來源：道口財經

　　本稿件由deepseek完成

　　萬科當下面臨的困境：債務壓頂、信任危機與行業寒冬

　　1． **流動性危機與債務壓力** 

　　2025年，萬科面臨前所未有的債務挑戰：全年需兌付境內公開債約326.4億元，其中一季度到期債務高達98.9億元。截至2024年三季度，萬科賬面貨幣資金僅797.45億元，但一年內到期的非流動負債達1115.21億元，短期債務覆蓋率不足70%，且受限資金佔比進一步壓縮了實際可用資金。若銷售回款和融資輸血無法提速，債務違約風險將急劇上升。

　　2． **銷售疲軟與資產質量惡化** 

　　2024年萬科合約銷售額同比暴跌65%，從2020年的7000億元峯值跌至不足2500億元，行業排名滑至第五。地產業務毛利率從2023年的19.3%驟降至7.2%，部分項目因高價拿地導致結算虧損，疊加存貨跌價和信用減值計提，全年預虧450億元，創上市以來最大虧損。此外，核心城市土儲補充不足，低能級城市庫存積壓，進一步削弱了銷售潛力。

　　3． **信任崩塌與輿論衝擊** 

　　萬科長期被視爲行業“優等生”，但2024年其經營性現金流首次轉負、管理層應對危機的遲緩態度引發投資人和合作伙伴的強烈不滿。供應商公開聲討利益輸送，市場對萬科管理層信心跌至冰點，甚至出現“2025年必爆雷”的悲觀預期。信任危機加劇了融資難度，金融機構對抵押物估值分歧（如與大家保險的談判僵局）進一步拖累資金回籠。

　　4． **行業系統性風險傳導** 

　　房地產行業連續三年調整，2024年全國商品房銷售面積下降12.9%，開發投資縮水10.6%，市場整體處於“止跌回穩”的脆弱平衡期。恒大、碧桂園等頭部房企爆雷後，行業信用體系崩塌，萬科雖獲國資背書，但仍需應對市場慣性下行與政策傳導滯後帶來的長期壓力。

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　　二、深圳國資與新管理層的使命：資源整合與信用重構**

　　1． **深圳國資的“兜底”策略與資源注入** 

　　- **資金輸血**：深圳國資已通過深鐵集團向萬科提供41.5億元低息貸款（利率2.34%），並計劃通過專項債、資產劃撥等方式進一步注入流動性。深圳市國資委明確表態“有足夠5萬億資產支持萬科”，釋放兜底信號。 

　　- **資產盤活**：協助萬科處置低效資產（如深圳灣超級總部地塊）、推進REITs發行（如中金印力消費REIT），並通過政府協調收儲閒置土地，加速資金回籠。 

　　- **政策傾斜**：聯合國有銀行提供銀團貸款、經營性物業貸等融資工具，降低融資成本（深鐵融資成本僅2.66%，遠低於萬科3.6%）。

　　2． **新管理層的優勢與挑戰** 

　　- **履歷與執行力**：新任董事會主席辛傑（深鐵董事長）及多位深鐵背景高管（如李鋒、華翠）具備國企資源整合與基建開發經驗。辛傑主導的深圳地鐵TOD（公共交通導向開發）模式或與萬科存量項目協同，提升資產價值。 

　　- **治理結構轉型**：萬科從“職業經理人主導”轉向“國資控股+市場化運營”混合模式，需平衡國企決策效率與市場靈活性。深鐵需避免重蹈過往“不干預經營”的被動姿態，通過董事會直接介入戰略調整。 

　　- **信任重建**：新管理層需通過透明溝通（如定期披露償債進展）、保交付兌現承諾，修復與債權人、購房者的關係，扭轉市場對其“躺平”的負面印象。

　　3． **潛在風險** 

　　若政策支持力度不及預期、銷售回暖滯後，或抵押物估值爭議持續（如萬物雲股權質押風險），可能觸發追加擔保或資產賤賣，加劇控制權不穩定性。

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　　三、萬科“活下去”後的未來圖景：國企化轉型與行業角色重塑

　　1． **業務結構聚焦與輕資產化** 

　　萬科或將徹底剝離非核心業務（如酒店、食品），聚焦“綜合住區開發、物業服務、租賃住宅”三大主業，並通過萬物雲（物業）、泊寓（長租公寓）分拆上市，打造輕資產運營矩陣。深圳國資可能主導其商業地產與TOD項目的深度整合，形成“地鐵+物業”閉環。

　　2． **財務結構優化與風險隔離** 

　　藉助國資低成本融資（如專項債、政策性貸款），萬科負債率有望從2024年的82%逐步回落，並通過資產證券化（CMBS、REITs）實現存量資產出表，構建風險防火牆。

　　3． **行業地位轉變：從龍頭到“穩健國企”** 

　　萬科或從市場化龍頭蛻變爲“類城投”平臺，承擔保障性住房、城市更新等政策性任務，雖失去規模擴張優勢，但憑藉國資信用背書獲得穩定現金流。其行業標杆意義將從“高增長神話”轉向“風險化解樣本”。

　　4． **長期隱憂：創新活力與競爭弱化** 

　　國企化管理可能削弱萬科的產品迭代與市場敏銳度，尤其在商品房領域面臨濱江、綠城等民企的差異化競爭。如何在“穩”與“活”之間找到平衡，將是長期挑戰。

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　　結論：系統性紓困與市場化改革的平衡術

　　深圳國資需以“短期兜底輸血+中期資產盤活+長期治理重構”組合拳，將萬科從債務泥潭中拉出。若政策支持與行業回暖共振，萬科有望在2025年末實現現金流回正，但其未來形態將深刻反映中國房地產“國企主導、民生優先”的新範式。這一過程不僅關乎萬科存亡，更將爲行業風險化解提供關鍵範本。

　　萬科 deepseek這麼說

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　　萬科當下面臨的困境：債務壓頂、信任危機與行業寒冬

　　1． **流動性危機與債務壓力** 

　　2025年，萬科面臨前所未有的債務挑戰：全年需兌付境內公開債約326.4億元，其中一季度到期債務高達98.9億元。截至2024年三季度，萬科賬面貨幣資金僅797.45億元，但一年內到期的非流動負債達1115.21億元，短期債務覆蓋率不足70%，且受限資金佔比進一步壓縮了實際可用資金。若銷售回款和融資輸血無法提速，債務違約風險將急劇上升。

　　2． **銷售疲軟與資產質量惡化** 

　　2024年萬科合約銷售額同比暴跌65%，從2020年的7000億元峯值跌至不足2500億元，行業排名滑至第五。地產業務毛利率從2023年的19.3%驟降至7.2%，部分項目因高價拿地導致結算虧損，疊加存貨跌價和信用減值計提，全年預虧450億元，創上市以來最大虧損。此外，核心城市土儲補充不足，低能級城市庫存積壓，進一步削弱了銷售潛力。

　　3． **信任崩塌與輿論衝擊** 

　　萬科長期被視爲行業“優等生”，但2024年其經營性現金流首次轉負、管理層應對危機的遲緩態度引發投資人和合作伙伴的強烈不滿。供應商公開聲討利益輸送，市場對萬科管理層信心跌至冰點，甚至出現“2025年必爆雷”的悲觀預期。信任危機加劇了融資難度，金融機構對抵押物估值分歧（如與大家保險的談判僵局）進一步拖累資金回籠。

　　4． **行業系統性風險傳導** 

　　房地產行業連續三年調整，2024年全國商品房銷售面積下降12.9%，開發投資縮水10.6%，市場整體處於“止跌回穩”的脆弱平衡期。恒大、碧桂園等頭部房企爆雷後，行業信用體系崩塌，萬科雖獲國資背書，但仍需應對市場慣性下行與政策傳導滯後帶來的長期壓力。

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　　二、深圳國資與新管理層的使命：資源整合與信用重構**

　　1． **深圳國資的“兜底”策略與資源注入** 

　　- **資金輸血**：深圳國資已通過深鐵集團向萬科提供41.5億元低息貸款（利率2.34%），並計劃通過專項債、資產劃撥等方式進一步注入流動性。深圳市國資委明確表態“有足夠5萬億資產支持萬科”，釋放兜底信號。 

　　- **資產盤活**：協助萬科處置低效資產（如深圳灣超級總部地塊）、推進REITs發行（如中金印力消費REIT），並通過政府協調收儲閒置土地，加速資金回籠。 

　　- **政策傾斜**：聯合國有銀行提供銀團貸款、經營性物業貸等融資工具，降低融資成本（深鐵融資成本僅2.66%，遠低於萬科3.6%）。

　　2． **新管理層的優勢與挑戰** 

　　- **履歷與執行力**：新任董事會主席辛傑（深鐵董事長）及多位深鐵背景高管（如李鋒、華翠）具備國企資源整合與基建開發經驗。辛傑主導的深圳地鐵TOD（公共交通導向開發）模式或與萬科存量項目協同，提升資產價值。 

　　- **治理結構轉型**：萬科從“職業經理人主導”轉向“國資控股+市場化運營”混合模式，需平衡國企決策效率與市場靈活性。深鐵需避免重蹈過往“不干預經營”的被動姿態，通過董事會直接介入戰略調整。 

　　- **信任重建**：新管理層需通過透明溝通（如定期披露償債進展）、保交付兌現承諾，修復與債權人、購房者的關係，扭轉市場對其“躺平”的負面印象。

　　3． **潛在風險** 

　　若政策支持力度不及預期、銷售回暖滯後，或抵押物估值爭議持續（如萬物雲股權質押風險），可能觸發追加擔保或資產賤賣，加劇控制權不穩定性。

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　　三、萬科“活下去”後的未來圖景：國企化轉型與行業角色重塑

　　1． **業務結構聚焦與輕資產化** 

　　萬科或將徹底剝離非核心業務（如酒店、食品），聚焦“綜合住區開發、物業服務、租賃住宅”三大主業，並通過萬物雲（物業）、泊寓（長租公寓）分拆上市，打造輕資產運營矩陣。深圳國資可能主導其商業地產與TOD項目的深度整合，形成“地鐵+物業”閉環。

　　2． **財務結構優化與風險隔離** 

　　藉助國資低成本融資（如專項債、政策性貸款），萬科負債率有望從2024年的82%逐步回落，並通過資產證券化（CMBS、REITs）實現存量資產出表，構建風險防火牆。

　　3． **行業地位轉變：從龍頭到“穩健國企”** 

　　萬科或從市場化龍頭蛻變爲“類城投”平臺，承擔保障性住房、城市更新等政策性任務，雖失去規模擴張優勢，但憑藉國資信用背書獲得穩定現金流。其行業標杆意義將從“高增長神話”轉向“風險化解樣本”。

　　4． **長期隱憂：創新活力與競爭弱化** 

　　國企化管理可能削弱萬科的產品迭代與市場敏銳度，尤其在商品房領域面臨濱江、綠城等民企的差異化競爭。如何在“穩”與“活”之間找到平衡，將是長期挑戰。

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　　結論：系統性紓困與市場化改革的平衡術

　　深圳國資需以“短期兜底輸血+中期資產盤活+長期治理重構”組合拳，將萬科從債務泥潭中拉出。若政策支持與行業回暖共振，萬科有望在2025年末實現現金流回正，但其未來形態將深刻反映中國房地產“國企主導、民生優先”的新範式。這一過程不僅關乎萬科存亡，更將爲行業風險化解提供關鍵範本。

責任編輯：江鈺涵