觀點指數 近期，上海地產在住房租賃資產證券化領域取得實質性進展。2月21日，匯添富上海地產租賃住房REIT獲批通過，將成爲第七單住房租賃公募REITs產品。項目從申報到獲批通過不到90天。基金初始投資的基礎設施項目包括虹橋項目及江月路項目，整體估值爲12.31億元。

據瞭解，基金淨回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項目、寶山區顧村項目以及周浦項目或其他經批准同意的租賃住房項目的建設。三個項目總建築面積合計約29.14萬平方米，項目總投資34.74億元，資本金缺口合計6.65億元。

除此之外，今年1月，上海地產成功發行全國首單儲架式保租房CMBS項目。本次專項計劃儲架規模爲70億元，首期37.01億元，是全國單期發行規模最大的保障性租賃住房CMBS項目。

首期入池項目爲耀華璟濱社區和古北璟宏社區，共計可提供租賃住房1652套，估值52.95億元，2024年年末出租率爲85.8%，項目現金流穩定。

通過REITs與CMBS協同創新模式，上海地產初步構建住房租賃領域“權益型+債權型”雙融資體系，實現住房租賃從沉澱資產到流動資本的轉變，爲市場保障性租賃住房可持續發展提供了重要參考，同時也爲資本市場參與住房租賃市場提供新的思路。

REITs與CMBS雙融資體系

2月21日，據上海證券交易所披露，匯添富上海地產租賃住房REIT項目狀態更新爲“已通過”，將成爲第七單住房租賃公募REITs產品。通過建立保租房資產上市通道，上海地產集團將打通“投融建管退”的商業閉環，有效吸納更多社會資金參與保租房建設。

基金發起人爲上海地產房屋租賃有限公司，管理人爲匯添富基金管理股份有限公司，基礎設施項目運營管理服務機構爲上海城方租賃住房運營管理有限公司。

其中，匯添富上海地產租賃住房REIT於2024年11月26日正式向上交所提交申報材料，從申報到獲批通過耗時不到90天。據REIT封卷稿說明書披露，2024年，基金擬募集資金規模爲12.97億元，其中收購基礎設施項目所支付的現金淨額爲12.96億元。

2025年可供分配金額預測值爲5662.19萬元，對應年化分派率爲4.37%。

數據來源：基金招募說明書，公開資料，觀點指數、商業客整理

首次入池的兩個底層資產爲虹橋項目及江月路項目，是上海地產集團運營期限最長的兩個住房租賃資產，其中前者是上海市首批R4租賃用地項目，後者是上海市首批、閔行區首個由存量閒置商辦資產改造而來的租賃住房項目。項目公司是尚淦實業和華轍實業，爲上海市國資委100%控股。

REIT封卷稿說明書披露，截至2024年9月30日（價值時點），虹橋項目和江月路項目的評估價值分別爲3.56億元和8.75億元，合計12.31億元，評估單價分別爲11594元/平方米和15201元/平方米。

2025年，虹橋項目和江月路項目的運營淨收益分別爲1672.92萬元和4109.38萬元，計算得到的資本化率分別爲4.70%和4.70%，運營淨收益率分別爲75.74%和72.06%。

項目運營層面，截至2024年12月31日，虹橋項目及江月路項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率分別爲91.38%和94.04%，對比9月末，兩者出租率分別減少2.63個百分點和提升0.01個百分點。基礎項目租賃住房部分出租率保持高位，其中虹橋項目出租率的表現受市場淡季影響較大。去年年末，兩者配套商業部分的出租率分別爲88.37%和74.62%

去年下半年，基礎設施項目平均退租後的去化時間約11天。同時，去年前三季度，兩者續租率分別爲56.96%和57.53%。

目前基礎設施項目已進入常態化配租階段，實行輪候配租機制。由於年末至春節假期期間處於租房淡季，市場需求收縮，截至去年年底，虹橋項目及江月路項目均無輪候登記。

2024年前三季度，基礎設施項目營業收入合計5554.9萬元，2023年全年營業收入合計6772.33萬元，同比增長7.18%。基礎設施出租率、續租率、營業收入等指標表現良好，項目運營保持穩健。

除公募REITs產品外，1月上海地產集團發行全國首單儲架式保租房CMBS項目，即“國君-地產住發保障性租賃住房第1期資產支持專項計劃”。本次專項計劃儲架規模爲70億元，首期37.01億元，其中優先檔37億元，佔比99.97%，AAA評級，期限21年，預計到期日爲2046年1月8日，發行利率2.2%。

儲架式CMBS是指在實行註冊制的基礎上，原始權益人一次註冊、多次發行的CMBS，可簡化發行程序，提高融資效率。通過發行儲架式保障性租賃住房CMBS，有助於上海地產集團批量式盤活存量資產，提高資金週轉效率，並進一步加快後續項目的建設，擴大房源供給。

本次儲架式CMBS首期入池項目爲耀華璟濱社區和古北璟宏社區，分別位於浦東後灘商務辦公區和長寧古北商圈。兩者可提供的房源數量分別爲1278套和374套，共計1652套房量，估值52.95億元，2024年年末出租率爲85.8%，項目現金流穩定。

這兩處資產及REIT首次入池的兩個項目均屬於上海地產集團運營期限相對較長的項目，均已進入穩定運營階段。

值得注意的是，匯添富上海地產租賃住房REIT淨回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項目、寶山區顧村項目以及周浦項目或其他經批准同意的租賃住房項目的建設。

三個項目總建築面積合計約29.14萬平方米，項目總投資共計34.74億元，資本金缺口合計6.65億元。上海地產將REITs發行後所得的資金，用於新的租賃住房項目投資、現有項目的改造升級或償還前期項目的融資貸款等，實現資金的循環利用。

隨着REIT成功獲批及CMBS產品的成功發行，上海地產集團在保障性租賃住房金融服務和創新實踐上實現重大突破，將有助於其盤活存量資產，提升資金的使用效率。其中公募REITs產品實現住房租賃資產真實出售，CMBS保留資產所有權，實現“降負債”與“保資產”的雙重訴求。

同時，通過REITs與CMBS的協同創新模式，上海地產初步構建住房租賃領域“權益型+債權型”雙融資體系，實現住房租賃從沉澱資產到流動資本的轉變，爲市場保障性租賃住房可持續發展提供了重要參考，也爲資本市場參與住房租賃市場提供新的思路。

資產管理“新”思

上海地產集團於2002年成立，是經上海市人民政府批准成立的國有獨資企業集團公司，註冊資本300億元。截至2023年底，集團資產總額超4200億元。2023年全年營業收入合計372.66億元，毛利率23.36%，其中保障住房業務全年收入佔比21.19%。

上海地產集團作爲市屬城市保障類國有企業集團，主要業務包括保障住房業務、城市更新與區域投資開發、商品房開發和不動產經營、建築材料業務和物業出租及場地出租等。其中，獲批通過的REIT及成功發行的CMBS的入池項目屬於保障住房業務板塊。

據瞭解，上海地產集團的資產規模屬於全市最大，擴募資產儲備豐富，已累計籌措約4.5萬套各類保租房房源，佔全市已籌措房源的八分之一。項目分佈於全市多個行政區域，覆蓋市中心CBD、核心商業區到近遠郊的產業集聚區，有效承載各類住房租賃需求。

其中，持有R4租賃住房超過2萬套，約佔全市供應總量的10%，位居全市首位。預計至“十四五”期末，即到今年年底將累計籌措保租房6萬套，約佔全市“十四五”期末累計建設籌措總數的10%。

值得一提的是，截至2024年9月30日，上海地產共持有保租房項目28個，其中包括耀華璟濱、耀華璟耀、世博璟尚、古北璟辰等在內的多個項目，屬於千套以上的大型租賃社區產品。

這些資產將爲匯添富上海地產租賃住房REIT擴募提供強有力的支持。通過優化資產組合，將有望爲公募REITs產品帶來更多的現金流，提升分紅率和投資人的收益。

其中上文提及的公募REIT項目原始權益人上海地產房屋租賃有限公司（簡稱地產房屋租賃）的控股股東爲上海地產（集團）有限公司，實際控制人爲上海市國資委。

作爲上海地產集團唯一的保租房公募REITs平臺，地產房屋租賃通過下屬項目公司新建、孵化培育保租房項目及收購或承接、孵化培育存量保租房項目等方式進行運作，以實現資產整合、盤活存量以及資產保值增值等。

2023年全年及2024年前三季度，地產房屋租賃經營活動產生的現金流量淨額分別爲5010.45萬元和5360.67萬元，營業收入分別爲2685.13萬元和5547.07萬元，淨利潤分別爲255.38萬元和1170.86萬元，淨利率分別錄得6.93%和21.11%。整體經營活動表現穩健，同時穩步提升。

另外，上海地產租賃住房建設發展有限公司（簡稱“地產租住”）原通過持有項目公司尚淦實業100%股權間接持有虹橋項目，根據基金的相關安排，地產租住將尚淦實業 100%股權轉讓至地產房屋租賃。

據商業客瞭解，地產租住公司持有的全部保租房項目資產均委託上海城方進行運營管理或監督管理。

上海城方租賃住房運營管理有限公司成立於2018年2月7日，是上海地產集團旗下唯一的租賃住房項目運營管理平臺，定位爲專業化的租賃住房和社區商業運營商。從公司股權結構來看，上海地產集團是城方公司的實際控制人，合計持有城方公司 52.53%的股權，旗下地產租住爲城方公司的控股股東。

過去一年裏，城方聚焦住房租賃及社區商業兩大領域，在營社區數量實現進一步增長。針對租住領域，城方參與構建上海“一張牀、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系，繼續推進保租房、公租房、市場化長租房以及建設者之家等產品的佈局，滿足不同人羣的居住需求。

數據來源：城方官微，觀點指數、商業客整理

據商業客瞭解，2024年全年，城方在上海浦東新區、黃浦、長寧、徐匯、青浦等行政區新開租賃社區6個，可提供房源約8千套。其中包括世博璟尚社區、漕河涇|城方社區·古美店、璟岸公寓、古北璟辰社區、CHIC棲窠社區以及北楊智匯社區。

其中，漕河涇|城方社區·古美店由城方公司與漕河涇開發區攜手打造；CHIC棲窠社區是由上海實業發展股份有限公司、上海西虹橋商務開發有限公司、上海青浦發展(集團)有限公司聯合開發，攜手上海城方租賃住房運營管理有限公司共同打造的徐涇片區首個保租房社區。

在對外合作上，2024年裏，城方先後與上實、漕河涇、民航、中船、無錫太湖新城集團等多家企業建立合作關係，累計運營拓展10個項目，運營房源近5千套。

也就是說，除了依託上海地產提供的資源支撐外，對外合作也是城方實現管理規模增長的重要方式。

據城方官微披露，截至2024年底，其在營保障性租賃住房項目18個，可提供房源約1.7萬套，社區出租率穩定在超90%的水平；市場化長租公寓項目8個，可提供房源約1千餘套；公共租賃住房項目10個，房源約1.3萬套；新時代城市建設者管理者之家項目5個，牀位數約8千套。

除了實現租住運營規模提升外，城方同樣發力社區商業領域。2024年，城方租住型社區商業品牌“LIVING+”運營社區商業項目增長至19個，總建築面積約9.6萬平方米。

通過資源整合，上海地產在住房租賃領域實現從資源到運營到資本的三角閉環。通過城方運營管理平臺提供從房源維護、租客服務到社區管理等的全方位服務，以實現項目的穩定運營。同時，通過公募REITs與CMBS等資產證券化方式，實現資金回籠、再投資的循環，擴大租賃住房投資和管理規模。

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