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轉自：中國金融雜誌

文 | 《中國金融》記者　張曉哲

近年來支持REITs市場發展的政策不斷推出，但REITs市場也存在發展不均衡、獨立法律地位未明確、稅負壓力較大、分紅存在制度性約束缺陷等問題。爲此，全國人大代表、四川天府銀行董事長黃毅提出以下幾點建議。

第一，逐步完善多層次REITs市場。一是進一步完善私募REITs和Pre-REITs退出機制，縮短審覈週期，提高退出效率。二是增加私募REITs和Pre-REITs流動性。建議發展私募REITs二級市場，建立區域性交易平臺和做市商制度，提升私募REITs流動性，鼓勵產業資本等長期資金通過併購方式承接Pre-REITs資產，鼓勵投資機構設立股權轉受讓基金（S基金）承接私募REITs份額，爲投資者提供退出通道。三是完善私募REITs和Pre-REITs市場基礎設施。建議制定完善私募REITs和Pre-REITs的估值指引以明確定價標準，強化底層資產運營數據信息披露以減少信息不對稱，培育資產評估、法律諮詢、稅務籌劃等專業服務機構。

第二，完善我國公募REITs法律制度設計。一是明確REITs財產的法律獨立性。在公募基金層面，在《證券投資基金法》中增設REITs專屬條款，明確基金財產僅用於底層資產運營，禁止任何形式的抵押、擔保或司法強制執行，確保投資者權益不受管理人債務牽連。在資產支持專項計劃層面，應明確專項計劃財產的破產隔離效力。二是雙層結構的法律定性。建議將REITs定性爲“公募基金+資產支持專項計劃”的複合型證券，上層公募基金體現集合投資屬性，下層資產支持專項計劃承載資產運營功能，兩者通過“雙SPV架構”實現風險隔離。

第三，建立稅收穿透機制，用稅收政策驅動REITs發展。一是建立統一稅收優惠規則，參考美國傘形結構設計稅收遞延機制。二是優化稅制設計。對REITs設立、運營環節實行“免稅+遞延”組合政策，降低綜合稅負。明確個人投資者分紅免稅或差異化稅率，提升市場吸引力。

第四，完善REITs分紅機制。一是建立穿透式監管框架。強制披露資本開支三級明細，設定資本開支佔比上限，如不超過年度營收的一定比例。二是投資者救濟機制創新。分紅承諾保險，要求管理人爲分紅預測購買保險產品，當實際分紅低於預測值一定比例時由險企賠付部分或全部差額。    

第五，推動養老REITs探索，助力發展養老金融。一是明確養老資產轉讓規則，或者推行集體建設用地養老項目“使用權證券化”試點。二是合併計算養老現金流。建議在計算養老資產現金流時將財政補貼作爲補充收益納入考慮範圍，同時將養老項目中護理、醫療等相關服務收入合併納入現金流計算範圍。三是完善風險分擔機制。建議保險機構開發養老項目牀位空置險，爲養老REITs空置率風險提供對沖，同時通過資產分層設計，讓養老項目原始權益人持有一定的劣後級份額，共擔項目風險。

第六，加快數據中心REITs發行，支持科技創新。一是屬地政府配合解決產權問題。建議屬地政府配合原始權益人精選運營穩定且盈利能力強的數據中心解決產權問題，以滿足存量數據中心權屬清晰要求。二是開通數據中心REITs綠色通道。建議針對數據中心等助力科技創新的新基建REITs開通專項審批通道，嚴格控制項目審批週期。三是優化運營穩定年限要求。建議針對穩定長期客戶合約收入佔比高的數據中心優化運營穩定年限要求，以便儘快完成數據中心REITs的首單發行，完善數據中心運營方退出渠道，增強投資信心。

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