近日，包括碧桂園、融創中國、華夏幸福等多家上市房企宣佈債務重組取得新進展。自2024年初，多部委提出建立城市房地產融資協調機制以及建立企業融資“白名單”以來，近一年時間裏，房地產行業支持性政策頻繁出臺，效果明顯。機構認爲，當前房地產行業債務化解重點有望從展期轉爲削減債務，房企應充分利用各類融資政策以增加資金流入。

　　多家房企債務重組獲得新進展

　　1月21日，融創中國在港交所發佈公告，公司全資附屬公司“融創房地產”10筆債券的重組方案，已全部獲得相關債券持有人會議審議通過。公司將對10筆債券的本息償付安排進行調整，並提供包括債券購回、股票或股票經濟收益權兌付及以資抵債等重組方案選項。下一步，融創房地產將安排債券持有人就其持有的債券，在重組方案選項中進行選擇及分配。

　　同日，碧桂園在港股正式復牌。公司公告稱已滿足復牌指引各項要求。同時，公司制定多項計劃緩解流動性壓力，改善財務狀況。包括積極開展債務管理措施，並在年度現金流量預測中考慮應償金額以應對階段性壓力。此前的1月9日，碧桂園披露了境外債重組進展情況，有望最多減少116億美元債務，將向債權人提供多個選項如要約回購、強制性可轉換債券、新票據等。

　　碧桂園的復牌使得資本市場情緒得到明顯提振。復牌首日公司股票盤中一度上漲近30%，收盤漲幅達17.53%。A股市場上，截至21日收盤，申萬房地產指數已經錄得四連漲。萬科A、新華聯、中交地產、金地集團等個股實現多日上漲，且普遍走出前期股價低谷。

　　中指研究院企業研究總監劉水分析，碧桂園境外債重組邁出重要一步，如果該方案能夠落實，將使碧桂園實現大幅去槓桿化。根據碧桂園公佈重組提案的關鍵條款，公司已經與七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，旨在落實集團的境外債務重組方案。

　　不僅如此，港股上市房企當中，世茂集團於1月16日公告披露有關境外債務的最新情況顯示，公司正在尋求批准召開債權人會議。龍光地產也於1月10日宣佈，公司債權人小組已就整體重組方案達成一致，並於當日簽訂了債權人支持協議，成爲公司整體債務重組進程的重要里程碑。

　　A股上市房企華夏幸福1月20日公告稱，爲落實推進公司債務重組計劃，公司以全資子公司固安信息諮詢作爲委託人和初始受益人，以固安信息諮詢持有的譽諾金價值爲100萬元的100%股權，以及固安信息諮詢持有的對譽諾金及其下屬11家標的項目公司合計255.84億元的債權，設立信託計劃，並擬以該信託計劃受益權份額抵償合計不超過240.01億元金融債務。

　　華夏幸福介紹，截至公告披露日，上述信託計劃已實施抵債交易金額爲223.48億元，剩餘16.53億信託份額抵債交易工作正在進行。值得一提的是，公司公佈的上一次重大資產出售暨關聯交易實施進展情況顯示，截至2024年11月30日，華夏幸福債務重組計劃中的金融債務，通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約爲1900.32億元。

　　此外，瀕臨退市的*ST中迪也於近期公告稱，目前，公司和廣衛地產、達州綿石擬簽訂《債權債務抵銷協議》。公司稱，本次債權債務抵銷能有效緩解公司的債務壓力，降低公司財務流動性風險。此外，本次債權債務抵銷後將增加利潤3000萬元。

　　政策支持下出險高峯期已過

　　廣發證券在研報中指出，房企集中違約時期爲2021至2022年。隨着行業積極政策持續出臺，企業出險高峯已過。

　　東方證券分析認爲，近期多家房企債務重組、重整投資取得新進展。由於近年來不少房企選擇將債務展期或者置換，面對2025年即將到期債務規模，境內債務重組或將提速，且重點方案有望從展期轉向削債。

　　該機構指出，從受監測房企當前債務削減進展來看，碧桂園削債比例約爲七成；融創中國境內債第二次重組方案預計削債比例超過五成，目前10只境內債券已有9只通過投票重組；龍光集團發佈了條款調整後的第二版方案，削債比例從此前約四成提高至近七成。

　　事實上，自2024年初多部委提出建立城市房地產融資協調機制以及建立企業融資“白名單”以來，近一年時間裏，房地產行業支持性政策頻繁出臺，效果明顯。金融監管總局於1月上旬召開的2025年監管工作會議上介紹，城市房地產融資協調機制落地見效，當前“白名單”項目審批通過貸款已經超5萬億元。

　　另一方面，上市房企的融資動作也在不斷進行。保利發展1月17日公佈，公司擬向特定對象發行可轉債的申請，近日已經收到上交所審覈意見，待證監會同意註冊後實施。京投發展1月15日公告披露，公司定增事項獲控股股東批准，擬融資5.95億元用於補流和償債。

　　2025年開年以來，A股上市房企當中，另有華髮股份、南京高科、電子城等先後公佈了融資計劃，類型包括髮行可轉換公司債、中期票據、超短期融資券等。

　　多渠道融資支持有望持續

　　機構認爲，出險房企積極推進債務重組，是過去幾年房企債務風險出清的重要一步，其是否成功對於更多出險房企走出困境具備標誌性意義。出險房企債務壓力減輕，一方面有利於房企本身基本面改善，另一方面則有助於房企將更多資源用於保交樓，降低近年行業層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期。

　　值得一提的是，當前基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，爲購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了更多退出渠道，持有物業開發運營全週期的金融閉環更加完善，同時，成爲房企盤活資產、補充資金的重要手段。房企也能從多元化經營中收益，逐漸改變經營模式，向新發展模式轉型。

　　隨着公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。截至目前，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、中國金茂等多隻REITs產品完成了上市，總規模超過200億元。

　　劉水分析認爲，房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，企業還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目“白名單”機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。

　　“支持民營房企發債融資仍將持續實施，有助於企業豐富融資渠道。”劉水錶示，特別是隨着房地產市場築底企穩，部分聚焦核心城市、經營穩健的房企或將率先受益，因而獲得更多的資金支持。

　　克而瑞研究中心分析指出，2024年四季度以來，新房銷售規模持續轉好，歲末新房成交面積止跌，成交金額連續兩個月回正，更多城市迎來房價轉漲。該機構認爲，房地產行業迎來了“標本兼治化解風險”的發展新階段，正式進入了風險化解新週期。

（文章來源：經濟參考網）