2月25日，浙江省杭州市迎來蛇年春節後的第3場土拍。在經過100餘輪競拍錯失最火的「安琪兒5.0地塊」後，綠城中國（03900.HK）最終以總價22.98億元摘得濱江區浦沿單元商住地塊。

　　兵馬未動，糧草先行。2月24日，綠城中國方面公告稱，已向港交所提出申請，批准公司發行的5億美元優先票據以僅向專業投資者發行債務的方式上市及交易。該票據的上市及交易許可已於2月25日開始生效，這也是自2021年以來亞洲最大規模的高收益房地產美元債券發行案例。

　　綠城中國相關人士在發給《中國經營報》記者的書面回覆中表示，此次發行美元優先票據不僅是公司優化債務結構、拓寬孖展渠道的重要舉措，也為中資地產美元債市場重啓打開了窗口，展現出市場對優質房企信心恢復，為行業孖展環境改善提供了積極信號。

　　據了解，2025年是綠城中國的「而立之年」，也是轉型發展的關鍵之年。綠城中國董事會主席張亞東在2025年度經營計劃工作會議上提出，綠城中國「開局就開戰、起步就起跑、衝鋒就衝刺」。

　　時隔3年再發美元債

　　2月13日，綠城中國方面宣佈，將發布本金總額為3.5億美元的優先票據；2月18日，綠城中國再度公告稱，計劃增發本金總額1.5億美元的優先票據，年利率8.45%。增發後，優先票據本金總額升至5億美元，均將於2028年到期。

　　上述綠城中國相關人士告訴記者，資本市場對此次發行反響熱烈，認購踊躍，（首次）發行結束後部分投資人仍向公司表達強烈的認購意願，因此公司於2月18日增發優先票據1.5億美元。

　　該人士進一步表示，公司此次發行5億美元優先票據，為2021年以來亞洲最大規模高收益房地產美元債券發行案例，也是（房地產）行業逐步復甦、房企迎來更多發展機會的表現。此外，公司在保持孖展渠道暢通的同時，也在逐步適度降低負債，以助力公司長遠發展。

　　記者注意到，這不僅是綠城中國時隔3年再度發行美元債券，也是內資房企自2023年以來首次發行美元債券。但此次孖展成本較高，年利率高達8.45%。

　　克而瑞統計數據顯示，由於境外債仍處於「冰封」狀態導致統計基數較小，2024年房企境外債券孖展成本為4.18%，2020—2023年的平均利率分別為7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。

　　從縱向對比來看，綠城中國曾於2020年7月發行5年期3億美元的高級債，票息率為5.65%。財報數據顯示，2024年上半年，綠城中國的總借貸加權平均利息成本為4.0%。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，綠城中國此次成功發債，對整個房地產行業來說具有多方面的重要意義，打破了「房企美元債市場凍結」的悲觀預期，提振了市場信心。這也讓投資者看到，即便在行業困境中，仍有優質企業能夠憑藉自身實力獲得國際資本的青睞，有助於修復市場對中國房企的整體信心。

　　「隨着綠城中國成功發債，或許會有更多財務狀況良好、運營穩健的房企效仿，從而緩解房地產行業整體的流動性危機。」嚴躍進進一步表示。

　　對於此次發行美元債原因，綠城中國方面在公告中解釋稱，擬將建議發行的所得款項淨額作為現有債項的再孖展，包括但不限於為同時進行的購買要約提供資金。

　　2月26日，綠城中國方面宣佈，已購買並註銷本金合計約4.52億美元的票據。具體而言，公司接納併購買了本金總額為3.12億美元的2025年4月票據及1.4億美元的2025年7月票據，相關票據已於2月25日完成註銷。

　　據了解，此次票據註銷後，2025年4月票據和7月票據的未償付本金分別降至約1.34億美元和1.55億美元，有助於優化綠城中國的債務結構，提升財務靈活性。

　　利潤水平大幅下滑

　　2024年，綠城中國實現總合同銷售面積約1409萬平方米；總合同銷售金額約2768億元，按年下降8.07%。其中，綠城中國自投項目合同銷售面積約591萬平方米，合同銷售金額約1718億元；代建項目累計合同銷售面積約818萬平方米，合同銷售金額約1050億元。

　　在土地市場上，綠城中國則十分積極主動。據中指研究院測算，2024年，綠城中國拿地金額約為529億元，位列所有房企第4位。

　　不過，綠城中國的利潤水平仍呈大幅下滑之勢。此前，綠城中國方面發布盈利警告稱，截至2024年12月31日，公司股東應占利潤按年2023年的31.18億元預計下降50%以內。

　　對此，綠城中國方面解釋稱，主要是房地產市場整體下行，公司主動加大長庫存去化力度，加快庫存結構調整，導致2024年度計提的資產減值損失增加。剔除該因素，股東應占利潤預期按年有所上漲。

　　據了解，1月16日，綠城中國召開2025年度經營計劃工作會議，張亞東在會上提出「開局就開戰、起步就起跑、衝鋒就衝刺」。同時，會議要求明確公司未來5年的區域佈局、業務佈局、能力佈局，指引公司長期發展。戰略戰術清晰，貫徹執行有力，確保公司站穩綜合實力第一梯隊。

　　中指研究院統計數據顯示，2025年1月，綠城中國累計實現合同銷售金額約113.1億元；在杭州市、南京市等地新增5宗土地，新增計容建築面積約55萬平方米，權益拿地金額約40億元。

　　蛇年春節假期後，綠城中國繼續在土拍市場加速「狂飆」。2月18日，綠城中國以總價3.19億元競得浙江省嘉興市一宗住宅用地，成交樓面價10109元/平方米，溢價率34.15%。

　　2月19日，江蘇省蘇州市迎來蛇年春節後首宗宅地出讓。該地塊位於蘇州工業園區，吸引了多家房企報名，在競價122輪後最終由綠城中國競得，成交總價14.29億元，成交樓面價26754元/平方米，溢價率21.61%。

　　而在「大本營」杭州市，綠城中國的拿地決心更加堅定。2月25日，在杭州市蛇年春節後第3場土拍中，綠城中國雖與上城區城東新城單元地塊「失之交臂」，但與浙江英冠組成聯合體摘得濱江區浦沿單元商住地塊，成交總價22.98億元，成交樓面價14420元/平方米，溢價率21.08%，預計銷售價格約4萬元/平方米。

　　對於土地投資戰略，綠城中國方面表示，在確保安全底線的前提下，將把握節奏、精準選地，對標學習、提升方法，全面提高項目研判、出價和操盤能力，確保項目高質、高標兌現，力爭「做一成一」。

（文章來源：中國經營報）