近日，龍湖集團（00960）發佈全年經營成績單。在房地產銷售收入繼續破千億的同時，公司的一大亮點是經營性收入再創歷史新高。不僅如此，融資通暢、穩健經營成爲龍湖集團穿越週期的強大底氣。

　　當前，經營性收入不僅成爲龍湖集團重要的收入來源，也已經是公司主要的盈利來源，還可以通過經營性物業貸幫助公司擴寬融資通路。不知覺間，經營性業務已經成爲龍湖集團穿越週期的壓艙石。

　　經營性收入刷新紀錄

　　龍湖集團發佈的最新公告顯示，2024年公司房地產開發業務實現合同銷售1011.2億元，穩居行業千億陣營。

　　在國家“優化存量、嚴控增量”的政策背景下，“保交房”依舊是重中之重。2024年，龍湖集團在全國43座城市共計交付120餘個項目，約10萬套品質房源。其中，20%項目實現提前一個月以上交付，交付滿意度90%。

　　在這份公告中，龍湖集團的一大亮點是，公司實現經營性收入284.8億元，再創歷史新高。在公司經營性收入中，運營收入合計約145億元，同比增長4.5%，服務收入約139.8億元，同比增長達10.6%，持續刷新歷史紀錄。

　　早在上一輪房地產景氣上行週期過程中，多家房企就提出要告別“三高”模式，實現協同發展，但能夠落地且持續貢獻正向現金流的房企並不多。龍湖集團則是從一開始就奉行開發與運營並重的模式，構建了公司高質量發展模式。

　　2024年，龍湖集團新開13座商場。截至目前，龍湖商業累計運營商場超90座，運營總建面超900萬平方米，已開業項目覆蓋城市23個，合作品牌數超6800家，其中戰略品牌數超400家。另外，龍湖將原有長租公寓業務蛻變升級爲資產管理航道，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務，其中，龍湖冠寓累計開業房間超12.3萬間，推動解決新市民、青年人住房困難。

　　與房地產開發業務的一次性收入不同，運營業務可以貢獻穩定的收入和利潤，爲龍湖集團的流動性安全提供持續保障。

　　根據2024年半年報，公司運營及服務業務對業績的貢獻佔比持續提升，合計佔比超過80%。而在2023年，運營及服務業務貢獻核心權益後利潤也超過六成。持有型業務已經成爲龍湖集團的業績“安全閥”。

　　仔細觀察不難發現，相較於純開發商模式，主要持有型地產商在本輪行業調整中，表現更好，目前保持了零違約的紀錄。

　　持有型地產憑藉自身購物中心經營性物業貸款的長久期，匹配了不斷放緩的銷售所帶來的負債壓力，再加上優質購物中心、長租公寓現金流好，以及在公開市場或者私下出售的難度較低易變現的特點，從而在一定程度上抵禦了房地產市場調整週期的影響。

　　《財中社》發現，政策也在大力支持經營性物業的發展。2024年1月初，央行和金融監管總局發佈《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，爲物業經營貸進一步指明瞭方向。此前物業經營貸在實際操作中的抵押比例不超過50%-60%，此次規定最高爲70%。

　　國際著名評級機構惠譽指出，龍湖集團龐大的投資性物業組合支持的強勁銀行融資渠道，以及不斷增長的經常性收入，是其評級的關鍵支持因素。

　　惠譽表示，龍湖持續獲得經營性物業貸，以幫助償付到期的公開債券和其他無擔保借款，並因此實現債務結構的轉變，延長了其債務期限，緩解了流動性壓力和再融資風險。

　　雖然持有型物業資產較重，但其卻可以通過經營性物業貸款的方式避免開發貸久期過短的問題，經營性物業貸款成爲持有型地產商融資的重要手段。

　　高盛研究部表示，看好龍湖投資物業組合的自給自足能力，預計龍湖的經營性業務將繼續支持其在同行中保持較高的利息覆蓋倍數，認爲這是“支持龍湖優化債務結構、降槓桿計劃的重要資產。”保持對龍湖的買入評級。

　　標普也肯定經營性業務對龍湖集團業績的穩定性支撐。基於公司穩健的現金流管理、強勁的租金收入和管理良好的債務期限，標普評估龍湖的流動性充足。

　　財務穩健放首位

　　自2023年以來龍湖開始主動、有序地壓降負債規模，減少對融資的依賴。截至2024年上半年末，龍湖集團有息負債餘額爲1874.2億元，較年初減少52億元，這一數字到2024年底還在持續壓降。

　　不僅如此，龍湖集團的借款是以銀行信貸爲主的長期借款。2024年上半年，公司平均合同借貸年期延長至9.19年，有息負債的80%以上來自於銀行支持。

　　截至2024年上半年末，龍湖集團一年內到期債務爲294.1億元，佔總債務比例僅僅爲15.7%。剔除預售監管資金及受限資金後，公司現金短債倍數爲1.01。

　　在2024年8月的中期業績會上，龍湖集團管理層就曾明確提出，龍湖始終將財務穩健放在首位，短期債務的提前削減優於增量投資。

　　龍湖集團不僅按時而且是提前償還債務。2024年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規模爲46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）；6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恆祥A2、20恆祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模爲26.5億元；同日，龍湖還公告宣佈已提前購回6.2億美元的美元債。

　　下半年的2024年7月，龍湖集團按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額爲14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售；12月9日，龍湖集團如期完成“21龍湖拓展MTN001”債券的本金兌付與付息，涉及總金額約10.3億元，完成2024年內到期最後一筆公開債的兌付；12月18日，龍湖集團提前償還10.5億港元的境外銀團貸款。

　　據悉，在該筆還款之後，龍湖集團於2025年1月2日到期的94.5億港元銀團貸款已全部提前償還完畢。

　　除提前償還境外銀團貸款之外，2024年以來，龍湖已如期歸還了117億元境內公開債，提前兌付72億元的CMBS。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

　　進入2025年，龍湖集團提前償債的“習慣”還在持續，就在近日，公司已將“22龍湖01”、“20龍湖02”兩筆公司債的兌付資金提前撥入償債專戶，合計39.78億元。

　　標普認爲，除穩定的現金流支撐外，良好的債務期限與嚴明的財務紀律也是龍湖集團的主要優勢。

（文章來源：財中社）