文｜邁點

上海證券交易所官網顯示，匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“匯添富上海地產租賃住房REIT”)狀態於近日更新爲“通過”。

01 背靠上海地產，可擴募資產豐富

招募說明書顯示，匯添富上海地產租賃住房REIT的基金原始權益人爲上海地產房屋租賃有限公司，基金管理人爲匯添富基金管理股份有限公司，基礎設施項目運營管理服務機構爲上海城方租賃住房運營管理有限公司。

值得一提的是，原始權益人與運營管理服務機構的控股股東均爲上海地產集團。上海地產集團爲市屬城市保障類國有企業集團，主要業務包括保障住房業務、城市更新與區域投資開發、商品房開發和不動產經營、建築材料業務和物業出租及場地出租等。2023年，上海地產集團營業收入合計爲372.66億。

目前，上海地產集團資產規模全市最大，擴募資產儲備豐富，已累計籌措各類保租房房源約4.5萬套，佔全市已籌措房源的1/8。其中，持有Rr4租賃住房超過2萬套，約佔全市供應總量的10%，位居全市首位。預計至“十四五”期末，將累計籌措保租房6萬套，約佔全市“十四五”期末累計建設籌措總數10%。

可以看出，背靠上海地產集團的匯添富上海地產租賃住房REIT，未來擁有豐富的可擴募資產。業內人士指出，這一方面能夠爲REITs的規模擴張提供強有力的支持，通過注入新資產，優化資產組合，提升REITs的經營能力和資信水平，從而降低融資成本；另一方面則可以爲REITs帶來更多的現金流，進而提升其分紅率和投資人的收益。

02 區位優勢顯著，產品設計有的放矢

根據招募說明書，匯添富上海地產租賃住房REIT的基礎設施項目分別爲位於上海市閔行區申虹路的虹橋項目以及位於上海市閔行區南江洲路的江月路項目，項目性質均爲保障性租賃住房，項目估值爲12.31億元。

2021-2023年，基礎設施項目實現營業收入5318.50萬元、6,318.78萬元、6,772.33萬元，實現淨利潤814.43萬元、1,011.95萬元、914.94萬元；2024年前三季度，實現營業收入5,554.90萬元，淨利潤1,182.19萬元。

截至2024年末，虹橋項目和江月路項目的時點出租率分別爲91.38%和94.04%；截至2024年前三季度，續租率分別爲56.96%和57.53%。租戶性質上，基礎設施項目主要以個人租戶爲主，佔比均接近90%。

具體來看，虹橋項目地處虹橋商務區核心區，區域內總部類企業聚集，周邊商業、醫療等生活配套完善。目前，項目共有可出租房源318套，公寓內配有健身房等公共區域，房間內居住設施配套齊全，租戶可“拎包入住”。其中，一居室254套，建築面積32.2-66.9平方米；二居室64套，建築面積87.5-101.5平方米。

江月路項目毗鄰浦江鎮，所在的北部地區被政府定位爲打造爲優質產業和產業鏈集聚高地，項目距離地鐵8號線江月路站僅300米，周邊有浦江城市生活廣場、仁濟醫院南院等商業生活配套。目前，項目共有可租房源1,080套，均爲一居室，建築面積30.08-58.27平方米。公寓內家電傢俱傢俬配套齊全，租戶可實現“拎包入住”。

邁點注意到，基礎設施項目針對不同區域，有的放矢的進行了產品設計。例如虹橋項目沒有緊鄰地鐵站，但其所在區位企業密集，無需過多考慮地鐵沿線需求，同時房源規模相對較小；而江月路項目由於規模較大，同時所在區位距離上海老城區較遠，目標客羣需照顧到地鐵沿線需求，因此在選址上緊鄰地鐵站。

此外，就戶型設計來看，虹橋項目的核心客羣依然爲單身或者小夫妻羣體，但同時也兼顧了家庭需求，體現出當下愈發多元的租住需求。