本報記者陳婷趙毅深圳報道

　　日前，卓越商企服務（6989.HK）公告全資子公司深圳市卓越物業管理有限責任公司（以下簡稱“卓越物業”）與卓越置業訂立結算協議，涉及兩項資產持股主體的變更。其中，卓越商企服務擬出售深圳市卓投小額貸款有限責任公司（以下簡稱“深圳卓投”）的100%股權予卓越置業，同時收購卓越置業持有的上海寫字樓項目50%股權以及181套商務公寓。前者出售事項交易金額約3.38億元，後者收購事項總代價約2.51億元。今年6月，卓越商企服務還從卓越置業手中買下上萬個車位，代價約6億元。

　　卓越商企服務主要從事物業管理服務，此次其剝離金融服務這一非主營業務，全力聚焦發展主營業務的舉措尚可理解，但其反向收購地產資產的行爲引起了市場關注。

　　近日，卓越商企服務方面對《中國經營報》記者表示，公司獲取的上海寫字樓股權將以持有爲主。標的公寓價格合理且較低，未來有轉售的盈利空間，項目可租、可用、可售，公司計劃以出租兼轉售的方式運營，並非重新進入長租公寓賽道。“兩個項目都能培養公司的商業運營能力，延伸價值鏈。”

　　剝離金融服務業務

　　每年能爲卓越商企服務貢獻千萬元收入的金融服務業務，正在成爲公司前進路上的“包袱”，迎來被出售的命運。

　　公告顯示，深圳卓投成立於2018年5月，主要從事提供金融服務，服務於卓越商企服務在深圳地區有融資需求的物業管理服務業務客戶。2019—2023年，卓越商企服務來自金融服務的收入分別爲約5019.4萬元、4646.7萬元、4129.7萬元、3573.1萬元、1886.8萬元，今年上半年，該項業務收入爲約1935.5萬元。

　　值得注意的是，深圳卓投近年業績波動較大。公告顯示，2022—2023年及2024年前10個月，深圳卓投的收入分別爲約3573.14萬元、1886.77萬元、3549.17萬元，除稅前淨利潤分別爲約2551.16萬元、191.15萬元、772.93萬元。截至2024年10月31日，深圳卓投總資產約爲6.53億元，淨資產約爲3.38億元。

　　對於出售深圳卓投的理由，卓越商企服務在公告中表示，隨着公司物業管理業務在全國一線及新一線成熟並持續擴張，金融服務與物業管理服務之間的協同效應不及公司預期，與此同時，金融業務並沒有帶來新增的物業管理業務抑或提高公司物業客戶的滿意度。從財務影響上看，隨着貸款市場報價利率逐漸下降，金融機構以低成本資金投放加深了貸款市場競爭，低風險優質客戶更傾向於金融機構貸款，使得公司加權貸款利率持續下降，預期未來小額貸款業務的盈利會持續下降，“公司董事會留意到宏觀上貸款業務的風險也在累積”。

　　2022年及2023年，卓越商企服務與金融服務業務部分相關的資產回報率分別爲0.55%及6.79%，遠低於公司整體的資產回報率8.11%及11.92%。卓越商企服務方面表示，出售深圳卓投能剝離非主營業務，聚焦發展主營業務，有利於公司的健康可持續發展，維護股東利益。公司預計出售事項不會帶來任何收益或虧損。

　　值得注意的是，接盤卓越商企服務金融業務資產的是卓越置業，而卓越商企服務也計劃在此次交易中從卓越置業手中收購資產。卓越置業由卓越商企服務控股股東李華持股30%以上，卓越商企服務董事會主席李曉平同時在卓越置業擔任副董事長兼總裁。

　　公告顯示，卓越商企服務擬收購卓越置業持有的深圳市卓越不動產投資有限公司（以下簡稱“深圳卓越不動產”）50%股權，該公司是一家投資控股公司，沒有營運業務，且僅擁有一家附屬公司——上海天築盛科技有限公司（以下簡稱“天築盛科技”）。天築盛科技擁有一幢位於上海五角場中心區的寫字樓，建築面積約爲9.07萬平方米，包含100米高主樓、50米高雙子塔以及下沉式花園廣場。這也是此次收購的主要核心資產，估值約18.15億元。扣除借款及負債後，卓越商企服務對這筆收購僅需支付約1.52億元。

　　交易前，深圳卓越不動產分別由卓越置業和上海萬科房地產有限公司持股50%。2022—2023年及2024年前10個月，目標集團（包含深圳卓越不動產、天築盛科技）的收入分別爲約8484.68萬元、9389.78萬元、7588.29萬元，除稅前淨利潤分別約爲2630.39萬元、2488.5萬元、1382.92萬元。截至2024年10月31日，目標集團總資產和淨資產分別爲約18.96億元、3.03億元。對於目標資產的質量，卓越商企服務方面對記者表示，寫字樓項目地處上海五角場中心區，配套完善，出租率超過80%。

　　值得一提的是，卓越商企服務還將收購卓越置業位於東莞的181套商務公寓，建築面積合計爲1.2萬平方米，總代價約爲1億元，這筆交易附帶回售條款，卓越商企服務可要求卓越置業購回全部或部分股權、資產。

　　根據公告，上述公寓資產是一個集商務、辦公和住宅於一體的綜合體項目。卓越商企服務方面表示：“標的公寓周邊有高爾夫球場配套，項目有稀缺性，價格合理且較低，未來有轉售盈利空間，且地處鄰深環境安靜，規模適中，有改造成研發中心或者數據存儲中心的潛力。”

　　轉型挑戰

　　對於寫字樓、公寓的收購，卓越商企服務在公告中表示，公司董事會認爲目前商業物業價格處於低位，交易是公司以優惠價格收購高質量資產的機遇，具有資本收益潛力並可拓寬公司的收入來源，也可以通過轉售獲得投資收益。“項目位於公司重點佈局區域，符合公司聚焦‘大灣區+長三角+其他地區’的‘1+1+X’戰略。”

　　美好藍圖還尚待兌現。眼下，兩項交易的代價抵銷後，卓越商企服務通過此次關聯交易預計獲得約8631萬元的現金所得款，後續將作爲公司的營運資金。

　　事實上，依據公司管理層的公開表述，近年謀求轉型的卓越商企服務在去年基本完成去地產化。

　　公告顯示，卓越商企服務主營業務包括基礎物業管理服務、增值服務及其他相關業務。今年上半年，公司整體收入約爲20.8億元，同比增長13.2%，歸母淨利潤約爲1.81億元（已剔除擔保負債計提部分），同比增長6.6%。其中，基礎物業管理服務收入約爲17.14億元，同比增長9.5%；增值服務同比增長32.8%至約3.5億元；其他業務收入（主要來自金融服務）同比增長82.3%至約1936萬元。報告期內，公司毛利率爲20.3%，較去年同期減少1.1個百分點。

　　據公司管理層介紹，卓越商企服務自2020年10月上市後一直在大力發展獨立市場化，調整業務和組織架構，到2023年年底基本完成公司去地產化，公司具備獨立發展的能力。

　　追求業務獨立發展的同時，卓越商企服務遭遇轉型帶來的挑戰。2023年，公司歸母淨利潤同比下降25%，毛利同比下降11.6%，毛利率同比下降4.9個百分點。分業務來看，基礎物業管理服務、增值服務、其他業務的毛利率分別同比下降2.7個百分點、12.8個百分點、3.1個百分點。

　　公司管理層在2023年業績會上表示，卓越商企服務去地產化以及降低關聯方依賴的轉型是公司董事會及管理層主動有意爲之，這是基於產業變化趨勢、公司自身市場化獨立發展定位所做出的選擇。

　　“做了這種轉變，挑戰肯定是有的，至少是階段性的。一方面，利潤將階段性承壓，毛利率已經在2023年出現下降，但即便如此，我們的毛利率相對來說依然存在優勢。根據當前形勢預判，伴隨公司自身外拓項目佔比不斷提升，公司的毛利率在未來還有可能下降，但我們相信公司的品牌積澱會帶來持續的溢價和高質量的規模增長，特別是在大客戶、戰略客戶、商業客戶領域，2024年預計會有比較大或比較明顯的業績轉化，同時也會給我們帶來利潤、毛利率的提升。”卓越商企服務集團首席財務官、聯席公司祕書賈傑公開表示。

　　2024年半年度業績會上，卓越商企服務管理層表示，未來或將進一步豐富高毛利率的業務組合，如金融服務、經營性車位等，公司擬通過增加相關業務的比重來維持毛利率的穩定。今年上半年，公司通過戰略性收併購、多元化合資合作形式持續發力新賽道，報告期內，公司在新賽道新拓總合同金額約爲2.07億元，同比增長12.9%。

（文章來源：中國經營網）