觀點網 易商REIT，上市首日獲得不錯漲幅。

1月24日，易方達華威農貿市場REIT和和中航易商倉儲物流REIT同日於交易所上市，兩隻基金均錄得不錯漲幅。其中，易方達華威農貿市場REIT開盤以30%漲幅封死漲停板，中航易商倉儲物流REIT開盤也漲逾10%。

產城園區評論獲悉，中航易商倉儲物流REIT此次發售總份額8億份，發行價格爲2.628元/份，募資總額超過21億元，吸引12家戰略投資者等參與認購，其中ESR集團（易商）持有份額佔份額總數的比例爲41%。

此前在發行過程中，易商REIT並非太順利，基金管理人確定的詢價區間爲2.628元/份-3.200元/份，這一區間的下限爲擬募集價格的86.2%，上限爲擬募集價格的105%。最終根據詢價報價情況，基金管理人確定基金份額髮售價格爲2.628元/份。

在認購投資者當中，戰略配售發售總量爲74.01%；網下發售總量爲18.19%；公衆發售總量爲7.80%。從發行倍數上看，網下以及公衆的認購倍數爲1倍出頭，網下投資者配售比例約爲92%，公衆投資者配售比例約爲95%。

這在一定程度上顯示了投資者對於目前倉儲市場的擔憂。從發行上看，市場起初對於易商REIT上市的預期謹慎。

上市首日，該基金卻表現不俗，中航易商倉儲物流REIT上市當日盤中價格最高漲幅至3.150元/份，最終收盤價格爲3.030元/份，全天漲幅15.30%，成交額爲3026.08萬元。

易商REIT的基礎設施資產由富萊德崑山物流園一期、二期、三期3個倉儲物流園組成，位於花橋經濟開發區，在過去五年平均出租率超過90%。項目總佔地面積合計約41萬平方米，建築面積合計約43萬平方米，可租賃面積約38萬平方米，爲現代倉儲物流設施高標倉。

在資產估值方面，最新標的資產估值24.35億元，而在首次申報時資產估值爲28.7億元，估值下調約15%。加上折價發行的14%，足以體現發行人的上市誠意。

該REIT項目2024年和2025年的年化分派率預測值分別爲5.23%和5.4%，全週期IRR約爲7.3%。根據預測，基礎設施項目未來十年租金複合增長率爲2.97%，全週期複合增長率爲2.82%，而項目2018年-2022年項目租金增長率爲3.8%-4.3%。

租戶方面，基礎設施項目在執行租約共涉及租戶15家，富萊德崑山物流園項目租戶所屬的前四大行業分別爲物流、電商、品牌服裝、汽車業，四大行業租賃面積佔項目已出租面積 99.49%，前四大租戶租賃面積佔項目已出租面積72.02%。

出租率預測方面，基於區域內宏觀經濟發展和產業配套、區域內倉儲物流項目稀缺的新增供給以及區域市場出租率水平等因素綜合審慎考慮，項目出租率將在未來穩步增長，預測用6年時間將整體出租率逐步提升至95%。

值得關注的是，根據原始權益人易商集團出具的《關於目標運營淨收入（NOI）補足的承諾及聲明函》的約定，承諾保障項目2024、2025、2026年三年的NOI。若實際經營與評估預測目標NOI出現差額，則易商集團以自持份額分紅金額爲限進行補足。

ESR方面表示，中航易商倉儲物流REIT的上市交易將進一步鞏固ESR集團在物流地產、數據中心、基礎設施和可再生能源等新經濟驅動領域的領導地位，同時拓寬集團加快資本循環的渠道。

據瞭解，作爲易商REIT發起人，ESR集團在中國40個經濟發達城市進行投資和管理合計176個園區，其中納入資產負債表項目40個，各基金平臺上項目136個，項目運營管理面積合計接近1500萬平米，近70%穩定物業資產位於長江三角地區及大灣區的主要經濟中心。

爲推動公司未來管理費及開發利潤，易商集團儲備建築面積超過2450萬平方米，包括約700萬平方米的大規模土地儲備作爲未來開發使用。

值得關注的是，此前ESR對外披露私有化事項，喜達屋資本集團、SixthStreet和SSWPartners牽頭的財團聯合ESRGroupLimited宣佈財團提案，擬通過協議安排將ESR私有化。

該提案對ESR的股權估值爲552億港元（71億美元），也將是自2021年以來香港聯交所最大的私有化項目。

根據公告，要約方發起私有化的目的，是爲可長期充分實現ESR的平臺價值。要約方認爲，ESR必須成功轉型爲輕資產平臺，重新專注於新經濟領域，簡化目前的投資組合並分拆非核心資產及優化其資產負債表。該戰略舉措可能會造成巨大的短期盈利波動，要約人認爲戰略轉型最好在私有環境下進行，以避免公開市場的短期壓力及上市規則的限制。

推動公募REITs上市，也是轉型的戰略考量之一。

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