來源：中國經營報

　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　自去年四季度以來，伴隨着核心一、二線城市銷售端“止跌回穩”，土拍市場亦隨之升溫。

　　今年以來，頭部房企加快“補倉”節奏，多地土拍出現局部火熱現象，北京、深圳、杭州、成都等城市頻頻拍出高溢價地塊。

　　《中國經營報》記者瞭解到，近期土拍市場回暖是政策寬鬆、資源稀缺和房企戰略調整共振的結果，頭部房企的積極佈局反映了對核心城市中長期價值的信心。

　　高溢價地塊頻現

　　2月8日，中部省會城市鄭州土地市場迎來新春“第一拍”， 金水區文勞路3號地塊吸引中海、華潤、招商等8家頭部房企鏖戰6小時，最終中海以10.88億斬獲該地塊，溢價率87.5%，成爲自2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊；樓面價13713元/平方米，創下區域內近10年新高。

　　1月14日，杭州2025年第一次土拍同樣火爆。經過108輪競價，本地房企濱江集團以27.98億元摘得蕭山北幹西地塊，成交樓面價38859元/平方米，溢價率61.91%，預計未來銷售價格在5萬元/平方米左右。

　　據中指研究院華東大區常務副總高院生介紹，當時房企在競拍過程中雖保持一定理性，持續小幅加價，但對杭州優質地段土地的熱情不減，積極佈局，彰顯了房企對 2025 年市場“止跌回穩”的信心，且年初土地有望轉化爲有效貨值。

　　一線城市中，1月2日，北京2025年首場土拍即迎來海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地塊，兩宗地塊總起拍價150.3億元，東西相鄰，不限地價、不限銷售指導價，新房迴歸市場定價機制。

　　最終，0029地塊經過161輪舉牌後，由華潤+中鐵置業+招商聯合體競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%，成交樓面價89234元/平方米。0030地塊經過244輪舉牌後，最終以90.404億元由建發摘得，溢價率25.04%，成交樓面價95047元/平方米。整場土拍共計收金181.924億元，平均溢價率21.04%。

　　而在這之前，2024年11月5日，距離兩宗地塊約3公里的海淀功德寺“雙子星”地塊同樣均觸達地價上限後經搖號被房企斬獲，給沉寂了將近一年的北京土拍市場帶來一針強心劑。

　　1月16日，深圳迎來2025年第一宗涉宅用地出讓，位於龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊吸引了華潤、招商、中海、越秀、綠城、深業、建發、南山控股等8家房企參與競價。經過近250輪競價，最終中海以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.4%。

　　據中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅介紹，2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減，全年共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民企拿地意願整體仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆競拍，有望進一步帶動市場預期的修復。

　　核心城市率先升溫

　　近期，土地市場的升溫主要受銷售端帶動影響。從2024年9月開始，爲穩定樓市，政府持續出臺寬鬆政策，如降低首付比例、房貸利率和購房門檻，並加大對剛需和改善性需求的支持。

　　從去年四季度至今，一線和部分二線城市因需求旺盛，房價相對堅挺，一線城市已經連續上漲多月；而多數三、四線城市則因庫存壓力大，房價繼續調整中。

　　國家統計局數據顯示，今年1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲上漲0.1%，爲2023年6月以來首次上漲。其中，南京、成都新房環比漲幅持續領跑，均上漲0.7%，漲幅均較上月增加0.1個百分點。

　　2月18日，成都成華區崔家店板塊72畝住宅兼商業地塊成功出讓。該地塊吸引了華潤置地、中海地產、綠城、越秀地產、招商蛇口、中國金茂共6家企業參與競拍，最終由華潤置地以樓面價17700元/平方米競得，成交總價17.08億元，溢價率28.26%。

　　而在此前的1月27日，成華區成交的另一宗宅地同樣競爭激烈，中海地產、招商蛇口、華潤置地、龍湖、建發房產等多家房企參與競拍，最終華潤置地以樓面價20400元/平方米、溢價率51.11%斬獲。

　　據中指研究院四川分院一位研究員介紹，近年來成都房地產市場韌性凸顯，2024年新房銷售面積連續3年全國第一，新房和二手房共成交34.3萬套，處於歷史峯值，購房需求旺盛。2024年高新、錦江、天府新區等核心區域多宗優質地塊引起企業激烈爭奪，涉宅用地最高溢價率達86.9%。

　　今年春節期間，DeepSeek（深度求索）、宇樹科技、羣核科技等杭州企業成爲熱門話題，在此帶動下，杭州樓市諮詢量明顯上升。根據貝殼研究院監測，今年春節期間，貝殼杭州站二手房客戶量同比提升了55%；春節後三個工作日（2月5日—2月7日），諮詢量較2024年同期上漲62.6%，認購量同比大漲66.3%。

　　自2024年10月杭州限價放開後，房企對優質地塊的預期售價顯著提高。今年1月份，杭州土拍攬金近150億元，僅次於北京位居全國第二。

　　春節後，杭州於2月14日出讓三宗低密地塊，總起價12.3億元，分別爲餘杭良渚西單元地塊、餘杭良渚文化村單元地塊和臨平區地塊，共攬金約15.30億元，平均溢價率24.4%。其中，臨平區地塊由外地房企呼倫貝爾匯嘉房地產開發有限公司以4.31億元競得，溢價率65.11%。

　　不過，熱門城市不同區域之間存在分化現象，一些位置偏遠的地塊仍主要以底價成交。

　　以北京爲例，2月11日，北京市朝陽區再次出讓一宗組團地塊，保利+金茂以87.295億元競得，溢價率10.5%。這是自去年以來朝陽區出讓的第三宗組團地塊，爲吸引企業拿地，朝陽區政府主動對地塊調整規定，減輕開發商的拿地運營成本。

　　2月18日，北京昌平區朱辛莊板塊出讓一宗宅地，與兩年前該板塊42家房企爭奪一宗宅地的盛況相比，如今僅中海和未來科學城一家聯合體參與競拍，最終以12.8億元底價競得該地塊。

　　據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，這宗地塊底價成交也反映出了區域內市場迴歸理性。由於2023年昌平區供地主要聚焦朱辛莊及北四村板塊，土地放量已階段性稀釋客羣，板塊熱度也在2023年土拍中提前釋放一部分，後期若持續供應，可能面臨同質化競爭風險。

　　頭部房企忙“補倉”

　　根據中指研究院統計，今年1月份，百強房企拿地總額爲1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負轉正。

　　實際上，自2024年10月以來，核心城市土拍市場保持一定活躍度。1月份，北京、深圳、上海等一線城市土地推出及成交均較爲活躍，一線城市住宅和商服用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價地塊成交，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動百強房企拿地總額同比轉正。

　　從新增貨值來看，招商蛇口、華潤置地和中海地產位列前三。其中，招商蛇口以179億元新增貨值佔據榜單第一，華潤置地以169億元新增貨值位列第二，中海地產新增貨值規模爲130億元，位列第三。

　　從權益拿地金額來看，1月份建發房產、華潤置地、濱江集團位居房企權益拿地金額榜單前三名，權益拿地金額分別爲90億元、83億元、83億元。

　　據瞭解，自去年四季度以來，四大一線城市的“百億級住宅地塊”不斷上新，中海、華潤、保利等央企頻頻大手筆拿地。

　　以中海爲例，其於2024年11月29日以153.32億元摘得北京市朝陽區“巨無霸”地塊，隨後又於當年12月12日，以110.54億元競得北京市豐臺區萬泉寺地塊。此外，中海還在當年12月2日，聯合華潤拿下深圳年內“地王”。該地塊爲深圳灣後海總部基地的T107-0107地塊，競拍時經過長達近一個半小時、293輪的舉牌競價，最終華潤與中海聯合體以185.12億元競得該地塊，溢價率達46.3%，成交樓面價高達70387元/平方米。

　　今年1月份，華潤置地亦加大在覈心城市拿地佈局，於北京、杭州、成都及大連共斬獲4幅優質地塊，總樓面面積417041平方米，權益對價合計約93.5億元。

　　中國金茂自1月份以來，已先後在青島、北京、武漢密集“補倉”。實際上，自2024年11月以來，金茂從西安、上海、北京、長沙、天津、嘉興、鄭州、成都等一線、核心二線城市獲取近20宗項目。

　　此外，隨着核心城市銷售回暖，部分房企開始重返土拍市場。今年1月份，杭州的第二批次土拍中，金地集團以1.86億元競得臨平老城區的LP060203-1地塊，溢價率達31%。據瞭解，這是金地集團時隔18個月後重新進入土拍市場。

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責任編輯：李桐