新鴻基地產(00016.HK) 早市下滑，最新跌4%報71.95元。摩根大通發表報告，新地中期基礎利潤勝該行預期，但按年增長主要由對比上年度低基數顯著轉強的物業發展入賬所推動，物業發展毛利率由34%擠壓至15%，料該利潤率下半財年進一步下降。租務收入亦出現溫和倒退。
摩根大通指，新地仍爲本地地產股中其中一間最堅韌的企業，有強勁資產負債表及多元業務，派息按年持平符合買方投資者預期。但該行對40%至50%派息率政策維持不變感到少許失望，基於物業發展入賬波動，意味未來股息能見度仍然低企。該行又指，新地爲本地住宅市場的指標，股價大致與本港樓價相關。該行料本港樓價今年跌5%，因此預期新地股價短期橫行。

新地昨日(27日)收市後公佈去年12月止中期業績，收入按年升45%至399.33億元，純利按年跌18%至75.23億元；每股盈利2.6元。派中期息95仙，與上年同期持平。撇除投資物業公平價值變動及計入出售投資物業已變現公平價值收益，中期基礎溢利按年升18%至104.63億元；每股基礎溢利爲3.61元。營業溢利按年升11%至120.98億元。
期內物業發展收入按年升近2.2倍至166.48億元，當中香港物業發展收入按年增長3.44倍至160.31億元。物業銷售溢利按年升23%至25.06億元，當中香港物業發展溢利增長88%至23.25億元，毛利率則降19個百分點至15%。按所佔權益計算，集團期內合約銷售總額約255億元。上半財年總租金收入按年跌1%至122.8億元，淨租金收入按年跌3%至90.04億元。截至去年底，新地尚未確認收入的物業合約銷售收入436億元，香港及內地分別佔304億元及132億元，預料陸續於下半財年及下一個財政年度入賬。
【滙豐指新地盈利下跌週期完結】
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滙豐環球研究指，新地盈利增長確認該行有關公司盈利下跌週期或已結束的觀點，縱使物業市場仍具挑戰性，但相信公司已大致站穩陣腳。負面因素如減值及銷售利潤率轉弱已爲投資者所知，但另一方面，該行亦見到公司去槓桿取得良好進展，淨負債率按年跌2.9個百分點至17.8%，且在過去七個月內恢復買入3幅住宅地作爲土地儲備。加上物業銷售的資產快速流轉及預期更多項目落成下經常性收益增加的預期，認爲公司的盈利能見度及派息穩定度良好，維持“買入”評級，目標價由116元降至109.6元。

花旗表示，新地管理層分享審慎樂觀的展望，現金流看來可與四至五成派息率平衡，新土地投資及降低淨負債率目標，加上控制資本開支。公司持續展示資產流轉能力，此仍屬關鍵，基於公司有可觀規模的新住宅推出及庫存。該行料公司現財年盈利持平，受惠良好盈利率的物業入賬及土地收回收潤，但同時錄得減值。另一方面，料下財年及2027財年租金收入受惠強勁的投資物業供應，抵銷較低毛利物業發展項目完成的影響。縱使公司派發中期息按年持平，該行料公司全年度派息3.8元，股息率5.1釐。該行視新地爲本港住宅物業的代表股，受惠穩美國穩定的利率展望。該行預新地“買入”評級，目標價上調至88.8元。
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本網最新綜合6間券商對其投資評級及目標價：
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券商│投資評級│目標價
滙豐環球研究│買入│116元->109.6元
摩根士丹利│增持│92元
高盛│買入│92元->90元
瑞銀│買入│90元
花旗│買入│88.5元->88.8元
摩根大通│中性│70元
券商│觀點
滙豐環球研究││更多希望的跡象
摩根士丹利│合約銷售強勁，但物業發展毛利轉弱
高盛│基礎經營溢利符預期，中期息按年持平
瑞銀│中期業績勝預期，受惠更佳盈利率
花旗│強勁資產負債表及投資物業供應，本港銷售強勁及集中資產流轉
摩根大通│料物業發展毛利率進一步受壓
(fc/w)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2025-02-27 16:25。)
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