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2025年政府工作報告要求“加快多層次債券市場發展”建設。

公開信息顯示，自2020年4月REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度不斷提高，運行總體平穩，已進入常態化發行階段。截至2024年年末，共有58只REITs產品上市，募集資金超過1600億元，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過9400億元。

《中國經營報》記者獲悉，全國政協委員、上交所總經理蔡建春在2025年全國兩會期間就建議加快推進多層次不動產投資信託基金（REITs）市場建設。他表示，爲了更好發揮REITs市場盤活存量資產、擴大有效投資的功能，建議在前期改革工作的基礎上，進一步做深做實市場建設：一是首發與擴募並重，“雙輪驅動”市場擴容；二是加快引入增量資金，活躍REITs市場；三是加快專門立法，優化產品結構。

帶動投資近萬億元

今年全國兩會上，促進資本市場穩定發展成爲熱議話題。

公開信息顯示，自2020年4月REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度不斷提高，運行總體平穩，已進入常態化發行階段。截至2024年年末，共有58只REITs產品上市，募集資金超過1600億元，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過9400億元。

蔡建春認爲：“REITs產品在盤活存量資產、擴大有效投資、促進投融資良性循環以及降低企業債務風險、促進企業輕資產運營等方面發揮了重要作用。”

值得注意的是，黨的二十屆三中全會明確提出，健全投資和融資相協調的資本市場功能，促進資本市場健康穩定發展。國務院印發的《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，明確提出推動REITs市場高質量發展。

我國REITs市場歷經多年探索，已初步形成市場均衡格局，進入提質增效的重要機遇期。但蔡建春在調研中也發現，REITs市場也面臨一些改革中的深層次問題：“一是目前REITs市場整體規模較小，與百萬億級基礎設施和商業不動產體量規模不匹配，與各行業的發展速度不匹配，對傳統行業轉型升級、新型行業突破發展的支撐作用尚未充分釋放；二是市場廣度和深度不足，吸引社保基金、養老金等長期資金參與不足，投資者結構較爲單一，流動性優勢尚不明顯；三是我國REITs產品存在結構相對複雜、參與方較多、治理效能有待優化等方面的問題。”

記者注意到，2月28日，中國證監會發布的關於全國人大建議和政協提案覆文中也關注到了REITs市場發展中的問題。在提案中，有政協委員提出《關於加快不動產投資信託基金（REITs）專項立法的提案》。中國證監會指出，基礎設施REITs試點工作開展以來，REITs市場各方面制度逐步完善。但客觀上看，現行REITs也存在產品結構較爲複雜、產業資本作用有待進一步發揮、法律層級較低、法律責任邊界不清晰等問題。答覆函顯示，中國證監會將進一步深入研究REITs的法律依據、交易安排、管理架構、監督管理及其他配套機制，借鑑境內外實踐經驗，加快推動相關立法工作。

推動市場擴容、引入資金和專門立法

蔡建春表示，爲了更好發揮REITs市場盤活存量資產、擴大有效投資的功能，建議在前期改革工作的基礎上，進一步做深做實市場建設：

一是首發與擴募並重，“雙輪驅動”市場擴容。持續優化首發上市條件，提升常態化發行質效，加大力度支持軌道交通、通信鐵塔、石油管網等重點領域重點項目上市。優化REITs擴募機制，進一步提升擴募便利性，支持REITs多種融資方式開展併購重組活動，提升REITs內生價值創造能力。

二是加快引入增量資金，活躍REITs市場。優化保險資金等各類機構投資者投資REITs風險因子，降低資本佔用，推動社保基金投資REITs政策儘快落地，將REITs納入企業年金、養老金投資範圍。加快推出REITs-ETF產品和指數化產品，推動將REITs納入公募基金投資範圍和滬深港通標的。

三是加快專門立法，優化產品結構。在《公司法》《證券法》框架下，通過制定相關條例或REITs管理辦法，優化REITs產品結構，更好發揮產業方在治理機制中的作用。

記者注意到，中國證監會在相關答覆函中也披露：現階段推出基於REITs的ETF條件尚不完全具備，下一步將與香港方面保持密切溝通合作，積極推動REITs市場發展，加快推動REITs互聯互通儘早平穩落地。持續豐富跨境投資品種，爲境內外投資者提供更多投資便利和機會，更好助力資本市場高水平雙向開放。

（轉自：REITs家）

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