金吾財訊 | 華泰證券發研報指，港鐵公司(00066)為「鐵路+物業」模式典範，公司盈利可被視為香港零售和樓市活力的晴雨表。經常性利潤來自鐵路客運、免稅店及車站小商店租賃、商場租賃等現金流穩健的「收租」業務，近10年盈利貢獻約佔45%。非經常性利潤來自新建鐵路沿線的房地產開發、投資物業的公允價值重估，盈利貢獻約佔55%。該行認為，消費模式轉變及入境旅遊增長、按揭利率下降或為重要催化劑。該行指，香港經濟前景不明朗及較高的利率抑制消費意願，市場擔心商場租金持續下跌、住宅銷售難反轉。該行認為，當前股價已充分反映基本面擔憂，當前股價已較2019年7月的歷史高點下滑五成。更為關鍵的是，邊際回暖信號已經顯現，2025EPE與PB估值低於2011年以來的25%分位數。該行首次覆蓋，給予「增持」評級。預測公司2024/2025/2026年歸母淨利為128億/225億/237億港元，分別按年變化+64%/+76%/+5%。該行基於分部估值法，給出公司目標價為29.7港元。其中，香港車務運營、車站商務基於DCF估值（WACC8.1%與永續增長率3%），投資物業基於資本化率估值（商鋪5.5%），物業發展基於NAV測算；上述分部加總折讓20%，以反映對多元化業務的估值折讓。