萬科（000002.SZ）管理團隊大調整後，第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）拿出“真金白銀”予以支持。

　　根據公告，2025年2月10日、2月21日，深鐵集團分別向萬科提供借款28億元、42億元，用於償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。這兩次股東借款的利率均低於目前萬科從金融機構借款的利率，且兩筆借款質押率高於市場慣例水平。萬科方面對此表示：“充分體現了大股東對公司的支持。”

　　事實上，自2024年4月坦承遇到階段性經營性困難、流動性短期承壓以來，萬科展開一系列化險行動，其間深鐵集團積極助力。直至2025年1月底，萬科宣佈人事變動，深鐵集團董事長辛傑上任萬科董事會主席，多位具有深圳國資背景的高管進入萬科管理層，大股東用另一種策略以實現對萬科困局的有效治理。

　　眼下，萬科已經進入2025年這一債務兌付高峯年份。據統計，截至2月26日，萬科當前約有境內債257.46億元在1年以內到期，數額佔比63.28%，未來12個月的兌付高峯在今年7月。

　　關於深鐵集團對萬科的整體借款安排以及將採取哪些措施爲萬科提供流動性支持等問題，《中國經營報》記者致電致函深鐵集團方面，相關負責人表示：“以上市公司（萬科）公告爲準。”

　　大股東馳援

　　不到半個月，深鐵集團兩次對萬科“慷慨解囊”，合計向其提供了70億元借款。

　　2月21日晚間，萬科公告深鐵集團擬向公司提供借款，金額爲42億元，借款期限36個月，借款利率按年化2.34%計算，低於全國銀行間同業拆借中心公佈的1年期LPR（貸款市場報價利率），即浮動點數爲減76個基點。該筆借款未來在提供資產抵押時，質押率爲70%，高於市場慣例水平（股票質押融資業務的質押率通常爲30%至60%。通常情況下，質押率越高，代價越低）。萬科對這筆借款按季度付息，每半年進行一次還款，每次還款金額爲提款金額的0.5%，最後一次到期日時還款金額爲提款金額的97%。

　　在上述借款中，萬科將通過其3家全資子公司提供保證擔保。在未來三個月內，萬科需在取得股東大會審議通過後，提供不超過價值60億元的資產進行抵押或質押。若未來三個月無法完成增信置換，萬科需要立刻償還該筆股東借款或者提供其他深鐵集團認可的合格擔保。也就是說，萬科在這筆交易中用價值60億元的資產質押，打7折，換來深鐵集團42億元借款。

　　記者注意到，上述借款延續了深鐵集團此前對萬科28億元借款“低利率+高質押率”的支持模式。

　　2月10日，萬科方面稱，向深鐵集團借款28億元，借款利率2.34%，借款期限36個月。萬科提供不超過價值40億元的資產進行質押，質押率設定爲70%，初始是以萬科持有的萬物雲（2602.HK）市值爲40億元的股票提供質押擔保，質押股票定價參考最近30個交易日的平均價格確定，截至2月7日每股約爲20.54港元，具體質押股數將根據簽訂協議時萬物雲的股價情況及與監管機構的溝通情況確定。

　　萬科方面對記者表示，上述股東借款有利於滿足公司資金需求。“相關借款利率低於公司從金融機構融資的利率，借款質押率高於市場慣例水平，充分體現了大股東對公司的支持。”有業內人士認爲，深鐵集團持續以實際行動馳援，讓外界看到了大股東堅定支持萬科良性發展的決心和態度，有助於進一步提升市場對萬科的信心。

　　截至目前，深鐵集團對萬科持股27.18%。事實上，雙方早已是“命運共同體”。

　　2017年，深鐵集團作爲“白衣騎士”在“寶萬之爭”中出資約663億元收購萬科股票，成爲萬科第一大股東。對萬科的投資在過去幾年曾給深鐵集團帶來了豐厚的利潤。比如2019年，深鐵集團淨利潤達到約118億元，當年實現投資收益117.25億元，其中來自萬科的投資收益112億元；2022年，深鐵集團獲得來自萬科的分紅約31.65億元。

　　但近兩年萬科經營承壓，深鐵集團的投資也受到影響。2023年，萬科打破31年的慣例，做出不分紅的決策，2024年上半年亦無分紅計劃。也就在此期間，鮮少參與萬科經營管理的深鐵集團，其存在感愈發明顯。

　　2024年以來，深鐵集團先後認購萬科旗下中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊等，並於2025年1月受讓萬科持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權，作價約12.92億元，同時受讓該項目公司49%股權，作價約5824.72萬元。

　　公告顯示，截至2023年12月31日，深鐵集團經審計營收約251.54億元、淨資產約3197.92億元、淨利潤約7.89億元。

　　萬科化險

　　大股東此輪提供的合計70億元借款均指向同一用途，即用於萬科償債。

　　數據顯示，萬科當前境內債務總額約407.42億元，未來12個月兌付高峯在今年7月，數額約62.63億元；境外債務總額約17.93億美元，其中約有1.29億美元在1年以內到期，今年5月是兌付高峯，數額達4.55億美元。

　　萬科方面此前對記者表示：“針對2025年將要到期的公開債務，萬科會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。”根據財報，截至2024年9月30日，萬科持有貨幣資金797.45億元，較2023年年末減少約200億元；短期借款和一年內到期的非流動負債合計約1202億元。

　　事實上，自出現流動性風險以來，萬科在各方支持下展開一系列自救，管理層首先進行反思。2024年4月，萬科管理層在公告中指出，公司佈局的經營服務類業務在實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。“轉型業務超出我們資源匹配能力，過多佔用了開發業務資金，規模過大也導致管理能力跟不上，經營目標未能按計劃達成。”在開發業務上，儘管萬科在行業中較早意識到高速增長終將結束，但其行爲未能堅決擺脫行業慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。與此同時，萬科對融資模式趨勢性變化的認識一開始不夠全面透徹，而調整也還需要一個過程。

　　隨後，萬科制定“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，退出其他業務，同時清理和轉讓非主業的財務投資，以實現“降負債”、融資模式轉型、聚焦主業三大目的。

　　2024年三季報顯示，萬科去年1—9月實現大宗交易簽約金額232.6億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目，2023年至今累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元。截至2024年9月底，萬科完成197億元公開債務的償還。

　　儘管如此，萬科當前仍未能徹底化解風險。

　　2024年業績預告顯示，萬科預計虧損450億元，較2023年下降約470%，2023年盈利約121.63億元；扣非淨利潤約-410億元，同比下降約518.6%。萬科在公告中表示，2024年度業績出現虧損的主要原因包括房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、新增計提信用減值和存貨跌價準備、部分非主業財務投資出現虧損、部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

　　根據萬科董事會會議決議，因2024年度業績預告虧損額較大，萬科流動性遇到階段性困難。“爲有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，董事會決定，充實公司經營管理力量，利用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型，更好地推動公司穩健經營和可持續發展，全力以赴爲股東、爲社會創造價值。”此次會議審議通過了辛傑任萬科董事會主席、聘任鬱亮、李鋒、華翠和李剛爲公司執行副總裁、田鈞任公司董事會祕書、變更公司授權代表等議案。至此，萬科化險，或剛邁入“深水區”。

（文章來源：中國經營網）