第二季度“北上”消費支出的收縮以及其它方面的客流上升，帶動了上半年銷售總額整體跌幅收窄，第一季度的跌幅爲5.8%。同時，管理層表示“北上”消費已經是既定的潮流，但是對香港零售商戶銷售業績的影響已經是“穩定下來了”。

　　爲了應對市場大環境，管理層表示會通過各種方法繼續支持租戶，與租戶保持良好的關係，而租金調整不是唯一的選項，也會採取方法實現公司業績增長。

　　據瞭解，領展采取的措施包括對物業資產進行提升、調整非資金附屬收入優化收入來源、通過增加廣告活動提高營銷收入、積極吸引大灣區的商戶從而爲香港物業組合引入新穎、獨特的改變。

　　上半年，領展完成了對香港富善商場及秀茂坪商場的資產提升工程，相關資本開支總額爲 9200 萬元，預計投資回報率分別爲 17.2% 及 19.9%。秀茂坪項目更是領展房託在香港的第 100 個資產提升項目。

　　領展集團行政總裁王國龍預期，未來，市場仍然面臨巨大的挑戰和不確定性，爲實現具韌性及多元化的收益，以及開拓新的增長來源，公司仍會在領展 3.0 戰略下挖掘主要增長動力。

　　相關措施包括以積極的投資組合管理及多元化戰略，去提升物業收益的質量及抗逆力，其次則是透過擴大投資管理業務，包括與資本夥伴合作，加快業務多元化的步伐，並透過提供管理服務帶來費用收入。

　　管理層透露，領展會在亞太區的重要市場做物業組合的平衡分佈，亦會對不同的資產類別進行投資，“日本、澳大利亞和新加坡的投資風險相對比較低，流動性比較好，我們會去考慮”。

　　“我們有在密切留意收購的機會，既留意可收購的項目，也在考慮將已有的物業進行資產的調換，可以賣掉換新的物業進來”，管理層透露，但目前還未有可以對外公佈的項目。

（文章來源：時代財經）