繼廣東省多地密集公示首批專項債收購存量土地清單後，日前，廣東省財政廳披露了擬發行專項債信息。根據廣東省財政廳披露的2025年政府專項債券（八期～九期）信息，兩期債券計劃發行額度合計307.1859億元。業內人士認為，廣東省率先發行專項債用於收購閒置存量土地，成為全國首例，為市場釋放了積極信號。

　　第一批閒置土地項目超過220宗

　　2月24日，廣東省財政廳發布了《關於2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行有關事宜的通知》。根據2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行信息明細表，本批債券共2期，合計發行額度為307.1859億元。其中，2025年廣東省政府專項債券（八期）計劃發行額度為114.04億元，期限為5+2年含權債券；2025年廣東省政府專項債券（九期）計劃發行額度為193.1459億元，期限為7年。

　　根據中指研究院不完全統計，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公示的2025年度第一批擬用專項債收回收購存量閒置土地項目超220宗，擬收購價格合計超430億元，本次廣東省發行專項債券307億元，佔比約七成。

　　有利於降低土地庫存穩定地價

　　據悉，土儲專項債是地方政府為土地儲備而發行的一種地方政府專項債券，其資金納入政府性基金預算管理，並以項目對應的方式運作。根據2017年《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》（62號文），地方政府為土地儲備舉債採取發行土地儲備專項債券的方式。土地儲備是指地方政府依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

　　根據中指研究院監測，廣東省多地公示第一批擬使用專項債收購存量閒置土地的時間集中在2月7日～2月12日，從公示時間至本次披露時間僅半個月左右，表明廣東省落實相關政策明顯加速。本次債券的招標日為2月28日，專項債券發行成功後，資金逐漸落位，將加速對應項目的收儲工作，也將為其他地區推進專項債收購存量土地提供很好的參考借鑑。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，為了確保債務償還，收儲價格根據歷史成本價和市場評估價孰低原則，集體協商確定下浮幅度後確定。因此，多數收購項目都出現了一定折扣。但如果開發商前期有投入或地價在此期間上漲幅度較大的，可能出現溢價收儲。此外，原則上當年不再出讓，或出讓規模不大於50%，如果片區內存量土地規模大、廣義庫存壓力大，比如消化周期超過36個月，當年不得出讓。為了增加保障房用地或公共配套短板，收儲用地要投向這些領域。

　　易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，廣東率先推出首批迴購存量土地專項債，是對「嚴控增量、優化存量和提高質量」工作的落實。本次專項債發行不僅有效防範化解相關風險問題，而且有助於啓示各地進一步做好房地產止跌回穩工作。

　　李宇嘉表示，這一舉措有利於降低土地庫存，穩定地價，引導預期，傳導至下游商品房價格和銷售的穩定。同時有利於改善供給結構。收回地塊，不管是調整規劃再出讓（建設好房子），或者用作保障性住房或公共用地，都有利於改善供給結構。此外，有利於緩解開發商資金鍊，更好推動保交付、再拿地、新開工，促進行業和市場穩定。

　　有業內人士表示，整體來看，「去庫存」仍是當前房地產市場的核心，政府為樓市回穩逐步實施的一系列去庫存舉措，也是為未來幾年房地產市場的穩定提供更好的可靠性。商品房收儲解決的是已開售項目的去化和交付問題，而閒置土地收儲，解決的是土地問題。對於有大量尚未開發歷史土地儲備的企業而言，盤活存量土地可以在一定程度上減輕流動性壓力。

　　廣州多家房企收儲成功

　　從企業面來看，此前積累的大量土地儲備，帶來的壓力也越來越大。盤活存量閒置土地的政策，一定程度上緩解房企資金困難，化解行業流動性風險。

　　萬科：退地調整土地規劃再拿地

　　2024年12月17日，廣州市番禺區迎來了4宗涉宅用地出讓。廣州南站商務區3宗宅地由萬科以底價28.8億元摘得，總計容建築面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元~13614元/平方米。此次萬科獲得的三宗宅地，原本為商業用地且屬於萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而後地塊被政府調整規劃改為二類居住地塊，2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個過程中，萬科並沒有支付額外的資金，但同時也實現了相關低效存量用地的盤活。根據萬科預計，三宗宅地將帶來兩三千套的住宅貨量、貨值或超50億元，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產品上市後可為當地村莊回遷安置物業的交付提供資金支持。

　　在萬科廣州南站三宗宅地的收儲案例中，並不是通過現金補償的形式，而是通過調整地塊規劃的方式，實現了萬科存量地塊盤活。而萬科在此過程中，沒有付出額外資金，但增加了地塊的潛在貨值，為當地回遷安置物業交付提供資金支持，對企業資金流起到了改善作用。

　　越秀地產：獲現金補償

　　2024年11月13日越秀地產發布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當天與廣州市土地開發中心簽訂了廣州大幹圍2宗土地的收儲協議，預計可獲得約15.29億元的現金補償。此前廣州大幹圍這2宗土地規劃為商業用途，越秀地產於2021年7月拿下，但一直未動工建設。根據最新的規劃，上述地塊將調整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

　　根據收儲協議，土地收回後將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金後，越秀地產可向廣州市土地開發中心提出書面支付補償申請。2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發中心曾分兩次向越秀地產收回白雲區廣龍地塊3幅土地、番禺區暨南大學北側地塊二的使用權，總代價約120億元，廣州市土地開發中心不需要支付現金，只提供等值應付票據，用於該公司購買廣州新出讓的土地。與前兩次的應付票據相比，最新的廣州大幹圍收儲協議雖然要等到土地重新賣出後才能收到補償款，但是也更為靈活。

（文章來源：信息時報）