2024年的最後一天，貝殼（BEKE.N/02423）旗下的貝好家在上海、杭州（攜手濱江集團、興耀地產）拿下兩幅地塊。作爲以C2M（從消費者到製造者）理念爲核心的數據驅動型住宅開發服務平臺，貝好家又佈下兩個“數據樣板間”。

　　從2023年7月成立，到一年後即2024年7月首次在西安拿地，起初市場認爲貝好家是作爲房地產中介的貝殼，親自下場“搶開發商飯碗”的例證。但實際上，無論是合作拿地還是單獨拍下地塊，貝殼都是在向市場傳遞一個聲音：作爲平臺公司，在不同城市打造樣板項目，落地C2M理念。

　　在華爲開啓智選車模式時，起初傳統車企並不看好。最終華爲選定了賽力斯等四家車企，用餘承東的話說，資源有限，只能做四個“樣板間”。如今作爲外來者的華爲智選車模式大獲成功。

　　同樣地，貝好家也正在各個城市打造自己的“業務樣板間”。而且，從最近北京熱銷的長安華曦府——貝好家首個基於C2M模式落地項目來看，數據平臺賦能實現了與項目開發商中國電建地產的合作共贏。

　　連入滬、杭

　　2024年最後一天，在上海土拍市場上，當日唯一一塊出讓宅地奉賢新城10單元17-02地塊，由貝殼集團旗下貝好家以6.97億元成功競得，摺合樓面價2.28萬元/平方米。

　　這是貝好家首次亮相上海，也是其首次在一線城市成功拍地，項目將全程由貝好家自主操盤，在拿地、定位、設計、營銷等各環節，充分體現貝好家的C2M（從消費者到製造者）理念，並深化落地貝好家特色的“好產品、好服務”。

　　與傳統開發商不同，貝好家的主打模式是“以需定建”。除了系統性的在拿地前做潛在客戶需求洞察與分析，爲了能讓用戶能夠直接參與到未來心儀房子的設計環節中，貝好家還就此次上海項目拍地之際，上線了“共築好家”線上社區。用戶可登錄貝殼APP進入“共築好家”頁面，對該地塊同步上線的兩套產品設計方案進行瀏覽、評價並獲得現金紅包；如相關建議被採納還可獲得重磅禮品。

　　未來，貝好家“共築好家”線上社區也將面向全行業和公衆開放，並覆蓋更多城市、更多地塊。這意味着，從地塊最初的開發階段，消費者就可以開始參與，用戶能夠直接參與設計方案評價和共建，實現客戶直連、需求直達，推動“以人定房”的C2M地產開發新模式。

　　也是在同一天，在杭州，濱江集團（002244）、興耀房產和貝好家組成的聯合體以6.23億元，成功競得錢塘區下沙單元一地塊。成交樓面價爲16370元/平方米，溢價率爲16.9%。

　　濱江集團和興耀房產深耕杭州多年，在此次合作中，主要負責項目整體開發運營。貝好家作爲數據驅動型住宅開發服務平臺，主要負責以C2M理念，通過大數據和 AI算法洞察和挖掘出客戶需求，輸出精準產品定位方案。

　　不難看出，貝好家單獨拿地，是爲了跑通樓盤開發的全流程，更好地將C2M理念落地。實際上，在上海項目之前，貝好家也在成都單獨拿地。不同城市、不同人羣的需求各不相同，貝好家各城市拿地，是爲了進一步驗證C2M產品解決方案的實際落地能力。

　　除了單獨拿地，合作拿地項目中，開發商發揮傳統開發能力，貝好家給予數據賦能，輸出產品定位能力，杭州項目便是這個模式。。

　　打造數據服務平臺

　　在2023年7月成立之初，貝好家的定位就並非傳統開發商，而是數據驅動型住宅開發服務平臺，旨在發揮自身在數據方面的優勢，幫助開發商在項目設計階段就考慮到實際客戶羣體的需求，來進行產品定位和產品設計，從而真正做到“以人定房”。

　　具體來看，貝好家爲開發商、業主方、代建方等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。其中，“1”是指產品解決方案，具體爲以C2M爲理念，通過大數據分析，利用AI算法洞察和挖掘客戶需求，形成精準的產品定位、產品設計方案；“2”分別指靈活多樣的資金服務、線上線下一體化的營銷服務。

　　不難發現，貝好家的商業模式，是輕資產的平臺服務模式。也正是基於這一定位，未來規劃中，貝好家自操盤項目將遠少於“1+2”平臺合作模式項目。

　　貝好家的C2M既是公司品牌理念，也是一系列可落地的技術產品和服務，其核心是通過大數據分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以此作爲樓盤產品定位的重要參考。

　　具體來講，貝好家C2M可在產品精準定位等方面發揮客觀價值，且具備獨特優勢。

　　一是運用獨家大數據資源和 AI 算法模型。傳統開發商大概只有新房歷史成交數據，然後主要通過附近競品樓盤情況和經驗來做定位。貝好家可以綜合新房、二手、連環單、未來潛客、客戶觸達結果這五個部分的數據構建模型，全面剖析市場動態、客戶行爲偏好以及潛在需求等情況，從宏觀和微觀層面把握市場整體趨勢和細分需求特點；

　　二是可以實現大量、精準客戶的觸達，對定位模型做驗證。傳統的項目定位和設計調研，很難找到精準潛在客戶，尤其是大量精準潛在客戶，往往只能大概找到幾十組。而貝好家依靠貝殼平臺以及衆多經紀人的網絡優勢，開展線上線下一體化的客戶觸達工作，通過深入開展精準潛客調研。

　　而這，構成了貝好家C2M解決方案對行業最核心的價值。

　　但這種能力仍需更多驗證。由於不同城市、不同人羣等需求不同，貝好家已經在西安、北京、成都等地落子，以驗證C2M的落地能力。可以說，在前期貝好家的主要目標是在不同城市打造多個“樣板間”，驗證服務理念和價值。

　　2025年，貝好家計劃重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、武漢、南京等10餘個一、二線城市開展業務，持續以C2M理念推動構建“以人定房、以房定地”的房地產開發新模式。

　　C2M的陸續落地

　　C2M理念能不能成行、能多大程度實現賦能住宅開發的目標，需要具體項目的驗證。2024年12月15日開盤的北京長安華曦府項目，成爲貝好家C2M理念的一次成功落地驗證。

　　2024年8月，中國電建地產以16.36億元競得門頭溝區新城地塊——即如今的長安華曦府項目地塊。

　　在引入貝好家後，長安華曦府開盤2.5小時內首推所有房源開盤即售罄，銷售金額達到16億元。

　　這是貝好家成立一年多來，基於C2M模式的首個項目成績單，初步印證了C2M模式被央企夥伴和市場共同認可。

　　從產品細節上，除了高使用率、270°轉角大飄窗、全品質精裝、智能家居、極致收納等特色外，“可變戶型”也備受關注——在建築面積約78平米和96平米兩個戶型上，提供了“2+1室2廳1衛”的選擇，客戶可根據需要選擇是2室或3室交付。

　　貝好家雖從未做過門頭溝板塊的住宅開發運營，但經模型測算後輸出的戶型配比方案中，規劃78平米戶型佔比30%，主力戶型96平米戶型佔40%。

　　這個比例看似簡單，但在實際落地中，多少用戶選擇2室、多少選擇3室，這個問題很難做預判，進而影響項目施工預算規劃等環節推進。

　　貝好家通過精準潛客觸達和模型分析，給出了比較精準的用戶選擇比例預判，有效支撐了精準化預算、資源配比規劃等。

　　這源於貝好家獨有的優勢。依靠貝殼平臺以及衆多經紀人的網絡優勢，收集和篩選客戶需求，例如客戶對於戶型、面積、功能佈局、居住品質等方面的具體期望。通過從項目前期定位，到後續戶型設計等一系列環節的系統把握，最終長安華曦府成爲“日光盤”。

　　華爲與車企合作中，智選車模式最爲受歡迎，目前賽力斯、奇瑞、北汽和江淮四家車企成爲華爲造車的“樣板間”。而且，餘承東表示，由於沒有太多資源，智選車模式不會有太多合作方，只能做四個“樣板間”。

　　最初，華爲開啓智選車模式時，部分傳統車企有所顧慮從而錯失了這一機會，如今智選車模式大獲成功。

　　貝好家也正在打造自己的“樣板間”。

（文章來源：財中社）