銀柿財經

　　有機構指出，隨着上海高端新房供應放量，供需關係將逆轉，行情將分化。

　　上海豪宅市場風起雲湧，有人進，有人退。

　　近日，嘉裏建設（00683.HK）披露上海金陵路項目最新動態，其首期開發地塊住宅項目命名爲“金陵華庭”，並透露更多項目規劃細節。

　　該項目是嘉裏建設在中國內地投資規模最大的綜合體項目，光是土地款即合計約有221億元，涵蓋住宅、辦公、商業等多元複合業態，總建築面積約67萬平方米。其中的宅地部分，爲外灘街道20年來首次住宅供應土地，首批住宅單位計劃於2025年初推出預售。

　　今年以來，上海高端新房熱銷的新聞屢屢刷屏，國央企、外資、港資甚至資本大鱷等各路人馬都湧入這一市場，想切下一塊蛋糕。有機構指出，隨着上海高端新房供應放量，供需關係將逆轉，行情將分化。

　　已有較爲謹慎的開發商選擇收縮。例如，曾憑藉上海徐匯濱江豪宅項目斬獲好成績的香港置地，於今年10月宣佈，將退出建設銷售型（build-to-sell）住宅發展業務，專注於亞洲門戶城市的投資性房地產。

　　馬來西亞首富加碼內地

　　嘉裏金陵路項目合計由10幅地塊組成，爲上海黃浦區“四大地王”之一。2022年1月，嘉裏建設完成該項目首批4幅地塊的簽約，斥資133.29億元。2023年6月，嘉裏建設公告購入該項目餘下地塊的土地使用權，代價爲87.83億元。

　　由此計算，嘉裏金陵路項目土地款合計約221.12億元。

　　據公開信息，金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米，地上建築面積約44.7萬平方米，其中住宅面積約12.4萬平方米，商業、辦公面積約32萬平方米。此外，該項目要求保護保留的歷史建築規模超過12萬平方米，相當於2個上海新天地商業建築規模。

　　嘉裏建設曾公告稱，歷史風貌保護等元素“將增添項目物業發展部分吸引力，並支持該項目投資物業部分的長期增長。集團預計餘下地塊部分將分階段推出作收租用途，帶來可觀的經常性租金收入。”

　　上海規土局此前已公示該項目首批地塊的規劃。其中的住宅部分，包括4幢44層的高層住宅、12幢3層的低密度聯排別墅。上海市黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室介紹，高層房地聯動價爲15.1萬元/平方米，低密住宅房地聯動價爲25萬元/平方米。

　　據嘉裏建設最新披露，金陵路首期住宅主力戶型爲270平方米-645平方米的大平層。未來項目將落成兩座超甲級寫字樓，以及一條長達近一公里的以騎樓歷史風貌爲特色的旗艦商業大道。項目整體預計將於2028-2030年間分期竣工呈現。

　　對於這一項目，外界看法不一。公告購地後，嘉裏建設股價一度大跌。協縱策略管理集團創始人黃立衝彼時分析稱，香港市場一直認爲內地房地產市場（尤其是一線城市）仍有回調空間，另外，金陵路項目的收購規模大，未來開發難度和風險較高，導致部分不看好的股東拋售股票。

　　嘉裏建設背後的郭鶴年家族，經營的業務極爲多樣化，從甘蔗種植、製造糖、麪粉、飼料、油脂、礦山，到地產、金融、酒店、產業、種植業、商貿和船運等。郭鶴年有着“亞洲糖王”“酒店大王”等頭銜，曾被福布斯歸爲馬來西亞首富。

　　截至2024年中報期末，嘉裏建設內地及香港待售發展物業的應占樓面面積爲1010萬平方呎。內地將帶來應占樓面面積合共850萬平方呎，香港應占樓面面積約160萬平方呎。嘉裏建設表示，這些儲備足以滿足未來五年及其後銷售所需。

　　在2024年中期業績簡報會上，嘉裏建設管理層稱，在土地投拓方面，無論市場好壞，都會密切留意當地市場一手或者是二手的一些投資機會，會持續尋找合適的機會使得物業能夠持續發展。現在的主力是想做好金陵路項目。暫時會謹慎控制建設開支，也會密切監控確保整個在預算範圍之內。

　　受支付金陵路項目土地款的影響，嘉裏建設的負債比率由2023年末的34.1%上升至2024年中報期末的40.9%。截止2024年6月底，嘉裏建設的現金及銀行存款爲123.65億港元，短期銀行貸款及長期銀行貸款之本期部分爲79.18億港元。

　　上海高端新房或面臨分化

　　當下，全國新房市場冷熱分化。而上海高端新房熱銷的新聞屢屢“刷屏”，堪稱走出了獨立行情。

　　進入到11月，上海至少有兩個單價超10元/平方米的高端新房項目觸發積分。分別爲，陸家嘴集團推出的前灘公館二期，4天累計認購550組，認購率超372%。中海領邸·玖章推出的552套房源認購超1558組，認購率282%。

　　受火熱的銷售成績支撐，各路人馬積極補倉上海。

　　擅長開發豪宅的綠城，“殺入”上海，拿下全國單價地王。其於8月競得的徐彙區斜土街道地塊，成交總價48.048億元，樓板價131045元/平方米。業內預期，該項目未來新房的保本價格爲17萬元/平方米。

　　外資也來了。11月1日，新加坡豐隆集團聯合廈門聯發集團，拿下黃浦區一宗歷史風貌保護項目。該項目位於上海黃浦新天地板塊翠湖天地六期項目旁，地段頗具含金量。據福布斯發佈的《2024新加坡富豪榜》，豐隆集團掌舵人郭令明及家族以115億美元的財富，名列排行榜第四。

　　玩轉資本市場的金融大鱷也想切下一塊蛋糕。今年6月，宸嘉·嘉佰道開盤，422套房源兩小時內售罄，收金62億元。該項目背後的開發商宸嘉發展看似名不見經傳，其老闆劉益謙卻來頭不小。他的資本觸角，遍佈A股市場——天茂集團、亨迪藥業、長江證券、國民技術、天宸股份、雲從科技。劉益謙曾豪擲2.8億元，買下了玫茵堂珍藏明成化鬥彩雞缸杯，名震一時。

　　未來幾年，仍是上海高端新房的集中供應期，多家機構認爲，這一市場將面臨分化行情。

　　據克而瑞不完全統計，上海市中心的城市更新類豪宅存量達300多萬平方米，已經浮出水面的風貌別墅達到42個。CRIC研究推斷，2024年-2025年上海舊改豪宅供應將處於井噴期。

　　第一太平戴維斯指出，從今年第二季度開始，上海高端公寓市場供求關係發生轉變，大量的高端項目入市，市場在短期內無法完全消化，供求關係已出現供大於求態勢。第三季度高端公寓供應較去年同期大幅上漲，但成交同、環比均出現下滑，市場開始趨於冷靜。該機構認爲，隨着供應量能的攀升以及一二手倒掛的消失，預計整體豪宅市場熱度或將穩中有降，2024年四季度預計仍有3100套高端公寓即將入市，會對高端買家形成分流態勢，區域間、產品間競爭也將持續加劇，只有均好性強方能實現熱銷。

　　徐匯濱江板塊的香港置地啓元項目曾於今年4月推出80套房源，開盤當日售罄，銷售額達到44.55億元。僅僅6個月後，香港置地選擇急流勇退，退出住宅銷售業務。

　　據媒體報道，香港置地預計在未來10年回收100億美元的現有資本。其中，預計60億美元來自完成並出售餘下的建售物業項目，另外40億美元則主要來自投資物業。該公司計劃加碼資管業務，將公司的資產管理規模從400億美元擴大至2035年的1000億美元。“集團的新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內頂級商業和零售地產行業的增長潛力及抗風險能力，創造多元的收入來源。”

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責任編輯：石秀珍 SF183