文 | 源媒匯 利晉 

險資近期瘋狂「抄底」地產，「壽險一哥」中國人壽也沒閒着。

2月17日，中國人壽公告稱，公司、北京首景投資有限公司（下稱「首景投資」）、財信吉祥人壽保險股份有限公司（下稱「財信人壽」），擬與國壽置業投資管理有限公司（下稱「國壽置業」）、北京朗佳私募基金管理有限公司、創弛企業管理合夥企業（有限合夥）訂立合夥協議，共同成立北京平準基礎設施不動產投資基金合夥企業（有限合夥）。

全體合夥人認繳出資總額為52.37億元。其中，中國人壽認繳出資額為35億元，佔比約66.83%，執行事務合夥人為國壽置業。

圖片來源於中國人壽公告

合夥企業主要涉及到三家資本方——中國人壽、首景投資以及財信人壽，三方將聯合重點開展基礎設施公募REITs領域的投資，背後關聯到一家造車新勢力——理想汽車。

對此，中國人壽表示，成立合夥企業有助於存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展；同時，基礎設施公募REITs具備「股+債」屬性，有助於提升保險資金組合收益。

而中郵保險、新華保險近期也在大手筆買入商業地產資產，包括太盟集團、首金資本等資產管理公司同樣計劃或已經在買樓。

大資金涌入地產，背後或許是資產荒，也是一個抄底時機。

 國壽項目牽出造車新勢力

前段時間，國家金融監管總局發布了保險資金投資黃金業務的試點文件，10家保險公司可以中長期資產配置目的，開展投資黃金業務。按東吳證券預測，保險公司配置黃金資產最大規模約2000億元。

作為試點保險公司之一的中國人壽，轉頭聯合首景投資、財信人壽，將成立一家基礎設施不動產投資基金。

這隻基金，主要是用於基礎設施公募REITs的首次發售、擴募發售的戰略配售基金份額，以及通過非公開交易（大宗交易、協議轉讓等）的方式，投資基礎設施公募REITs的流通份額。

三方聯手的目的有可能是，進行理想汽車產業園一期項目資產證券化，或者拓展充電業務。

源媒匯向理想汽車方面詢問有關其產業園區公募REITs及超充站鋪設等問題，截至發稿，未獲回應。

天眼查顯示，首景投資原名為北京首沃新能源科技有限公司，成立於2023年7月，由香港公司首沃投資控股有限公司全資持有，實控人為首鋼基金。

首鋼基金靠投資理想汽車一戰成名。

2016年，首鋼基金參與到理想汽車B輪孖展中，並連續三次追加投資。根據首鋼基金介紹，除了投錢之外，靠着首鋼集團這棵大樹，其還幫助理想汽車引入外部資金、對接零售部件供應商以及進行汽車交付後的推廣。

首鋼基金助力理想汽車總部「落戶」北京順義。

首景投資有兩家子公司：北京首程城市發展基礎設施投資基金（有限合夥）、北京京祥本盛經濟諮詢有限公司（下稱「京祥本盛」）。前者專注於北京城市更新項目中的產業園、保障房和停車場等；後者則持有理想汽車順義產業園區，以及支持理想超充站的建設。

截圖來源於天眼查

理想汽車全資子公司、包括首景投資在內的首鋼基金系列成員公司，合計持有京祥本盛超過80%股份。後者全資持有北京程想源石企業運營管理有限公司，進而持有理想汽車順義產業園區資產。

截圖來源於天眼查

2021年10月，理想汽車北京綠色智能製造基地開始動工建設，即理想汽車產業園區一期，總投資超60億元，計劃實現年產能10萬台純電動汽車。一期項目由北京現代一工廠現有廠房改擴建而來，沿用率達60%。

理想汽車產業園區二期項目的建設，首鋼基金以資產證券化進行操作，一開始就裝入到旗下香港上市REITs 首程控股中。二期項目總投資13億元，於2022年6月開工，2024年一季度全面投入使用。

首程控股背後的合作方或投資人，包括中國人壽、ESR易商集團、新世界發展旗下的新創建集團等。

其中，早在2024年9月舉行的京港洽談會上，首程控股與中國人壽就基礎設施公募REITs領域將展開合作，探索公募REITs的首次發行和後續擴募。

二期項目全面投產後，首程控股曾透露，將進一步與理想汽車的合作延伸至充電業務端，幫助覆蓋全國的超級充電網絡。雙方在2024年8月簽署了戰略合作協議，將共同成立北京首程超充能源科技有限公司。

按照原定計劃，理想汽車在2024年末要建成2000座超充站，但至今未完成目標。截至2025年2月9日，理想超充站共有1850座，理想充電樁9866根。

理想汽車沒有打贏這場「補能戰役」，背後的股東首鋼基金反而更加着急了，拉着兩大險資籌建合夥基金公司。

目前底層資產還未公示，尚無法看清三方是一起「炒樓」，還是幫理想汽車建超充站。

 偏愛「炒樓」

不過，中國人壽一直偏愛「炒樓」。

早在2009年，中國人壽就入股遠洋集團，成為大股東，完成地產行業的佈局。彼時，中國人壽很大概率是想要藉助遠洋集團的房地產開發資格，佈局養老地產和商業地產。目的是形成業務協同和資產管理。

但房地產行業進入下行周期之後，遠洋集團在2022年便初現流動性壓力，相繼拋售北京頤緹港一期項目股權、北京麗澤商務區部分項目股權、北京中國人壽金融中心10%股權等資產回籠資金，直到2023年8月正式陷入流動性困境。

中國人壽一邊收購遠洋集團的資產、認購發行的孖展產品，輸血超過百億；另一邊在自身財務報表中，不斷對遠洋集團的資產進行計提減值。

遠洋集團的鉅額虧損，致使中國人壽不斷「流血」。

2021年，中國人壽對遠洋集團的權益減值準備32.17億元、2022年為58.62億元，2023年調整淨虧損為21.94億元，合計112.73億元。中國人壽2021年末持有遠洋集團的長期股權投資規模約119億元，短短3年時間「歸零」了。

圖片來源於中國人壽財報

時任中國人壽副總裁劉暉在中國人壽2023年年報業績會上表示，「目前對於遠洋集團的投資敞口非常小，去年已經開展完了減值工作，所以遠洋集團不會對公司未來產生任何不利的新增影響」。

不過，中國人壽只是把遠洋集團的投資風險「歸零」了，不代表放棄「炒樓」的愛好。

相比2021年，中國人壽目前投資性房地產規模雖然呈向下趨勢，但尚未出現大幅度下滑，2024年中期為126.2億元，佔比為0.21%。

相反，下滑的投資性房地產規模，讓中國人壽重新開始「炒樓」。

2024年6月，中國人壽公告稱，公司合併報表主體公司啓航基金、國壽置業擬與國壽不動產投資管理有限公司（「國壽不動產」）簽訂股權轉讓協議。

啓航基金、國壽置業擬在2024年12月底，向國壽不動產轉讓北京萬洋世紀創業投資管理有限公司（下稱「北京萬洋」）合計100%股權，轉讓價款不超過6.1億元。

北京萬洋透過持有國壽遠通置業有限公司10%股權，進而持有北京國壽金融中心。而這10%股份，正是2022年10月以2.33億元從遠洋集團手中購入。

短短2年時間，一轉手就賺了3.76億元，中國人壽沒理由不喜歡「炒樓」。

中國人壽也吸取遠洋集團的「教訓」。

從過去一段時間的動態可以推斷，中國人壽形成了新的房地產投資模式，國壽投資及其下屬的國壽資本、國壽不動產、國壽置業，形成了不動產私募股權、資產證券化投資、商業資產運營管理等完整的「投融管退」鏈條。

比如2024年9月，中國人壽、國壽置業聯合成立了珠海領航鯤鵬股權投資基金合夥企業（有限合夥），出資額40億元；同年11月，中國人壽透過旗下基金公司，參與到瑞房上海楊浦中央及創智天地舊改。

而遠洋集團或變成了一個代建平台。

 抄底時機到了？

相比「炒樓」，對於中國人壽來說，理想汽車超充站並不是一個優質的底層資產。

理想汽車充電網絡副總裁孫廣敏曾直言，充電站的盈利能力主要取決於產能上限和效率上限，基礎設施一定不是一個高毛利的業務。如果單純追求盈利性，立刻停止充電站的建設，越少的站和樁會帶來更好的盈利性。

根據機構測算數據，普通快充站投資回收期約為4-5年，超充站回報周期則為6-7年。若沒有地方補貼，回報周期將會更加漫長。

中國人壽、財信人壽願意與首景投資牽手，很大概率是在當下經濟增長放緩、信用債風險增加的背景下，遇到了「資產荒」，率先進行搶配。

這也是監管放開試點投資黃金業務的重要原因之一。

在本次中國人壽成立基礎設施不動產投資基金之前，新華保險、大家保險、中信金石也盯上了萬科手中的住房租賃資產，共同成立了「萬新金石」Pre-REIT基金，總規模16億元，底層資產是廈門泊寓院兒·海灣社區。

新華保險近段時間也在大手筆買入萬達廣場資產。其旗下股權投資公司坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥），今年1月接手了大連萬達商管4家子公司100%股份，進而持有揚州萬達廣場、四平萬達廣場、安陽萬達廣場和宣城萬達廣場，持有萬達廣場數量增至14座。

截圖來源於天眼查

中郵保險也沒閒着，同期以代價108億元簽約了上海博華廣場不動產專項基金投資協議，進而持有上海地標商辦博華廣場。

中郵保險是一個「炒樓」新手，2023年9月纔買入首個商辦不動產——北京中糧置地廣場，並更名為中郵保險玖安廣場，後又買下西安地標建築西安啓迪中心。

在新會計準則切換之後，中郵保險靠着資產端業績波動，終於摘掉了保險界「虧損王」的帽子，2024年上半年實現盈利56.8億元。

除了險資之外，太盟投資集團也完成了籌集規模40億美元的基金，用於投資亞太地區房地產市場。同時，國家開發大學、電節能風電等也在買入商辦寫字樓。

儘管當下國內經濟增速放緩，但大宗交易市場熱度依然不減。

戴德梁行2024年度市場報告指出，2024年內地大宗市場成交額保持在2200億元，按年下降6.3%；成交宗數突破370宗，按年增長23.3%。

圖片來源於戴德梁行報告

整體市場呈現出以小額成交為主的特點。其中，辦公/研發辦公仍是主流交易業務，商業零售和長租公寓受到機構投資人追捧。

當下，買樓或許迎來了抄底時機。