新華財經北京12月26日電（王菁）“五山一水四分田”、幅員1825平方公里，重慶市巴南區以其優勢突出的區位特徵、基礎堅實的政策資源，吸引着衆多龍頭企業與民間資本的駐紮。而商貿物流、數智經濟、生態創新等產業集羣的發展也助推了西南地區經濟的強勢崛起。

　　其中，坐落於重慶市巴南區南彭貿易物流基地的京東物流亞洲一號重慶智能產業園（簡稱“重慶亞一”），便是我國西南地區倉儲物流行業發展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首隻民企倉儲物流公募REITs——嘉實京東倉儲基礎設施REIT成功上市，該基金的底層資產之一便是重慶亞一。

　　經過近兩年的運行，該倉儲物流公募REITs的項目近況如何？重資產的“輕量化”融資手段爲其帶來哪些變化？帶着諸多投資者關心的問題，新華財經近日實探物流產業園現場。

重慶亞一四區大門（新華財經王菁攝）

　　“自力更生”——技術迭代創新穩定市場需求

　　目前，我國倉儲物流設施主要分爲兩大類，即現代倉儲物流設施和非現代倉儲物流設施。其中，現代倉儲物流設施通常具備較大的面積、較高的層高、更寬的柱間距，更加寬敞和更加現代化的裝卸平臺，以及更好的安防系統，即業內通常所指的“高標準倉庫”（簡稱“高標倉”），也是我國倉儲物流REITs的主要底層資產來源。

　　京東物流重慶供應鏈業務負責人李偉對新華財經介紹稱，重慶亞一屬於國內技術水平居前的高標倉，總倉儲面積約20萬平方米，目前整租給京東物流，共存儲包含3C電子產品、米麪糧油、日常生活物資、美妝個護等在內的100多個大類、上百萬品類的海量商品。近年來，重慶亞一陸續投用了料箱揀選機器人（簡稱“飛狼”）、搬運機器人、高速自動分揀系統，以及京東物流自研的智能倉儲管理和控制軟件系統等。

重慶亞一分揀中心卸貨交單處（新華財經王菁攝）

　　在重慶亞一產業園四區，佔地約4000平米的“飛狼”自動化系列設備十分“吸睛”，其由箱式倉儲機器人、卸料機、揀選工作站、貨架、料箱、智慧倉儲管理平臺等軟硬件組成，通過機器人搬運料箱至卸料機、輸送線接駁運送至工作臺，用於小件商品作業，真正實現了“人找貨”向“貨到人”的轉變。

　　“投入4萬個料箱、69臺小車、5套卸料機、16個工作站，飛狼系統的揀貨效率是人工操作的5倍以上。”李偉稱，隨着平臺經濟的深入發展，疊加科技創新腳步的不斷加快，倉儲物流需求方對倉儲設施在時效性和安全性方面的表現提出了更高要求。因此，持續升級高標準的倉儲與分揀能力，是穩定和吸引租戶的必要條件，更是爲企業和投資者提供優質現金流保障的堅實基礎。

　　李偉還表示，“我們還可以通過對京東全國尤其是重慶業務數據分析，將區域內消費者購買力較爲旺盛或者暢銷的產品進行‘前置’，不但提前放置於亞洲一號倉庫，而且將其陳列在‘拿取路徑’最短的位置，從細節入手、提升每個步驟的效率。比如，週轉越快的‘爆品’，它會被放在距離打包臺最近的地方。”

重慶亞一FDC倉AI庫（新華財經王菁攝）

　　“項目的‘無人化’程度已經非常高了”，李偉舉例稱，重慶亞一分揀中心配備了先進的高速自動化矩陣和高速窄帶分揀系統，配合RFID（射頻識別技術）與六面拍照智能識別相結合的混合讀碼技術，能完成包裹六面掃描。“即使包裹的面單貼在底面，系統也能識別，準確率高達99.99%。在這些智能設備的加持下，一個包裹的分揀最快只需要10分鐘就能完成。消費者下單後，到包裹出庫，最快只要30分鐘。”李偉表示。

　　“終端客戶的購物體驗至關重要”，李偉進一步指出，客戶粘性與滿意度可以有效轉化爲穩定的現金流，這是倉儲物流基礎設施資產具有持續獲利能力和未來投資價值的重要表現。

　　“因地制宜”——區位優勢突出夯實發展基礎

　　倉儲物流屬於我國首批試點公募REITs的品類之一，在國內幾類試點資產中屬於市場化程度和成熟度較高的行業。倉儲物流項目主要通過出租獲得現金流，也會提供部分增值物流和管理服務，並會因土地增值獲得隱形回報。其中，租金作爲最直接的收益和現金流來源，成爲投資者關注倉儲物流項目運行情況的主要因素。

　　近年來，國內不少城市倉儲用地供應壓力有所抬升，物流用地指標通常附帶高隱性成本，如投資強度、稅收貢獻、容積率等限制要求，新建高標倉開發難以獲得大量新增用地，而消費、製造等行業的擴容卻沒有停止步伐，這樣的市場狀態使得物流節點城市現有高標倉在需求端保持相對充裕。

　　統計數據顯示，重慶市過去一年半的倉儲物流用地新增供應爲20.4萬平方米，相比於2019-2021年，已明顯度過新增供給的高峯期。目前在建的未來供應大約11萬平方米，在全國同等級城市中處於供給低位水平。土地招拍掛方面，過去五年重慶一手倉儲物流用地招拍掛麪積逐年降低。根據土地受讓方單位查詢，最近一年半並無倉儲物流產業運營方在重慶摘地。

　　重慶亞一園區相關負責人向新華財經介紹，重慶市巴南區南彭貿易物流基地是經國家發改委批覆的重慶市建設長江上游綜合交通樞紐、國際貿易大通道而規劃佈局的“三基地三港區”之一。基地所在位置交通便利，東聯渝湘高速，西鄰渝黔高速，南接外環高速，北鄰內環快速，距重慶高鐵西站約27公里。

重慶亞一大件商品倉儲區外觀（新華財經王菁攝）

　　“重慶亞一是西南地區重要的中轉配送中心，充分承擔了地區性物流中心和全國物流節點的功能。作爲一間定製化倉庫，項目在建成投入運營之時就達到100%的出租率，租約長度爲5-6年，高於行業平均水平的3年，穩定性較高，市場風險更低。”相關負責人還透露稱，重慶亞一已經開始着手進行續約準備。

　　公開資料顯示，重慶亞一實際建築面積199,802.38平方米，其中可供租賃面積184,568.56平方米已整體出租給重慶京邦達物流有限公司。截至2024年6月30日，項目出租率持續保持100%，租金收繳率保持100%。第三方評估機構給出截至2023年12月31日的評估價值爲5.87億元。

　　“順勢而爲”——行業利好不斷聚焦長遠發展

　　衡量基礎設施資產價值，還需要鑑別其是否具備潛在成長性。

　　京東智能產發股份有限公司（簡稱“京東產發”）是嘉實京東倉儲基礎設施REIT的資產運營管理機構，作爲京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團，持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目。REITs項目首發入池的資產包括位於廊坊、武漢和重慶的三處物流園區，合計建築面積約35.1萬平方米。

　　截至2023年底，京東產發持有全球現代化基礎設施資產數量250個，園區管理建築面積規模超過2500萬平米，資產管理總規模超1000億元；國內園區覆蓋29個省級行政區，涵蓋所有核心物流節點；約90%的園區位於國內一線城市、及其衛星城市以及二線城市；在5個海外國家擁有39個基礎設施項目。同時，京東產發已經將科技驅動、綠色發展的理念融入資產運營管理的各個環節，截至2023年底，完成光伏發電系統安裝的園區31座，屋頂光伏發電能力180兆瓦，全年可實現綠電應用超19萬兆瓦時。

　　基於此，京東產發相關負責人對新華財經表示，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT具備豐富的擴募資產選擇，後續會根據國家發改委、證監會、交易所等相關監管機構最新申報要求，選擇成熟穩定運營的資產項目，同時也會考慮區域等因素方面與首發項目有所區別的資產，從而達成風險分散的效果。”

　　同時，宏觀經濟尤其是消費領域的持續回暖，也爲倉儲物流企業帶來了需求端的潛在利好。今年以來，隨着中央和地方促消費系列政策措施顯效發力，疊加節假日效應帶動，重慶市消費市場延續恢復性增長，服務消費潛力持續釋放，數字化、智能化、綠色化等新興消費表現亮眼，商貿經濟高質量發展穩步推進。

　　據重慶市統計局數據，上半年，重慶市實現社會消費品零售總額7684.88億元，同比增長3.9%，比全國高0.2個百分點。同期，全市實物商品網上零售額770.9億元，同比增長16.5%。隨着市場供給不斷完善，居民對綠色智能消費需求旺盛。上半年，重慶市限額以上單位智能家電、智能手機、可穿戴智能設備商品零售額分別增長44.4%、30.1%、8.8%，比去年同期分別加快39.6、28.0和14.2個百分點，合計拉動全市限上單位商品零售額增長1.7個百分點。

　　李偉表示，“京東物流一體化供應鏈在重慶致力於大快消、家電、食品、酒水、汽車等多個行業的佈局，保障重慶老百姓‘多快好省’的日常生活消費需求。就食品行業發展規劃來說，結合重慶市在火鍋食材方面的巨大潛力，我們在建立全程溫控的冷鏈卡班網絡，力爭‘將重慶美味火鍋食材新鮮快速地送到全國消費者餐桌’。”

　　另一方面，新一輪大規模設備更新和消費品以舊換新正在加力推進，這對於消費、物流等領域也構成提振。

重慶亞一倉外舊電器回收存放處（新華財經王菁攝）

　　“作爲政策鏈條中的重要一環，我們在家電領域也持續發力，今年建設完成覆蓋重慶市的‘以舊換新’服務體系，同時也逐步提升了‘送拆裝’的一體化服務能力，讓消費者購買家電實現售後無憂。其實，結合此前幾年的新房銷售和裝修情況，新一輪設備更新需求潮或將到來。”李偉還表示，後續京東物流也將與京東零售繼續緊密合作，推動區域落實“以舊換新”帶動消費的良性循環。

　　“既看當前，也立長遠。”業內人士指出，國內倉儲物流產業還處在早期發展時期，與市場飽和還有很大差距。在城市化進程中，居民生活水平將不斷提高，我國物流體系也會持續拓展。現代倉儲物流設施因其市場需求的不可替代性，具有較穩定的現金流量產生機制，這將有力支撐倉儲物流REITs板塊穩健擴容，也將吸引更多優質民營物流企業“輕裝上陣”，有效降低運營成本、盤活存量資產。

（文章來源：新華財經）