智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，自9月底“止跌回穩”政策以來，四季度銷售數據同比基本企穩，市場信心有效提振。2025年1月1-15日30大中城市商品房成交面積同比-34%，伴隨新政效果逐步釋放，春節前銷售熱度有所下降，預計1月銷售數據偏弱，市場修復持續性仍有待觀察。

開源證券主要觀點如下：

12月銷售金額保持增長，四季度銷售邊際企穩

國家統計局發佈2024年1-12月商品房投資和銷售數據。1-12月，全國商品房銷售面積9.74億平，同比-12.9%(前11月-14.3%)，其中商品住宅銷售面積同比-14.1%；1-12月商品房銷售額9.68萬億元，同比-17.1%(前11月-19.2%)，其中商品住宅銷售額同比下降17.6%。12月商品房銷售面積和銷售額分別爲1.13億平和1.16萬億元，同比分別-0.3%和+2.1%；單月銷售均價同比+2.4%。

分區域看，1-12月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售面積同比增速分別爲-12.7%、-12.0%、-14.6%、-9.7%，降幅均有所收窄。2024年10-12月銷售面積和金額同比分別+2.8%、+1.0%，四季度銷售企穩態勢初顯。

土地成交面積收縮，開竣工規模均不足8億平

2024年1-12月，全國房屋新開工面積7.39億平，同比-23.0%(前11月-23.0%)，其中住宅新開工同比-23.0%；12月單月新開工面積0.66億平，同比-22.6%。據中指研究院數據，2024年300城宅地成交面積同比-23.3%，拿地收縮持續影響房企開工數據。1-12月，房屋竣工面積7.37億平，同比-27.7%(前11月-26.2%)，其中住宅竣工面積同比-27.4%；12月單月竣工面積2.56億平，同比-30.4%。2024年地產開竣工規模分別爲2005年和2009年以來最低值，規模收縮明顯。

銷售回款資金明顯改善，房企融資環境依舊嚴峻

2024年1-12月，房地產開發投資額10.03萬億元，同比-10.6%(前11月累計-10.4%)，其中住宅開發投資額同比-10.5%；12月單月開發投資額0.66萬億元，同比-13.3%，銷售回款表現仍壓制房企投資動力。

2024年1-12月，房地產開發企業到位資金10.77萬億元，同比-17.0%(前11月-18.0%)，其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-6.1%、-11.6%、-23.0%、-27.9%(前11月-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%)。

受四季度銷售景氣度回升影響，四季度定金及預收款和個人按揭貸款同比分別-0.1%和-2.6%，房企回款資金持續改善。同時房企自籌資金降幅連續四個月擴大，房企融資環境依舊嚴峻。

投資建議

(1)投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企：保利發展(600048.SH)、綠城中國(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、建發股份(600153.SH)、越秀地產(00123)、濱江集團(002244.SZ)、建發國際集團(01908)；

(2)住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益於地產復甦和消費促進政策：新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960)；

(3)二手房交易規模和滲透率持續提升，房地產後服務市場前景廣闊：貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)。

風險提示：(1)行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。(2)政策放鬆不及預期。