日前，證監會發布《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，提出“支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs，同時探索以養老設施等作爲基礎資產發行資產支持證券和REITs”。

　　哪些資產有望成爲2025年公募REITs的創新突破口？博時基金REITs業務營運總監劉玄認爲，“新增資產類型和已有資產類型上均有可能實現。”

　　劉玄表示，新增資產類型方面，數據中心、智慧城市設施具備較高的成長性，契合數字經濟發展的需求；“養老社區+醫療配套”的資產組合在老齡化加快的環境下，具有較強的現金流穩定性和政策支持力度。已有資產方面，能源資產正逐步與ESG投資需求結合，如光伏、風電等綠色能源類資產或可研討引入碳收益分成機制的可能性。

　　去年12月初至2月中旬，公募REITs表現較爲強勢。談及背後推動因素，劉玄認爲，在貨幣政策與流動性寬鬆的整體環境下，公募REITs有望獲取較低波動的現金流兼顧資金避險和平衡收益的需求，強制分紅比例在低利率市場環境下優勢逐步凸顯。同時，隨着市場預期改善，前期部分因底層資產經營波動的項目也出現了一定程度的估值修復。

　　在各類型資產中，產權類reits表現相對較好。劉玄表示，市場對產權類項目的擴募預期有所升溫，同時產權類資產具備土地和物業升值空間，底層資產價值的重估預期相對來說較大。另外，相較於特許經營權項目，產權類資產通過基金管理人、運營管理機構的主動管理介入，增強運營、提升收入的能動性較強。

　　股票市場中的紅利類資產近期持續調整，具有類紅利屬性的公募REITs走出獨立行情。劉玄分析認爲，一方面，紅利股較爲依賴企業的盈利水平及分紅意願，而公募REITs的現金流收入相較更低波動，且分紅具備強制性。另一方面，公募REITs以長期配置型資金爲主，相較於紅利股受交易型資金的波動影響較小。從後續來看，若經濟弱復甦趨勢延續，公募REITs的現金流優勢或將進一步凸顯。但需要注意的是，一方面，公募REITs底層資產經營同樣也受宏觀經濟的影響，若實際經營情況不及預期會帶來估值調整的壓力；另一方面，二級市場近期也面臨一定的回調壓力。

　　展望2025年，“以下兩類公募REITs有望成爲基金公司佈局的主要發力方向。一是政策明確支持、租金相對穩定且風險較低的資產，如租賃住房、養老資產；二是符合雙碳目標、長期現金流有較強支持的資產，如儲能、綠能。

　　另外，如國際環境好轉，跨境離岸資產（如海外物流倉儲）或可拓寬資產類型；如消費復甦趨勢增強，則消費類基礎設施REITs或將受益。”

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責任編輯：彭紫晨