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巨人大廈，不僅是史玉柱從商生涯中的一大敗筆，也是珠海市沉積了28年的傷疤。近日珠海市公佈“巨人大廈改造提升及公共停車場項目”等四個重點城市更新項目備案信息，總投資55.48億元，均由正方集團實施。

公示顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計容建築面積157400平方米，新增1537個公共停車位。項目將於今年10月正式開工，預計2029年12月完工。

只剩18年土地使用權

巨人大廈不僅是珠海市的一塊傷疤，也是史玉柱從商生涯中最不願回憶的事情。

1992年，史玉柱在珠海創立巨人集團，憑藉漢卡和保健品“腦白金”迅速崛起。意氣風發的他計劃建造18層的集團總部——巨人大廈，巨人大廈位於珠海市香洲區銀樺路南側，用地面積約2.9萬平方米，使用年限爲50年，土地用途爲辦公。

巨人大廈本來只蓋18層，在衆人的熱捧下不斷加碼至78層，預算也從2億元飆升至12億元，而彼時的資金來源主要是集資和賣樓花。

1996年，已投入3億多元的巨人大廈資金告急，1997年資金鍊斷裂，史玉柱因此揹負了2.5億的債務，巨人大廈建至地面三層後停工直至現在，目前還剩約18年土地使用年限。

取經難度的重整

巨人大廈的盤活重整難度堪稱取經級。

首先是權益人分散。

2001年，廣東省珠海市中級人民法院曾裁定：巨人大廈在建工程及相應土地使用權裁定給19個權益人。各債權人按照各自的債權比例，在接受房地產中的相應份額抵償各自債務後，放棄對珠海巨人未清償部分債務的追償權。

19個權益人所持有的權益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和珠海市士安有限公司，士安公司爲珠海巨人的關聯企業。

據瞭解，權益人中有外企、央企，還有一些已經註銷的小企業。權益分散加劇了項目盤活的難度，盤活的前提是權益人要基本達成共識，但各方最大的分歧在於巨人大廈的土地出讓金。內部資料顯示：大廈停工時，珠海巨人還拖欠了高達9000多萬元的土地出讓金，儘管2001年珠海中院已裁定免除這筆出讓金及其利息、罰息，但多方對裁定結果仍有爭議，無法落實到職能部門，欠的地價和利息、罰息。還要不要補？怎麼補？沒有定論。

另一個阻礙在於，雖然法院已將該項目裁定給了19個權益人，但項目土地所有權至今仍在珠海巨人名下，未完成過戶。

轉機出現在2019年，珠海市香洲區成立爛尾樓整治專項小組，區屬國企珠海正方集團牽頭介入。面對19家權益人分散、土地權屬未過戶等難題，正方集團耗時一年半完成權益梳理，聯合賽納置業（持股24%）和史玉柱關聯企業士安公司（持股25%），合資成立正方盛世，並於2021年以4.02億元拍下項目。

根據當時的轉讓公告：由於長期閒置及養護不足，項目地基基礎及承載構件受損對建築物安全帶來較大影響，房屋安全無法確保，其現狀承重部分是否還能滿足原設計要求存在較大的不確定性，無法保證未來年度的工程是否可以在原基礎上續建。該工程轉讓方不做處理，由受讓方處理，公告建議受讓方按珠海市關於處置爛尾樓政策拆除重建。

“未來，巨人大廈項目將根據政府批覆方案規劃重建。”珠海正方集團官微曾提到。

儘管巨人大廈迎來重生契機，但挑戰依舊嚴峻。項目剩餘土地使用年限短，且60%面積需自持，運營壓力巨大。據悉，正方盛世計劃將其改造爲綜合體，新增1537個公共停車位，並整合物業租賃、充電樁等多元收益。

（轉自：中國地產基金百人會）

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