文｜新響

 在房地產的寒潮中，貝殼成爲唯一的“贏家”——它將買賣雙方、房東租客、經紀人開發商牢牢掌控在自己的規則之中，成功上演了一場“喫幹榨盡”的資本遊戲。

從租房到二手房交易，再到新房代理，貝殼用“一魚三喫”的商業模式，輕鬆賺走市場紅利，卻將成本與壓力甩給客戶和基層經紀人。

資本裹挾市場，誰纔是真正的贏家？

01

當房地產的潮水褪去之後，貝殼正在成爲衆矢之的。

貝殼出身鏈家系，原本是做二手房買賣出身，後來公司規模逐漸擴大，其業務觸手逐漸擴張到租房、新房、二手房等多個領域，成爲房地產市場的“全面型人才”。

以北京爲例，開發商想要將房子順利賣出去，不僅需要打廣告，同時還得鋪渠道，增加樓盤的曝光度，客源衆多的貝殼經紀人成爲開發商們不可忽視的一條渠道。尤其是在樓市下行時期，開發商們往往會主動“讓利“，向貝殼支付價格不菲的佣金。

在北京的售樓處中，貝殼經紀人的身影並不罕見。

這與貝殼的經營不無關係，鏈家系的門店四通八達，遍佈北京各大社區周邊。憑藉着自身在北京市場的高佔有率，形成了一張龐大的銷售網，能夠及時捕捉到買賣雙方的最新動態，這是其他同行難以企及的。

2017年，老王通過貝殼在北京朝陽區置換了一套房屋，房屋總價500萬，作爲買家，老王掏出了2個點的中介費，這10萬塊讓老王至今記憶深刻。

彼時正在北京樓市的上行期，房屋增值所帶來的收益讓買家們甘願掏出這筆價格不菲的中介費。隨着市場的改變，貝殼也轉換了策略，從原先的向買家單方收取中介費，轉變爲向買賣雙方各自收取1%的中介費。

無論市場怎麼變換，貝殼似乎永遠不虧。

而在其主導的租房市場，貝殼已經不在滿足之前的格局，在原本直租和託管的模式上，又衍生了諸多玩法，其“省心租”模式更是被視爲兩頭喫的典範，房東、租客都需要讓利給貝殼，房東每月至少需要向貝殼支付3天的費用（月租金/30×3），同時給予中介1個月的免租期，而租客每個月也要向貝殼支付一定數額的管理費（租金的8%-10%）。

（圖片來源：社交媒體）

有房東表示，如果拒絕與貝殼簽訂“省心租”合作，向外出租的房源很難獲取流量，幾乎無人問津。

張平就遇到了類似的情況，在上一任租客退租之後，他發現自己的房屋變得無比難租。同時，貝殼給出了一份不同於往年的合同，張平不僅需要承擔一筆價格不菲的服務費，並且房屋的租金也從原先的押一付三變成了一月一付。

在黑貓投訴平臺上，與“貝殼找房”相關的問題達到2855條，覆蓋了客服不作爲、誘導消費、胡亂收費、房屋情況不實等多個方面，大衆苦貝殼久矣。

而在社交平臺上，也有房東大倒苦水，稱貝殼不僅在房東那裏收取管理費，還以高出原價20%的租金向外出租，喫完房東喫租客。

憑藉這套兩頭喫的操作，貝殼在房屋租賃市場所向披靡——在2024年1季度財報中，貝殼首次單獨披露了房屋租賃服務板塊的成績，該板塊淨收入從去年同期約9.07億元增長至26.25億元，同比增長189.4%。

貝殼將租房市場的暴漲，歸結爲“省心租模式下的租賃房源數量增加”。

在市場不斷下滑之際，貝殼利用自己在行業中的市場份額，憑藉強大的議價和定價能力，推動自己成爲租房市場中的“唯一主宰”，將房東與租客的利益統統收入囊中。

02

房地產行業的競爭格局，早已從傳統的“市場競爭”演變成了“資源控制”。

貝殼之所以能成功，不僅僅是依靠其線上平臺的流量優勢，更是因爲它對整個市場的控制——從租客到房東，從買家到賣家，再到開發商，貝殼在每一環節都能抽取一定的“費用”，最終形成了一個龐大的“收費體系”。

只能說，能在樓市寒冬中打出“逆風局”的企業，多少都是有點兒獨門本事在的。

不過，真正讓貝殼走到風口浪尖的，還是房地產市場的一則消息——11月，國家下調了契稅和增值稅的徵收稅率。

一套140平米以下的二手房，國家徵收的契稅爲1%，個稅爲1%，增值稅滿2年免徵收。

而買賣雙方需要向貝殼支付的中介費在2%-3%，甚至比國家對二手房的徵稅還要高。

在傳統的房屋中介行業中，買賣雙方的交易費用通常會按照市場的價格波動而變化，但貝殼憑藉其巨大的市場佔有率，不僅可以控制交易費用的標準，還能通過各種形式的服務收費不斷擴大自身的盈利空間。

無論是買家支付的中介服務費用，還是賣家支付的佣金，貝殼都能夠在市場規則上佔據主導地位，強勢收取中介費用。

過於高昂的“貝殼稅”，正在成爲市場不能承受之重。

貝殼的強大，也在其財報中展現得淋漓盡致——在2024年三季報中，貝殼交易額達到7368億元，同比增長12.5%；淨收入爲226億元，同比增長26.8%；淨利潤達11.68億元，經調整淨利潤達17.82億元，超出市場預期。

與之形成鮮明對比的，是貝殼的“老對手”我愛我家在三季度的住房總交易金額（GTV）約爲641億元，業績不到貝殼的10%。

誠然，貝殼通過“一魚多喫”的模式成功盈利，在逆風局中營收大漲，笑傲羣雄。但從長遠發展來看，竭澤而漁，通過損害租客、房東、買方、賣方，甚至是底層經紀人等多方利益的營業模式，真的具有可持續性嗎？

尤其是在房地產環境飛速變換的當下，各方都在讓步，與多方逐利的貝殼正在成爲衆矢之的，過高的中介費正在不斷推高樓市的交易成本，原本的“減負”成爲空談，市場需求難以釋放。

與此同時，貝殼在租房市場的強大定價權擠壓了小型中介和個人房東的生存空間，市場競爭失衡，高佣金與信息操控所帶來的用戶不滿正在飛速增長。

就連貝殼的“基石”經紀人也沒能撈到好處——2024年三季報顯示，貝殼經紀人佣金分割下滑至141億元，同比下降25%；佣金及其他員工薪酬由137億元下滑至124億元，同比降9.5%。

03

在過去的很多年裏，貝殼憑藉着“聰明”取勝，串聯社區網絡，打通各級渠道，用規模與技術重塑了樓市規則。只是，當貝殼成爲市場規則的制定者，其成本與風險也被層層向下轉嫁給市場本身，貝殼實現了“輕資產”的完美蛻變。

據《金角財經》統計，僅在2022年至2023年，貝殼董事會主席彭永東和執行董事單一剛二人就領走超過20億的薪酬，笑傲羣雄。

然而，擴張終有盡頭，市場的忍耐也是有限度的。當資本裹挾行業走向極端，貝殼還能笑到最後嗎？