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　　在曾經的資本市場中，物業企業的上市熱潮洶湧澎湃，然而，當下這一局勢正發生着顯著轉變，“私有化”的趨勢逐漸擴大。

　　2025年2月14日，融信服務集團股份有限公司與融心一品有限公司發佈聯合公告，宣佈法院會議及股東特別大會已批准私有化建議，預計在3月18日下午四時起，融信服務股份將撤銷在聯交所的上市地位。

　　而在2024年9月底，華髮物業已完成私有化，率先打響了物企主動退市的第1槍。

　　上市潮落，私有化興起

　　2020年至2021年，正值房地產行業調控政策收緊之際，物企憑藉其輕資產、現金流穩定等特點，一度成爲資本市場的寵兒。大量物企蜂擁上市，香港聯交所更是成爲全球物企上市的首選地。

　　然而，短短兩年時間，市場風向驟變。受地產下行和資本市場波動的雙重影響，多數物企業績下滑、增長乏力，進而遭遇股價下跌的壓力，物業股流動性明顯變差。克而瑞物管統計顯示，近9成上市物企日均換手率低於1%。2024年，66家上市物企中59家企業日均換手率低於1%，佔比高達89.4%。

　　從股價走勢來看，2024年2月份，上市物企的平均股價觸及3.4港元/股的新低，雖在各項地產行業支持政策出臺後有所上漲，但漲勢未能持續，至年底又回落至4.6港元/股，較2023年年初下跌超3成。

　　企業經營業績增長乏力也是行業面臨的突出問題。2024年上半年，上市物企的營收增速回落至4.7%，創下近年新低；同期，上市物企淨利潤均值約1.4億元，同比下降超3成；其中，超六成的上市物企淨利潤同比下滑，更有7家上市物企陷入虧損狀態。受關聯地產公司業績影響，衆多物業公司項目拓展困難，新增合約面積不斷收縮，2024年百強物企平均新增合約面積同比下滑12.8%。

　　物業股在資本市場上整體面臨估值壓力，從上市物企市盈率來看，目前仍處於低位。2024年，在政策環境推動下，物業股估值雖出現兩次顯著反彈，但隨着政策影響力減弱，估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率爲11.9倍。受此影響，物企市值也處於低位。截至2024年末，62家樣本企業的總市值爲2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，大幅下降近45%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

　　私有化浪潮背後的動因：多重因素疊加共振

　　華髮物業與融信服務在談及退市原因時，均指向股票流動性低、無法融資以及降低成本等關鍵因素。

　　華髮物業表示，近年來股份交易流通量長期處於較低水平，致使股東難以在不影響股價的情況下大量出售股票。自 2017 年起，因股份交易流通量低、股價呈下降趨勢，公司未開展任何股權籌資活動，難以充分利用上市平臺作爲長期增長的資金來源。同時，維持上市地位需要承擔行政成本和管理資源，退市後可減少這些負擔，爲母公司華髮股份的長期商業發展提供更多靈活性。

　　融信服務同樣面臨類似困境，其每日成交量僅佔已發行股份的 0.04%-0.05%，交易量過低不僅使股東難以變現，還影響股價穩定。股票交易流動性低、股價下降以及上市平臺失去融資能力，是融信服務選擇私有化的主要原因，公司認爲這更有利於長遠發展。

　　潮水退去方知誰在裸泳 行業發展迴歸理性

　　物企私有化浪潮是行業發展階段性調整的必然結果，是市場對前期過熱的一種理性糾偏。潮水退去，方知誰在裸泳。這場私有化浪潮，將加速行業洗牌和優勝劣汰，促使行業迴歸理性發展軌道，更加註重服務品質和長期價值。

　　儘管物企私有化現象頻現，但這並不一定會成爲行業趨勢。中指研究院研究副總監彭雨認爲，在當前資本市場低迷的情況下，業績表現不佳、融資困難以及市值較小的物業公司，可能會選擇主動退市；而行業內的龍頭企業和具有品牌影響力的物企，鑑於上市能帶來諸多優勢，大多會選擇繼續維持上市地位 。

　　未來，物業行業的整合速度可能會加快。頭部和中部的物業公司有望通過併購小型企業，實現擴大市場份額、優化資源配置以及增強整體競爭力的目標。物企退市案例也促使行業反思上市初衷，推動行業從依賴資本擴張轉向提升服務質量和經營效率。長期來看，退市壓力將倒逼物企創新和多元化，積極探索非住宅業態和創新模式，以增強盈利能力和抗風險能力。

　　（注：本文結合AI工具生成，不構成投資建議。市場有風險，投資需謹慎。）

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責任編輯：楊君豪