觀點網 上海嘉定，吳淞江邊腹地上，華住總部園區在虹橋國際中央商務區北虹橋片區內已落成開園2年。

五座塔樓環繞，華住集團辦公總部、產業互聯網研創基地、財務結算中心、研學中心及示範酒店綜合體矗立於園區中。

又是一次開年，華住集團全球總部辦公樓迎來一行陌生的身影。

2月27日，萬物梁行發佈拓展消息，於近日獲得華住集團委任，為其全球總部提供物業及綜合設施管理服務。

華住集團創立於2005年，業務覆蓋18個國家，經營10845家酒店，旗下酒店品牌包括施柏閣大觀酒店、城際酒店、全季酒店、宋品、施柏閣大觀、施柏閣、禧玥、花間堂、美崙國際、桔子水晶等。

另外，華住集團於2010年在美國納斯達克上市，2020年在港交所實現二次上市。就目前物業行業客戶品級而言，在大部分物業企業的客戶列表裏，華住集團都是一位外部大客戶。

神祕身影揭開面紗，對於萬物梁行而言，與華住集團合作是總部服務項目再次「進貨」，而在華住集團這邊，委託萬物梁行進行管理服務則是一次新嘗試。

此次合作是華住集團首次將總部空間委託給外部物業服務商。

不過，這次合作早在萬物梁行披露蛇年開局外拓成果時便已有預告。據其介紹，除華住集團外，開年還獲得美團、吉利、建設銀行、愛爾眼科、三隻松鼠等客戶，委任超過40個各類業態項目。

華住集團全球總部總建築面積約8.3萬平方米，共7棟建築，功能涵蓋總部辦公、產業研創基地、員工餐廳、健身休閒空間等。

萬物梁行承接的總部服務項目不僅包含華住集團自用空間，還有移動用於旗下城家公寓對外運營的大樓，以及用於對外租賃的辦公樓。

而華住集團選擇萬物梁行，看中的或許是其在IFM賽道上的經驗。

萬物梁行業務聚焦於商業空間服務，早於過去幾年便抓住機會進軍IFM市場，成為該賽道頭牌之一。圍繞上期空間衍生的各類生態服務，一定程度上是與華住總部「辦公+公寓+對外租賃」混合業態相匹配的。

據物聊社不完全統計，承接華住集團全球總部項目也是萬物梁行時隔8個月再次接獲IFM委託。

回顧萬物梁行20224年外拓歷程，每月都有多個項目入袋，但大部分都是全權委託物業管理或PM（商業物業管理）項目。

上一次承接IFM項目要數到去年6月為內蒙新華三中央實驗室提供綜合設施管理服務，服務內容涵蓋團隊膳食、秩序維護、環境管理及會議服務等。

不過，IFM依舊是萬物梁行重要的增長引擎。

萬物雲2024年半年報顯示，在管物業和設施管理服務項目的飽和收入為143.11億元，其中綜合設施管理服務在管項目飽和收入達75.41億元，同比增長51%。

就增速而言，IFM業務擴張速度顯著快於物業及設施管理服務，後者期內整體收入為48億元，同比增長20.8%。

萬物雲並未詳細披露萬物梁行在管IFM項目數量，但截至2024年中期總物業及設施管理服務合約項目數量約為2804個，結合2023年IFM業務51%的收入佔比，粗略估算之下IFM項目數量可能已超過1500個。

目前，物業IFM市場呈現「雙寡頭」態勢，據申港證券研報數據，萬物梁行與招商積餘合計佔據超40%的頭部客戶份額。

前者憑藉中外合資背景和科技賦能建立護城河，主攻商業IFM市場；後者則在製造業IFM領域佔據優勢。

此次華住項目落地，是對萬物梁行在IFM業態的進一步鞏固。

不過，IFM賽道毛利率並不算高，根據萬物雲2024年半年度業績報告，包含IFM業務的商業PM（物業及設施管理服務）板塊毛利率同比下降2個百分點至8.0%。

毛利率承壓，但萬物雲打算以價換量。

萬物雲管理層在股東大會中明確表示，商企板塊毛利率下降是「戰略選擇的結果」。公司抓住IFM市場高速發展期，以規模擴張為首要目標，通過低價競爭搶佔頭部客戶份額。

萬物雲CEO朱保全指出，IFM市場企業客戶通常為世界500強或行業龍頭，具有強議價能力，且當前經濟環境下企業普遍削減成本。

當前萬物梁行IFM收入中，84.8%來自第三方客戶，且重點拓展互聯網、生物醫藥、高端製造等付費能力強的行業。

搶佔賽道之外，萬物雲押注IFM可以極大豐富B端客戶數量與業態，建立起自己的「朋友圈」。

截至2024年，萬物梁行服務的企業客戶矩陣包括騰訊、華為、阿里、寧德時代等近百家世界或中國500強及獨角獸企業，覆蓋互聯網、高端製造、金融等核心賽道。

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