◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

年初以來，有關“‘地產優等生’萬科2025年流動性承壓與償債高峯”的話題，持續成爲牽動社會的熱點。

從時間軸看，先是曝出《萬科總裁祝九勝“被帶走”，曾任鵬金所“一把手”》，然後就是《外媒：萬科，即將有多個重大行動》，接着就是春節前夕《萬科大變局：鬱亮辭去“一把手”，深鐵給市場喫“定心丸”》。

據彼時媒體報道，深圳國資方面明確說，有“足夠多”的子彈支持萬科。對此，萬科創始人王石非常激動，曾感慨說“國家隊出手相助”。

蛇年春節後的開工第一天，坊間傳出有關“萬科高層人事詳細改組”的紅頭文件，涉及“22位高管”的新任命，涉及核心管理團隊、總部職能部門及相關事業部，被坊間解讀是“萬科開啓國資強勢接管”的新階段。

從近期萬科高層“大換血”的動作看，來自持股比例27.18%的萬科第一大股東深鐵集團“一把手”辛傑成爲萬科“一把手”，並引入了3個深圳相關國企的3名高管擔任萬科執行副總裁，原萬科核心管理團隊只剩下了鬱亮、韓慧華、劉肖和解凍，且原“一把手”鬱亮被降級爲公司董事暨執行副總裁。

不過，這並非真的要把“一直以來，都是優秀混合所有制公司”的萬科，改造成一家純正的國企，除了深鐵持股比例未達到控股之外，目前被深圳國資強勢接入管理更多是一種在特殊情形下的過渡安排。

目前，從萬科新任命的6名執行副總裁看，深圳國資佔了3系，而原萬科經理人班底也佔了3席，算是明面上的一種管理平衡。

從實際分工看，萬科的開發經營、經營服務兩大業務由深圳國資背景的“二李”在抓，即新任的萬科執行副總裁李鋒、李剛。

原萬科經理人班底留下的鬱亮，在集團是“二把手”，主要任務是協助辛傑；韓慧華主抓財務資金，尤其是融資；劉肖主抓萬科戰投部，重點是非主業退出變現等。

從萬科具體落實業務的3個事業部“一把手”來看，開發經營事業部“一把手”仍是萬科原經理人班底的“一員老將”張海，此次改組前曾任萬科聯席總裁兼開發經營本部首席合夥人，地位僅次於這次辭任萬科總裁的朱九勝，物業事業部和商業事業部一把手也仍分別是萬科原經理人班底的朱保全和孫嘉。

深圳國資強勢介入萬科管理後，給外界較以往較明顯的是一種信心提振，畢竟當前房企有國資強勢背書，幹啥都相對容易些，但着眼於未來，萬科一直以來被市場所追捧學習的優秀混合所有制文化及其管理機制，並不會因深圳國資此次強勢接入管理而改變，理由是看當前深圳純真的地產類國企，經營並不算好。

萬科歷經此輪管理層“大換血”後的2月10日，深鐵集團向萬科28億提供了股東借款，萬科以所持萬物雲（2602.HK）市值40億元的股票提供質押擔保。不過，這遠遠不夠。

Wind數據顯示，目前萬科境內債券餘額487.43億元，一年內到期債務326.45億元，其中到期9只債券，約215.9億元，兌付高峯在今年7月，即62.63億元。

昨日有外媒報道，據知情人士透露，當局正在幫助萬科填補今年約500億元人民幣(68億美元)的資金缺口，根據該支持計劃，監管機構將向萬科分配200億元人民幣的特殊地方債額度，用於購買未售出的房產和空置土地。

目前，外媒這則重磅報道尚待進一步證實。若從萬科問題的另一面去思考，就很好理解了。如果萬科重蹈其他出險房企覆轍，將會怎樣？或引發市場對有所起色的房地產信心的再次崩塌。

去年國慶節後，房地產市場已開始了“止跌回穩”的“大反攻”。今年蛇年春節以來，多地再次明確了要力保房地產的“正增長”。2月5日，重慶市“一把手”就說了，全力推動房地產和建築業企穩回升。次日，深圳開會也明確了“推動房地產投資儘快恢復增長”。

如果說，此前各地大力出臺放鬆或支持房地產政策，或面臨“左右爲難”的境地，那麼當前就要放下一切顧慮，能想盡辦法實現房地產增長就是值得大成績。

所以說，今年穩樓市必先穩房企，萬科被傳出500億元融資支持的重大傳聞也印證了當前萬科的“房企標杆”地位不容動搖。雖如此，萬科要加快日常經營性淨現金流的“回正”步伐，爲後續融資及償債乃至扭虧夯實基礎。

編輯：密探君