地產板塊再現“春江水暖鴨先知”效應。

3月3日，港股地產板塊異動明顯，漲幅引人矚目。從盤面上來看，早盤時分，內房股板塊強勢拉昇，漲幅一度漲超4%，領先衆多板塊，而後該板塊漲幅收窄至2%左右，截止收盤，該板塊收漲至0.68%。個股中，融信中國(03301)大漲超12%，旭輝控股(00884)漲超5%，碧桂園(02007)則漲逾4%。

(行情來源：富途)

相較於內房股尾盤漲幅“啞火”，物管板塊漲幅則領漲衆多板塊。該板塊今日高開高走，盤中一度漲超5%，截止收盤板塊收漲至3.41%，整體漲勢靠前。個股方面，第一服務控股大漲超11%，萬物雲、金茂服務、正榮服務、碧桂園服務均漲超8%。

行業人士認爲，這或是樓市“小陽春”的威力。

值得注意的是，雖然此番地產板塊上漲不乏政策面的利好，即在2月28日召開的中共中央政治局會議中，“穩住樓市股市”亦成爲推動經濟持續回升向好的重要一環，但關於“小陽春”帶來的增長效應則更爲明顯。

其中，方正證券指出，中央積極定調爲政策持續出臺奠定基礎，樓市或將進入新一輪政策釋放週期。該行指出，開年小陽春表現優異，供需結構持續優化，止跌回穩趨勢在政策的持續加持下有望再鞏固。

此外，克而瑞研究中心亦指出，3月恰逢“金三銀四”樓市成交旺季，整體供求有望修復，按月維持增長，但考慮到去年同期高基數因素，按年或將持平或小幅微降，部分城市或將出現局部“小陽春”。

多維共振，“最壞時刻”或已過去

隨着24年9月政治局會議的召開，在“止跌回穩”和“穩住樓市股市”目標下，政策加速落地，不難發現房地產多個維度正在呈現積極信號共振。

維度一，從成交量來看，今年以來新房+二手房成交面積同比回正，尤其春節後二手房成交面積創下過去4年同期最好水平。

據華泰證券披露，年初至2月24日，44城新房成交面積同比上升1%(24年同比-19%)，其中一線、二線、三線城市分別同比+12%、-7%、+6%;22城二手房成交面積同比上升28%(24年同比+11%)，其中一線、二線、三線城市分別同比+45%、+22%、+4%;19城新房+二手房成交面積同比上升14%(24年同比-7%)。

由於年初存在春節效應，增長數據怕有摻雜“水分”，然而聚焦春節後，新房+二手房成交面積同比增長更加明顯。節後來看，2月6-24日，44城新房成交面積同比上升14%;22城二手房成交面積同比上升86%，一線、二線、三線分別同比+103%、+80%、+55%。19城新房+二手房合計成交面積同比上升66%。其中，二手房節後成交面積爲過去4年同期最好水平。

維度二，從房價來看，“止跌回穩”已經在部分城市迸發，其中重點城市止跌回穩跡象初現，一線城市二手房價修復更爲明顯。

根據統計局數據，1月新房價格指數環比下滑0.1%，一線、二線、三線分別環比+0.1%、+0.1%、-0.2%;二手房價格指數環比下滑0.3%，一線、二線、三線分別環比+0.1%、-0.3%、-0.4%。城市的房價修復有所分化，但其中一線城市二手房價格指數自2024年10月以來已4個月環比回升，二、三線城市房價環比仍有所下降，但降幅較10月之前明顯收窄。全局性的房價修復仍在進程中，但“止跌回穩”已經在部分城市迸發。

具體到城市，北京、上海、深圳、成都二手房價格指數均已連續四個月環比上漲，天津連續三個月上漲。其中，一線城市二手房價修復更爲明顯，根據貝殼研究院的數據，2025年1月一線城市二手房價格指數較此前低點回升1.9%，其中北京、上海、深圳分別回升4.3%、0.6%、2.7%。

維度三，從土地市場表現來看，重點城市土地市場熱度恢復亦反映出房企信心有望結構性修復。

進入 2025 年，土地市場局部熱度仍在延續：一方面，1-2 月(截至 2 月 25 日)全國涉宅 用地成交金額同比+11%，24 全年爲同比-26%;另一方面，全國涉宅用地成交溢價率提升 至 9%-14%，創出 2022 年以來的最高水平，核心城市出現久違的行政區新“地王”。

分能級來看，全國成交金額的同比轉正主要由一線城市貢獻;而在溢價率方面，除一線城 市衝高以外(14%-20%)，二線城市也開始呈現不俗表現(17%-18%)，三線城市則依然相 對低迷。從成交樓面價 TOP20 的涉宅地塊來看，杭州、上海、深圳、北京、蘇州均有地塊 出現 20%以上的溢價率，其中杭州競爭尤其激烈。春江水暖鴨先知，重點城市土地市場熱度的回升顯示了房企信心的結構性修復，也對應城市的預期和房價有着積極的信號意義。

基於上述多個維度邊際向好的現象來看，關於房地產市場“最壞時刻”或已過去。

長期需求或超8.75億方，行業估值修復在即

根據智通財經APP觀察，按照居民住房需求產生的來源來分，房地產需求大致可分爲兩種，即內生需求和外生需求。

人口增長和城鎮化進程主要導致城鎮人口增長，居民由此產生的剛性需求爲自住而生;人均住房面積提升、家庭戶均規模(即每家庭戶的人口數量)下降主要產生於居民希望提高生活質量，由此產生的改善性需求同樣爲內生需求。隨着城市發展，政府會針對將部分區域的高房齡房屋拆遷，或針對部分老舊社區改造，房屋拆除主要依賴政府的城市更新工作，因此而產生的更新需求爲外生需求。

據中國銀河證券測算，預計2050年，房地產行業的總需求將達到8.75億方以上，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別爲1.689億方、6.185億方、0.878億方,分別佔總需求的19.30%、70.67%、10.03%。隨着人口增長乏力、城鎮化率提升速率變緩，改善性需求或成爲總需求的中流砥柱。

需要指出的是，在這8.75億方以上需求中，約89.97%來自內生需求(剛性需求佔19.30%、改善需求佔70.67%)，10.03%來自外生需求。因此，不難看出，長期的房屋需求有望在8.75億方以上，其中內生需求中樞爲8.06億方。

(數據來源：中國銀河證券)

由上述數據可觀，雖然近年來人口出生率有所下降，但在剛性需求(城鎮人口增長)，改善性需求(住房品質提升)的作用下，內生需求的增長力還是較爲可觀。

另外，值得注意的是，在內生需求釋放不足時，亦可通過集中刺激外生需求以支撐樓市、助力去庫存。

白名單政策上，24年10月住建部發佈會提出將所有房地產開發項目納入“白名單”範疇，此後“白名單”貸款金額快速擴張。根據國家金融監管總局的數據，24年底“白名單”貸款金額達到5.03萬億元，超過4萬億元的目標，而截至1月22日，貸款金額進一步增加至5.6萬億元。“白名單”貸款金額的擴張推動了房企融資現金流以及“保交樓”的改善。

土地收儲政策上，據不完全統計，截至2025年2月13日，廣東的珠海、惠州、茂名、中山、河源、雲浮、潮州等14地披露用地方政府專項債券資金土地收儲計劃，14城共收儲96個地塊，對應的收購價格爲243.585 億元。各地政府在去年存量房收儲的基礎上進一步推進閒置土地收購，顯然有助於緩解地方庫存壓力，給予房企換取優秀土地資源的機會。

綜合上文，不難看出，目前行業面臨庫存去化的關鍵階段，內生需求和外生需求均對樓市庫存去化起重要作用。一方面維持內生需求的穩步釋放或爲維持行業發展的整體基調;在目前的樓市環境下，外生需求或爲2025年重要工作方向，即政策驅動的更新需求或有望成爲支持行業止跌回穩的重要因素，進而有望支撐行業整體估值修復，故而後市可看好具備優秀的運營管理能力和資金優勢的頭部房企，如招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(00960)，業績與現金流穩健的物管公司，如華潤萬象生活(01209)。