昨日（2月6日），註冊規模16億元的“萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合夥企業（有限合夥）”正式落地（經IIR查詢，該主體經營範圍包括以私募基金從事股權投資、投資管理、資產管理等活動）。

該基金執行事務合夥人爲券商私募子“金石投資”系的“中信金石基金管理有限公司”（以下簡稱“中信金石”），基金主要出資人包括“新華保險”（全稱“新華人壽保險股份有限公司”），萬科旗下品牌“泊寓”的相關主體“廈門市萬驛源泉投資有限公司”等（尚未完成中基協備案）。

IIR此前曾介紹，爲落實萬科自己提出的聚焦主業（騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業）、一攬子“瘦身健體”方案，去年8月，萬科與“中信金石”、“泰康人壽”等合作設立22.34億元規模的 Pre-REITs 基金——“中信萬科消費基礎設施基金”（標的爲運營穩定的商業項目），以通過多業態、多層次不動產基金的突破，更好地盤活存量資產和現金流，實現良性循環發展。

去年11月，萬科對外更新了該 Pre-REITs 基金進展，表示已轉讓基金30%的LP份額（6.702億元）予“中郵人壽”（全稱“中郵人壽保險股份有限公司”），最新的基金出資人結構如下圖所示。

經IIR綜合查詢，萬科旗下的品牌“泊寓”，是全國領先的集中式長租公寓運營機構，目前，“泊寓”運營管理的房源已超24.2萬間，納保（納入保障性租賃住房體系）房量已突破10萬間，並可在資產端爲合作方提供“募-投-建-管-易-服”全流程解決方案。

租購併舉大潮之下，萬科與某大行在2023年1月合作成立百億規模的住房租賃投資基金（萬科系作爲LP認繳出資約20億元，基金期限10年；該基金已在中基協完成備案，基金類型：股權投資基金），IIR據當時公告，該基金堅持投資於住房租賃基本定位，主要投資於萬科系，以及其他房企持有的具有投資價值的存量資產，用於租賃住房。

目前，該住房租賃投資基金已通過資產收購、改造提升等方式，將佛山市禪城區岸芷汀蘭等項目盤活爲保障性租賃住房，並委託萬科旗下“泊寓”進行運營。

此次萬科與“中信金石”、“新華保險”的基金合作，在IIR看來，似乎也是延續此前盤活存量資產、開拓多層次不動產基金的類似思路，設立的一隻新的住房租賃Pre-REITs基金。

不過，從另一視角來看，萬科與險資的各類合作，此前也較爲複雜。

過去幾年，萬科系公司曾通過保險資金不動產債權投資計劃（“保債計劃”，“保債計劃”週期一般爲5年-15年）的形式，向多家險資機構融資；最近，也有萬科系的“保債計劃”最新獲得展期，而萬科（“萬科企業股份有限公司”），也將繼續爲該項融資提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保（IIR據此前的萬科公告，截至2024年11月30日，萬科擔保餘額爲人民幣1,168.23億元，其中萬科及控股子公司爲萬科及其他控股子公司提供擔保餘額人民幣 1,163.13 億元，萬科及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保餘額人民幣5.10億元；截至2024年11月30日，萬科無逾期擔保和涉及訴訟的擔保）。

來源：機構投資者評論IIR