國金證券近日發佈房地產行業研究：從“臺積電效應”看杭州：科技進步支撐樓市可持續發展， 以下爲研究報告摘要： 投資邏輯： 臺積電對臺灣的意義：臺灣不可或缺的重要經濟支柱。

國金證券近日發佈房地產行業研究：從“臺積電效應”看杭州：科技進步支撐樓市可持續發展。

以下爲研究報告摘要：

投資邏輯：

臺積電對臺灣的意義：臺灣不可或缺的重要經濟支柱。2023年臺積電營收爲21617億新臺幣，臺積電營收佔全臺GDP比重接近9%，營收佔臺灣出口額約16%。稅收和就業方面，臺積電同樣對臺灣做出重要貢獻。2024臺積電交的所得稅金額爲2334億新臺幣，佔臺灣總稅收超過6%。2023年臺積電僱用員工數超過7萬人，考慮其帶動產業鏈就業人數超40萬人，總計佔全臺總就業人口的3.5%。整體經營規模決定了臺積電對臺灣經濟的發展有着舉足輕重的意義。

“臺積電效應”形成過程：人口及產業發展帶動房價持續上漲。

定址：臺積電的選址重視產業集羣，目前主要晶圓廠集中在三大科學園區，其中新竹科學園區作爲臺積電的發源地，周邊的半導體相關的產業資源十分豐富。

人口流入與收入：臺積電的高速發展不僅帶動員工數量不斷增加，相應的薪酬收入增速也明顯優於同行業。臺積電2012-2023年員工數量期間複合增速接近7%，顯著高於全臺灣同行業增速，2023年臺積電薪資是行業平均的2.5倍。

房價走勢：臺積電所處重點科技園區保持人才吸引力，相關產業鏈及家屬不斷帶來人口流入，多年來房價漲幅好於平均水平；部分新廠區前期房價房價走勢偏弱，臺積電能有效改變其房價走勢。

房價上漲的節奏：公司高速發展時期爲房價漲幅最快的階段。受益於2020年疫情衝擊下的“缺芯潮”以及2023年的AI浪潮，臺積電近年來規模快速擴張，對應新竹地區房價在近幾年上漲超過100%，漲幅顯著高於其他時間。

杭州：短期的築底終將結束，長期的產業經濟發展、人口流入、購買力提升將奠定樓市持續穩健發展的根基。

政策回顧：24年政策應放盡放，杭州已迎來史上最寬鬆的購房環境，促進樓市迴歸市場化，加速推動購房需求的入市。

市場回顧：24年的三輪政策後市場迎來修復，其中10.9新政效果最顯著，四季度市場呈現止跌回穩的趨勢：二手住宅成交量活躍，全年二手成交套數首超新房；新房銷售量逐月上升，走出翹尾行情；新房及二手房價格均止跌後略有上升。

短期展望：主要受市場供需關係主導，其中新房供給已大幅縮量，主城新房較爲短缺，或存在漲價預期；二手房整體掛牌量較大，面臨一定去化壓力，尤其部分區域或存在投資客拋盤的情況。

中長期展望：當前杭州面向新一輪科技發展，政策及資金正不斷加碼。未來或有望逐步培養出行業巨頭，走出類似臺積電的路徑，帶動杭州的經濟及樓市的健康長遠發展。

投資建議：

在以AI、機器人爲首的新一輪科技變革中，國內城市中杭州已拔得頭籌，湧現出了以“杭州六小龍”爲代表的一大批科創企業，同時近期阿里巴巴公佈的最新業績及CAPEX超預期，爲構建杭州特色現代化產業體系、經濟高質量發展提供了強大動力。站在中長期視角來看，經濟的繁榮最終將支撐起當地房地產市場的健康可持續發展。

因此若杭州市場β向好，則深耕杭州的房企將直接受益。首推在銷售端及投資端均具備明顯市場影響力的房開企業：濱江集團、綠城中國、建發國際集團，以及上述三家房開企業所對應的物管公司；建議關注在杭州市佔率靠前的頭部中介平臺：貝殼。

風險提示：

政策出臺進度及力度不及預期；寬鬆政策對市場提振效果不佳；房企出現債務違約（ 國金證券 池天惠）