文 | 金角財經 Chong Lei,CFA

房市苦“貝殼稅”已久。

“名稱+稅”，是市場對一家處於支配地位的公司，憑行業地位收取不合理費用時的抱怨。

近年來，最典型的例子是“蘋果稅”。不過，在歐洲面臨反壟斷鐵拳的蘋果，其在歐洲智能手機的最新市場份額只有24%，而貝殼在中國二手房交易的市場份額，則接近30%。

對貝殼的抱怨，在近期國家調整房地產稅收政策後，達到極致。因爲大家突然發現，貝殼的中介費居然比契稅要貴了。

一線北上廣深及成都、杭州等熱門二線城市中，貝殼的中介費基本上都在2%-3%，而滿兩年面積140平方米及以下的一二套房，徵收契稅的稅率減到了1%，中介費在房產交易成本中的佔比達到50%到75%左右。

更讓人難以接受的是，在國家不斷引導房地產交易成本下降同時，貝殼收費的方式卻還在花樣翻新。

比如，貝殼正加大力度引導賣家使用“好贊”服務，這個服務在有些地區的服務費高達1%，意味着一套500萬元的房，如果使用“好贊”，就要多給5萬元服務費，差不多一套全屋家電了；而如果堅決不用“好贊”，可能意味着“好不容易交易活躍起來，卻沒有迎來一個帶看的客戶”。

這兩年，房地產行業垂死掙扎，貝殼作爲房地產中介，卻賺得盆滿鉢滿，財報顯示貝殼兩名高管兩年拿了超過20億元的薪酬。

“貝殼稅”，似乎已經成爲房地產進一步止跌回穩的一座大山。

中介費比稅貴

房產交易市場上，對中介費的抱怨，在最新一輪政策降稅之後，達到了極致。

11月13日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發布關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告，重點是契稅和增值稅的調整。

其中，契稅方面，對個人購買家庭唯一住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。此外，對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

增值稅方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策。

隨後，11月18日-22日，上海、北京、深圳、廣州四地先後宣佈取消普通住宅和非普通住宅標準，隨之明確了與之相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

不過，國家一系列刺激樓市的組合拳出臺後，市場尷尬地發現，過去在交易成本中佔比不大的中介費，一下子成爲了二手房交易中最大的一項支出，不少人在網上感嘆：“中介費竟然比國家的稅費還要高！”

比如，北上廣深四個一線城市廢止普宅和非普宅標準後，二手房只要產證滿2年再交易，增值稅歸零，個人所得稅也從2%降到了1%（若滿5唯一則免徵）。

但截至目前，在一線和熱門二線城市中，北京各大平臺中介費率在2%左右，上海、深圳、廣州、成都、杭州基本上都在2%-3%。

有人對新政前後的二手房交易成本做了簡單對比：

新政前，二手房屋交易的成本大概在12%左右，新政後在4%左右。新政前，中介費在交易成本中的佔比大概在20%左右；新政後，中介費在交易成本中的佔比大概在50%到75%左右。

以一套100平二手房爲例，滿二不滿五，目前契稅爲1%，增值稅滿2年後免徵，個稅爲1%，中介費爲2-3%。所有稅費相加約爲4-5%，中介費大約佔交易成本的50%到60%。

不過，和契稅、增值稅等不同，對於中介費，住建部不能強行降低，只能聯合監管部門倡導。

早在去年4月27日，住建部、市場監管總局聯合印發了《關於規範房地產經紀服務的意見》。

這裏面比較重要的幾條，其一是關於規範經紀服務收費的，即房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

另外一條是嚴禁操縱經紀服務收費，即具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。

同時，房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。

無論是新政後佔比巨大的中介費，還是官方措辭裏的“具有市場支配地位”“不得濫用市場支配地位”，矛頭都直指房產中介龍頭——貝殼。

還有加收空間

“貝殼稅”的說法，源於貝殼在中介市場的支配地位。

根據貝殼2023年財報，其存量房交易的總交易額爲2.03萬億元；同時根據貝殼研究院測算，去年中國二手房交易額約7.1萬億元。

根據上述數據，貝殼在二手房交易的市場份額接近30%，意味着每100萬元的二手房買賣，就有30萬元是經貝殼促成。

30%的市場份額，雖然不是嚴格意義上的壟斷，但絕對可以說得上對行業具有支配地位。在歐洲面臨反壟斷的蘋果，其在歐洲智能手機的市場份額同樣不足3成，2024年三季度只有24%。

憑藉龐大的“貝殼稅”規模，貝殼也實現了強勁的業績。

三季報顯示，貝殼當季總交易額（GTV）達7368億元，同比增長12.5%；淨收入爲226億元，同比增長26.8%；淨利潤達11.68億元，經調整淨利潤達17.82億元，超出市場預期。

在房產交易服務方面，貝殼三季度的存量房業務GTV達4778億元，同比增長8.8%，淨收入62億元；至於新房業務，貝殼當季的GTV達到2276億元，同比增長18.4%，淨收入77億元，同比增長30.9%。

甚至在租房方面，貝殼同樣表現強勁，三季度該業務的淨收入爲39億元，同比增長118.4%。省心租在管規模突破36萬套，較去年同期大幅增長。

相對貝殼的強勁業績，房地產行業還有另一番截然不同的景象。前三季度，房地產行業和中國房企依然在過冬。

就拿三季度最後一個月份爲例，根據國家統計局的數據計算，當月70個大中城市，新建商品住宅和二手住宅的銷售價格平均環比下跌0.7%和0.9%，跌幅環比持平。

其中，新建商品房方面，9月，一線城市的銷售價格環比下降0.5%，降幅環比擴大0.2個百分點；二線城市的銷售價格環比下降0.7%，降幅環比持平；三線城市的銷售價格跌幅環比收窄0.1個百分點至0.7%。

二手房價跌幅更大，其中一線城市的銷售價格環比下降1.2%，跌幅環比擴大0.3個百分點；二線城市的銷售價格環比下降0.9%，跌幅環比收窄0.1個百分點；三線城市的銷售價格環比下降0.9%，降幅環比持平。

此外，根據Wind統計數據，截至2024年三季度末，97家A股上市房企的現金及現金等價物餘額合計約爲7373.10億元，相比2024年6月末減少649.38億元。這意味着，這些上市房企的現金在第三季度淨流出近650億元。

不過，即使憑着支配地位展現了強勁的盈利能力，貝殼依然希望通過更多方式創收，其中涉及一個關鍵的增值服務——好贊。

根據貝殼對“好贊”的描述，一旦使用，房源就會享受一定的特權期，期間貝殼與鏈家兩大平臺會聯手傾注海量流量，再借助大數據的精準匹配，房源能夠迅速觸達潛在買家，實現高效的交易。

但這個看起來能更好促進交易的服務，在實際落地後，更像是另一種“貝殼稅”的加收。

據鳳凰網財經報道，南方某省會城市一個希望置換房產的貝殼用戶稱：“在我們這裏，買賣雙方各自需要承擔1%的佣金，而額外的‘好贊’服務費也高達1%。”

他補充，如果他那套掛牌400多萬的房子成功售出，僅“好贊”服務費這一項就需要支付4萬多塊錢。但在他看來，“好贊”這種商業模式在他看來完全是不合理的：“大家都是在平臺賣房，怎能因交不交錢就決定房源推不推流？”

值得注意的是，上述用戶之前一直沒有使用“好贊”，但從2023年10月開始，一直到2024年的3月初，都沒有迎來一個帶看的客戶。而和他戶型相近的房子，在使用了“好贊”服務後，房源流量大增，一些還順利地完成了交易。

三個月後，他不得不低頭，加入了使用好贊服務的行列。

這是除了數據外，貝殼“支配地位”的縮影。

兩人兩年20億薪酬

龐大的“貝殼稅”被徵收後，到底進了誰的口袋？

最大的受益者，其實是董事會主席彭永東和執行董事單一剛。

根據貝殼年報，2022年，彭永東薪酬總額高達4.75億元，單一剛則高達3.55億元；2023年，彭永東的薪酬總額更漲至7.13億元，單一剛的也漲到了5.29億元。

以此計算，彭永東近兩年合計拿了接近12億元薪酬，單一剛則合計拿了接近9億元薪酬。兩人合計在兩年內拿到的薪酬超過20億元。

這個薪酬水平有多高呢？在A股市場，2023年薪酬最高的是藥明康德董事長、實際控制人李革，薪酬約4200萬元；二至三名分別是通威股份副總裁李斌和邁瑞醫療董事長李西廷，薪酬分別爲2628萬元和2662.82萬元。

值得注意的是，2022-2023年，貝殼除稅前溢利合計爲82億元，如果把彭永東和單一剛兩人拿去的超過20億元薪酬計算在內，意味着貝殼賺的錢，有接近2成（20/【20+82】）進了這兩位高管的口袋。

如果單看2022年情況更爲恐怖，當時貝殼的除稅前溢利只有3億元，但彭永東和單一剛的合計薪酬卻高達8.3億元，意味着貝殼攢的錢，有7成（8.3/【8.3+3】）流入了他們口袋。

貝殼高管拿着天價薪酬，普通員工和經紀人卻沒有享受到多少紅利。

一個殘酷的現實是，在地產下行週期，員工和經紀人往往成爲貝殼最先開刀的對象。

2022年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場再次傳來其裁員的消息。彼時有內部員工爆料，貝殼已啓動新一輪裁員計劃，比例或達50%，幾乎涉及研發、運營、中後臺等所有部門，內部將這次裁員稱爲重生計劃。這是自2021年10月以來，貝殼被曝的第三次裁員。

而對員工和經紀人開完刀後，當貝殼日子好過時，他們又往往得不到應有的待遇。

2024年前三季度，儘管貝殼展示出了強大的盈利能力，但利潤表上，與經紀人或貝殼員工收入相關的佣金分割和佣金及其他員工薪酬均出現同比下滑。其中，佣金分割由188億元下滑至141億元，同比降25%；佣金及其他員工薪酬由137億元下滑至124億元，同比降9.5%。

與此同時，貝殼無論是門店數還是經紀人數量都還在增加。門店數同比增12.1%至4.8萬家，活躍門店數同比增14.6%至4.7萬家；經紀人數同比增11%至47.6萬人，活躍經紀人數則同比增6.1%至42.3萬人。

這顯示出，貝殼給經紀人的待遇，可以用“僧多粥少”來形容。

中國樓市已經到了最關鍵的時刻。在9月底的國家刺激措施出臺後，國家統計局發佈的最新數據顯示，10月各線城市的新房和二手房價環比轉漲或降幅收窄。

其中，北京、上海、深圳的二手房價分別環比上漲1.0%、0.2%、0.7%，止住了此前連續環比下跌的趨勢；廣州的二手房價仍然環比下跌0.4%，但降幅較9月收窄了0.7個百分點。

刺激措施初見成效後，樓市能不能延續這波勢頭，可能要看貝殼肯不肯“減稅”了。

參考資料：

柯談地產觀《中介費太高，百姓已苦不堪言！》

We地產《契稅、增值稅都降了，下一個是中介費？》

鳳凰網財經《貝殼找房，正在狂“薅”賣房人？》