根據華爾街的觀點，2025年房地產行業的前景更加光明。

經歷了艱難的幾年後，花旗銀行表示，房地產投資信託基金（REITs）迎來了“新週期的黎明”。該機構預計，由於逐年加速的盈利增長、供應減少、穩健的宏觀經濟背景以及合理的估值，REITs在2025年將實現10%至15%的總回報。

花旗分析師Nick Joseph在上週的一份報告中寫道：“相比前幾年，我們認爲未來將以穩定的利率爲主，同時基本面將加速改善——而未來幾年供應的短缺可能讓穩健的基本面持續並進一步加強。”

追蹤美國房地產板塊股票的iShares美國房地產ETF（IYR）在2024年的總回報已超過8%。

美國銀行也對REITs持樂觀態度，指出這些股票的交易市盈率接近歷史低位，相比10年期債券，約50%的房地產股票提供了更高的收益率。此外，標普500房地產板塊中獲得B+或更高質量評級的比例在過去十年間翻倍，達到70%。

美國銀行分析師Jeffrey Spector 在12月6日的報告中表示：“總體而言，我們認爲2025年的環境對REITs基本面是積極的。”

他補充道：“2025年的供應預計將進一步減少，而2026年的供應可能創下歷史新低。此外，公開交易的REITs在資本成本和融資渠道方面比私人房地產投資者具有優勢，穩定的利率環境也可能爲交易提供足夠的可見性，從而縮小買賣雙方的差距。”

潛在的強勁跡象

根據Janus Henderson的報告，美國房地產交易量的上升是REITs潛在強勁表現的一個跡象。這通常預示着週期的轉折點。

Janus投資組合經理Greg Kuhl和Danny Greenberger在11月11日的報告中寫道：“交易量的復甦……凸顯了REITs通過多種途徑推動盈利增長的潛力，加強了資產價值的前景，並最終爲新週期中更高的股價和增長的股息提供了可能性。”

Kuhl認爲，2025年將主要依賴於基本面推動估值增長。他認爲，目前圍繞特朗普政府潛在政策可能推高通脹的猜測還爲時過早。

“我認爲，許多相關因素已經在大選前幾周和幾個月內被市場定價了，”Kuhl表示。他的基線預測是10年期國債收益率將維持在當前水平，因此總回報率可能達到9%。

“也就是說，盈利增長加股息，”他說，“如果你能在此基礎上挑選一些被低估的股票，就能獲得額外回報。”

投資方向

並非所有REITs都是一樣的，有些領域的機會更爲顯著。

花旗超配了醫療、住宅、工業和基礎設施領域的REITs，並指出股票選擇仍是獲取超額收益的關鍵。其REITs模型投資組合包含多個領域的超配頭寸。

目前，醫療REITs是分析師和投資者的熱門選擇。Janus Henderson認爲，當前最大的機會集中在老年住房領域。Janus的Kuhl解釋說，隨着人口老齡化和供應問題的疊加，市場需求將迎來顯著增長。

Kuhl表示：“目前這個領域幾乎沒有新的項目在建設，同時需求的巨大推動力是顯而易見的，而且即將到來。這是一個非常好的故事。”

擁有並開發老年住房、護理設施和醫療辦公樓的Welltower（WELL）是JRE基金的核心持倉之一。

Kuhl還看好受益於人工智能熱潮的數據中心領域。JRE基金的最大持倉是數據中心公司Equinix（EQR）。

除了數據中心和醫療領域，美國世紀投資公司的高級投資經理Steve Brown指出，零售房地產領域也蘊含價值。他特別喜歡開放式、以超市爲核心的購物中心。

Brown表示：“購物中心的入駐率和租金都在上漲，幾乎沒有商店關閉或破產的現象。”他看好Regency Centers(REG)和Urban Edge Properties(UE)，並且在購物中心子板塊中，他也喜歡Simon Property Group(SPG)，因爲其入駐率和租金正在上升，而供應量幾乎沒有新增。

美國銀行同樣超配了醫療和零售領域。

美國銀行分析師Spector表示：“我們專注於那些盈利可見性高、增長前景良好、且華爾街預期不斷上調的REITs。”他還補充道，儘管對“質量和價值”的雙管齊下策略最爲適合，但他更傾向於那些資產負債表強勁且具備外部增長能力的REITs。

美國銀行2025年的首選股包括：

American Healthcare（AHR）：擁有多元化的醫療資產組合，包括老年住房、護理設施和醫療辦公室。Spector認爲，這家公司將因美國人口老齡化而受益。

American Homes 4 Rent（AMH）：這家公司專注於單戶住宅租賃，其受益於有限的新供應、千禧一代的人口結構紅利以及穩健的管理團隊。

“我們對AMH的投資組合保持樂觀態度，包括單戶住宅供應有限、伴隨千禧一代老齡化的人口結構性利好、增值的整合與開發機會以及強勁的管理團隊，”Spector表示。“較高的按揭貸款利率對於單戶住宅租賃REITs來說也是一大利好。”