觀點網 前有京東，後有鹽田港，物流倉儲市場寒意傳導到項目租金上。

近日，紅土創新鹽田港REIT披露了2024下半年主要運營數據。能夠發現的是，鹽田港REIT與原始權益人深圳港集團的整租合同順利進入下一個租賃週期。

但是，租金降了。

給關聯方降租

鹽田港REIT公告顯示，根據現代物流中心與深圳港集團簽署的租賃合同，深圳港集團合計租賃面積爲11.63萬平方米（其中倉庫租賃面積爲9.24萬平方米，辦公租賃面積爲2.39萬平方米），佔現代物流中心項目可租賃面積的44%，租賃期限爲2020年10月14日-2026年10月31日。

2024年10月31日，現代物流中心與深圳港集團所簽署合同正常履行完四個租賃年度，而第四個租賃年度倉庫租金爲40.14元/平方米/月，配套辦公租金爲53.52元/平方米/月。

根據最新合同約定，經與深圳港集團磋商達成一致，最終確定第五個租賃年度倉庫租金爲37.91元/平方米/月，配套辦公租金爲50.55元/平方米/月。

也就是說，第五個租賃年度倉庫租金降了2.23元/平方米/月，配套辦公租金降了2.97元/平方米/月。這一價格回到與2020年相當的水平，當時深圳港集團租用的倉儲部分租賃價格爲37.5元/平方米/月，租用的配套部分租賃價格爲50元/平方米/月。

此前在紅鹽田港REIT舉行的三季度說明會上，投資者已經表達了對租金的擔憂，降租似乎是下行市場的大概率走向。彼時基金管理人稱，基於目前市場整體情況，管理人已提前與深圳港集團進行多輪溝通，新租賃週期的定價將在四季度完成，將充分考慮園區已有客戶的租金水平以及市場租金的水平來確定。

如今看來，在激烈的市場環境下，自家人也得明算賬。

鹽田港REIT持有的基礎設施項目爲現代物流中心和世紀物流園兩個倉儲物流基礎設施項目。

根據最新披露的數據，2024下半年，現代物流中心租約到期面積合計82063.90平方米。基金管理人與運營管理機構通過挖掘園內客戶需求，以及積極引進儲備新客戶等措施，實現新簽約面積合計86051.10平方米。

出租的壓力

截至2024年12月31日，鹽田港REIT所持有的兩個基礎設施項目綜合出租率爲94.15%，其中現代物流中心爲93%，世紀物流園爲100%。2024年度平均出租率爲92.12%，其中現代物流中心爲90.57%，世紀物流園爲100.00%。

世紀物流園項目包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫），總建築面積爲6.74萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積爲5.24萬平方米，承租人僅1戶，一直都保持滿租的狀態。

壓力主要在現代物流中心上。三季度現代物流中心項目涉及約1萬平方米因客戶因業務調整在8月31日到期退租，三季度末時點出租率較第二季度由91.5%下降至88.26%。運營管理機構積極開展空置區域的招商工作。從目前看，該項目出租率有所回升，已從三季度末時點的88.26%提升至93%。

拉長時間來看，在激烈的市場環境下，鹽田港REIT於2023年Q4、2024Q1、2024Q2、2024Q3、2024Q4的出租率分別爲97.62%、95.58%、95.75%、90.19%和94.15%。

出租率能穩定在較高水平一定程度上得益於關聯方租賃面積。據瞭解，鹽田港REIT在擴募世紀物流園之後，深圳港集團及其關聯方租賃面積佔總可租賃面積的比例爲53%，實際自用面積佔總可租賃面積的比例爲7%，對應深圳港集團及其關聯方租賃收入佔總收入的比例爲56%，實際自用租賃收入佔總收入的比例爲10%。

比如滿租的世紀物流園項目，由關聯方深圳港物流的控股子公司深圳市通捷利物流整體承租。

但在激烈的市場環境下，基金也難逃降租壓力。鹽田港REIT運管機構曾介紹，回顧2024年第三季度，由於全球經濟復甦緩慢，市場仍然承壓，全國倉儲物流地產空置率再次上行，租金也有下滑跡象，重點區域物流地產市場三季度同樣表現出不同程度下行壓力，包括珠三角地區。

期內全國物流地產新增供應有所下降，但供應慣性短期難以打破，市場改善仍要看需求側回暖情況，只有需求大幅改善後市場纔會有明顯復甦。

她提及到，國際經濟形勢的變化對以歐美貿易爲主的鹽田綜合保稅區造成了較大沖擊：“從2024年開始，鹽田綜合保稅區部分倉庫存在客戶陸續退租的情況，倉庫空置率提高，部分競品項目採取以價換量策略緩解空倉壓力，導致鹽田綜合保稅區倉儲租賃市場競爭激烈。”

該基金曾於報告中指，鹽田子市場區域內目前暫無新增倉儲供給量，伴隨區域內客戶進出口業務的逐步調整，區域租金下降趨勢有望企穩，區內企業整體的倉庫空倉率有望逐步下降，租金水平有望保持在穩定水平。

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