智通財經APP獲悉，中信建投發佈研報稱，51只REITs披露四季報，全年平均業績達成率均超100%，板塊表現分化，消費、保租房表現最佳，其配置價值將在2025年進一步凸顯。持續看好REITs資產作爲核心優質資產屬性，順週期業態建議優選基本面企穩改善標的，抗週期板塊建議在回調後逢低佈局。

中信建投主要觀點如下：

51只REITs披露四季報，全年平均業績達成率均超100%，主因保租房、消費達成表現較佳

60只上市REITs中51只披露2024年四季報，30只擁有可比數據的REITs2024年累計收入、EBITDA、可供分配金額的平均達成率分別爲100.2%、103.4%、139.7%，其中消費和保租房兩大抗週期業態業績達成表現最佳。全年經營壓力仍存，25只可同比REITs的收入、EBITDA和可供分配金額平均同比降幅分別爲5.3%、7.3%、14.9%。

板塊表現分化，消費、保租房表現最佳

(1)保租房：出租率高位波動，廈門安居REIT量價雙增。

(2)倉儲物流：散租模式以價換量趨勢未變，年末旺季出租率回升；京東REIT整租模式下維持滿租。

(3)產業園區：板塊整體承壓，廠房抗週期屬性明顯，研辦項目出租率降幅收窄，以價換量取得成效。

(4)消費：核心資產疊加強原權造就抗週期資產。購物中心REITs高位波動；商超REIT出租率大體持平，加權平均剩餘租期爲7.3年；奧萊REIT上市首季，出租率提升3.7個百分點。

(5)生態環保：垃圾處理REIT業績承壓，主因垃圾源頭減量，競爭加劇；2單水務水利REIT運營均維持穩健。

(6)高速公路：板塊業績同比普跌個券分化，多數項目四季度經營邊際改善；

(7)能源：項目表現持續分化，主因底層資產非標性強，受地區及發電資源等複雜因素制約。

投資建議：持續看好REITs資產作爲核心優質資產屬性，其配置價值將在2025年進一步凸顯

其中順週期業態建議優選基本面企穩改善標的，抗週期板塊建議在回調後逢低佈局。產業園區、倉儲物流及高速公路等順週期板塊估值偏低，在當前行情下具較高的配置性價比，建議優選板塊中基本面企穩改善的優質標的，如產園、倉儲物流中區域供需格局好，或整租模式下收益確定性強的標的，高速公路中區域通行需求率先修復的標的，未來均存確定性補漲機會；保租房、消費及廠房等板塊的抗週期屬性已得到驗證，經營業績韌性強兌現度高，建議回調後逢低佈局。

風險提示：

1)審批及發行進展不及預期的風險：REITs審批及發行受項目質量、監管審覈速度及市場環境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監管審覈速度放慢及市場環境低迷，將會使REITs審批發行放緩。

2)政策出臺不及預期的風險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關政策出臺不及預期，可能會影響REITs市場的持續健康發展。

3)二級市場波動的風險：REITs的風險特徵表現爲中等風險及中等收益，今年以來受個別資產基本面疫後修復不及預期、整體REITs市場投資人類型單一投資行爲趨同等影響，二級市場持續回調，出現較大波動。