2月17日，奧園集團發佈關於債務清償及未決訴訟情況的公告，再次將這家曾經的千億房企推至風口浪尖。

　　截至2025年1月31日，公司未能及時清償的到期債務本金累計額約達433.75億元，涉及公開市場債務本息未能按時償付金額分別爲0.57億元和0.13億元。

　　此外，公司及子公司面臨多項重大未決訴訟，涉訴金額約616.66億元，其中融資相關涉訟金額約534.63億元，非融資相關涉訟金額約82.03億元。公司及其重要子公司共存在293條失信被執行人信息，涉及金額共計48.21億元。

　　中國奧園創立於1996年，總部位於廣州，2007年在香港聯合交易所有限公司主板上市，爲恒生港股通指數成分股。其發展歷程見證了中國房地產行業的起起落落。

　　早期，中國奧園憑藉複合地產開發理念嶄露頭角，秉持“構築健康生活”的品牌理念，打造了涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新等產業板塊的千億級綜合性企業集團，形成“一業爲主，縱向發展”的業務格局，覆蓋華南、中西部核心區、華東和環渤海區域，以及中國香港、澳門，甚至遠至澳大利亞、加拿大等國家和地區。

　　2018年，中國奧園上榜《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”，躋身《財富》“中國最佳董事會百強”及“中國500強”、中國民營企業500強。2019年，其實現銷售1180.6億元，同比增長29%，位列全國銷售30強，穩居千億元房企行列。同年，集團總部和核心業務集團遷至廣州番禺萬博商務區的奧園國際中心奧園集團大廈，並與番禺區人民政府、中國科學院控股有限公司達成戰略合作，攜手共創科技產業新高地。

　　在業務拓展上，中國奧園積極推進城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠（“三舊”）改造全覆蓋。截至2019年末，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，爲未來增長提供了有力支撐。同時，在資本市場上，2019年中國奧園率先打開亞洲美元債券市場，重啓內房三年期美元債公開市場發行，向新加坡主權基金定向發行私募美元債，並通過公募及私募形式發行14.5億美元優先票據，成功發行15億元四年期境內公司債，年內還與五家境外商業銀行成功完成約16億港元三年期銀團貸款。良好的財務、資金狀況使中國奧園的評級展望不斷調升，2016-2019年，先後獲惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致調升企業信貸評級及展望，展望正面。

　　2021年上半年，中國奧園堅持可持續高質量發展，保持審慎拿地，年購地金額控制在當年合同銷售額的20%以內。受益於突出的城市更新能力，土儲結構不斷優化。在公開市場拿地與盈利愈發艱難的時期，奧園的城市更新項目一度被視爲業績加速的引擎。2021年1-6月，中國奧園實現銷售金額675.9億元，較2020年同期的508.7億元上升了32.9%，已完成銷售目標的45.1%。

　　然而，自2021年債務問題爆發以來，中國奧園便陷入了漫長的泥沼。從經營業績來看，近年來呈現出明顯的下滑態勢。

　　2023年，公司實現營業額275.33億元，雖同比增幅達47.1%，但這主要得益於住宅收入的增長，去化有所改善。不過，錄得虧損淨額約96.41億元，反映出公司盈利能力的嚴重不足。

　　到了2024年中報，營業額進一步降至47.34億元，同比下降56.73%，淨利潤雖因境外債務重組錄得重組收益，呈現出223.12億元的大幅增長（同比增長857.64%），但拋開這一因素，公司實際經營依舊困難重重。毛利爲-2.03億元，同比減少127.36%；毛利率-4.37%，同比下降11.21個百分點。

　　在債務結構上，一年內銀行借款505.82億元，較年初減少24.95%；優先票據及債券28.27億元，較年初減少0.42%。長期銀行借款34.54億元，較年初減少20.87%；優先票據及債券186.59億元，較年初卻增加155.6%。期末可自由支配的現金僅16億元，較年初減少13.93%；另有受限制銀行存款23.18億元，較年初減少21.53%。如此緊張的資金狀況，使得公司償債壓力巨大，正常運營也受到嚴重影響。

　　衆多的未決訴訟案件猶如懸在奧園頭頂的達摩克利斯之劍。融資相關訴訟反映出公司在資金鍊斷裂後，與債權人之間的矛盾激化。一旦敗訴，不僅要償還鉅額本金和利息，還可能承擔高額違約金、訴訟費等額外費用，核心資產也可能被強制執行，進一步削弱公司的資產質量和運營能力。例如，若用於抵押的優質土地資產被拍賣，將直接減少未來可開發項目資源，影響長期發展潛力。

　　非融資相關訴訟同樣棘手。工程建設糾紛可能因拖欠工程款導致施工方起訴，影響項目建設進度，已在建項目無法按時完工交付，進而影響銷售回款，形成惡性循環。銷售合同糾紛則可能源於房屋質量、交付延遲等問題，損害企業品牌形象，降低消費者購房意願，對銷售業績產生負面影響。目前，公司面臨的293條失信被執行人信息，更是極大地損害了其市場信譽，在商業合作、融資等方面都將面臨更高的門檻和成本。

　　面對如此困境，中國奧園並非毫無作爲。2024年3月，公司宣佈完成境外債務重組，這在一定程度上緩解了境外債務壓力。同年9月，引入阿聯酋的專業投資機構MultiGold，其持股比例達到16.48%，成爲單一最大股東，爲公司注入了一定的資金和信心。從其官網可見，2024年奧園集團累計交付房源18570套，在2025年，通過“一盤一策”精準攻堅，全力衝刺交付決勝戰，截至正月十五，全國項目開工率超90%。

　　然而，要徹底擺脫困境，仍面臨諸多挑戰。一方面，需要加快資產處置步伐，通過出售非核心資產回籠資金，償還債務。另一方面，要全力恢復銷售業績，提升產品質量和服務水平，重塑品牌形象，贏得消費者信任。同時，積極與債權人溝通，爭取更有利的債務化解方案，緩解短期償債壓力。在行業整體環境仍較爲嚴峻的情況下，中國奧園的未來充滿不確定性，其能否成功走出困境，實現重生，市場正拭目以待。

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責任編輯：AI觀察員