九龍倉“鉅虧”，但海港城活過來了

WIN商業地產頭條

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商業世界，不進則退撰文|蘇珊賈斐主編|付慶榮圖片來源|官方渠道編者按Preface【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此篇爲，九龍倉。往期回顧：【恆隆】【凱德】【新鴻基】【太古】店王難得，但九龍倉持有多個。兩個上市公司——九龍倉集團、九龍倉置業，擁有香港海港城、成都IFS、長沙IFS等明星商場。可在行業的下行週期內，店王們要絕對撐起九龍倉這隻大象的業績走勢，難免有些...

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賈斐主編|付慶榮圖片來源|官方渠道編者按Preface【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此篇為，九龍倉。往期回顧：【恆隆】【凱德】【新鴻基】【太古】店王難得，但九龍倉持有多個。兩個上市公司——九龍倉集團、九龍倉置業，擁有香港海港城、成都IFS、長沙IFS等明星商場。可在行業的下行週期內，店王們要絕對撐起九龍倉這隻大象的業績走勢，難免有些吃力。最新公告顯示，2024財年，九龍倉集團投資物業收入減少4%至46.44億港元，股東應占虧損港幣32.24億元。而以掌管香港業務的九龍倉置業，同樣沒有高光，期內營業盈利減少3%至96.91億港元，股東應占盈利從2023年的47.66億港元減少至8.91億港元。在各路頭部玩家，“折騰不已”頻刷存在感的2024，九龍倉卻始終低調，甚至有種相對的“休眠感”。沒有增量，也鮮見大的調改動作。這是主動謹慎為之，還是被動等待？不進則退的商業世界，它還能找回曾經的高光時刻嗎？Vol.1九龍倉集團淨利潤“鉅虧”但IFS真的扛打從財報數據來看，九龍倉內地業務在2024年面臨多重挑戰。2024年，九龍倉集團基礎淨盈利減少至港幣27.98億元，若計入投資物業重估減值淨額港幣59.9億元及其它非現金項目，集團錄得股東應占虧損港幣32.24億元（2023年：盈利港幣9.45億元）。其中，投資物業收入減少4%至46.44億港元，營業盈利減少6%至30.26億港元，因為內地商場和寫字樓租金偏軟。這樣的業績，如何評價？與同在內地運營高端企業的太古、恆隆對比分析，或更有啓示意義。2024年，太古地產中國內地錄得零售物業租金收入總額為44.89億港元，同比上升7%。同期，恆隆地產2024年內地物業整體租賃收入為64.66億港元，同比下跌5%；其中高端商場2024年錄得租賃收入41.55億元，同比下跌4%；次高端商場錄得租賃收入6.5億元，同比上升4%。由於九龍倉未披露商場及寫字樓具體租金佔比，所以不能進行橫向比較。但總體來看，太古的業績表現略勝一籌。目前，九龍倉集團在內地主要有三條產品線：IFS、時代廣場、奧特萊斯。IFS系列是絕對的中流砥柱，特別是成都IFS和長沙IFS。它們一直都是城市中商場場日均客流排名TOP1，從未被超越，暫且守住了九龍倉在內地的競爭壁壘。01成都IFS：與成都太古裏競合共生身處春熙路商圈，成都IFS、成都太古裏兩大“頂流”的競爭不可避免。據贏商大數據監測，2024年成都IFS的日均客流約為15萬人，而成都太古裏的日均客流約為11萬人。“春熙路雙雄”競合共生，調改策略各有側重。回顧成都IFS2024年的大事件，兼顧國際高端化與本土消費趨勢的戰略平衡。一方面LV、CHANEL、Giorgio Armani等國際品牌門店重磅消息不斷，從Chanel重裝開業，到LV升級成總面積高達3200多平方米的三層門店，再到Giorgio Armani全新概念店重裝開幕，“空間價值再造”彰顯了頂奢項目的硬實力；另一方面項目在高端腕錶、美妝、運動户外等熱門板塊全面煥新，不斷增強品類優勢，構建年輕化生態閉環。成都IFS與太古裏的較量，正從頂奢品牌的貼身肉搏向生態化商業平台的構建縱深演進。長期而言，能否將物理空間進化為“情感連接器”，將成為決勝關鍵。02長沙IFS：直面迎戰長沙萬象城長沙IFS憑藉優越地理位置與高奢品牌組合，自2018年5月開業以來一直佔據長沙商業的核心地位，且持續保持場內品牌動態煥新，以立穩城市高奢潮流地“人設”。2024年，長沙IFS迎來了新的競爭對手——長沙萬象城。雖然二者在定位、品牌策略、客羣等方面各有不同，但長沙IFS依舊做出了更為積極的調改動作。在維穩奢侈品梯隊同時，不斷擴充主流大眾需求、引入輕奢潮奢品牌以做大首店矩陣，凸顯經營策略的差異化。公開數據顯示，去年長沙IFS新開品牌80+家，其中首店30+家（官方統計），包括 McQueen華中首店、Miu Miu湖南首店、Mardi Mercredi華中首店、Gentle Monster獨家旗艦店、NB Grey概念店等，以時尚潮流零售品牌為主，持續升級潮流化、國際化、品質化的矩陣優勢。03時代廣場系列：小且舊，經營壓力增大盡管面臨競爭，但兩大IFS的標杆地位沒有動搖，與其應時調改、服務升級密切相關。相較之下，九龍倉在內地的幾家時代廣場由於體量較小且設施老舊，經營壓力較大。從客流排名來看，均面臨激烈的市場競爭。以大連時代廣場為例，坐落於大連市中心商務區——人民路，毗鄰香格里拉大飯店及富麗華大酒店。項目於2008年12月12日開業，樓高兩層，是當時唯一集合了愛馬仕、Chanel、LV、Dior、Gucci和Prada六個奢侈品牌的商場，但是項目體量很小。在大連恆隆廣場升級為重奢商場後，目前大連有兩座重奢場，大連時代廣場與大連恆隆廣場正面競爭。受限於項目面積和運營質量原因，再加上大連恆隆廣場2020年後的定位升級，及其作為全國最大恆隆廣場的硬件優勢，多個奢侈品牌已從大連時代廣場轉場大連恆隆廣場。其中，Dior於2024年5月底撤櫃，此前還有Burberry、Celine、Brunello Cucinelli等品牌撤離轉場。雖有壓力，但目前大連時代廣場還留存愛馬仕、Chanel、LV、卡地亞、Prada、阿瑪尼等頗具分量的頭部奢侈品牌，也在當地消費人羣中積累了深厚的市場影響力。可隨着恆隆廣場持續調改起範，大連時代廣場未來要應對的經營壓力還將進一步升級。由此可見，九龍倉在內地儘管IFS仍然具備競爭壁壘，但受到的挑戰是全方面、多維度的。Vol.2九龍倉置業業績全面下滑但海港城活過來了九龍倉置業於2017年分拆上市，涉及分拆的在港物業包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店及好萊塢廣場，以及位於新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。其中最重要的物業是海港城和時代廣場，截至2024年末，九龍倉置業投資物業資產總額為2218億港元，海港城和時代廣場佔比達88.5%。海港城是香港最大的購物中心、全球知名的重奢高端商業體，一度是亞州店王，直到2021年被北京SKP超過，而時代廣場位於香港銅鑼灣核心區。某種意義上，九龍倉置業是香港零售市場的晴雨表。2024年全年，九龍倉置業主要經營指標全面下滑。年度收入減少3%至129.12億港元，營業盈利減少3%至96.91億港元，股東應占盈利從2023年的47.66億港元減少至8.91億港元。回溯5年業績，九龍倉置業始終未能重回2021年的高光。業績下滑，九龍倉置業更多歸因為宏觀環境：“本港經濟呈現温和增長的跡象，但市場對商用物業的需求仍然疲弱。零售銷售在2023年初疫後復常初期短暫反彈後再度下滑至今，港元強勢及減息步伐相對緩慢均持續削弱零售銷售。”不過好消息是，海港城（包括酒店）收入增加2%，營業盈利持平。作為全球最知名的奢侈品商場之一，海港城2018年時整體租金收入高達118.71億港幣，其中商業部分75.29億港幣，年銷售額373億港幣。但2018年後受各種因素影響，收入持續下滑，尤其商業部分在2020年斷崖式下滑至53.66億港幣，直至2023年回暖。01海港城：積極調改，終於活過來了地處香港九龍尖沙咀，背靠維多利亞港灣，坐享往來境內外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。可這種自帶的稀缺性，並非全無漏洞。因開發時間早，且購物中心部分依託於幾棟大廈的裙樓，海港城內部空間相對複雜，層高較低、自然採光難以改善，分區多動線冗長複雜，行走其中易迷路。但囿於建築結構、大調大改連帶的損失，目前海港城的改造多以局部更新為主。●海港城平面圖 圖片來源：項目官網此外，項目區位雖連通郵輪碼頭但不直通地鐵。而作為全世界盈利能力最強的地鐵線路所在城市，細數香港具有代表性的購物中心，基本都做到了地鐵上蓋。其次是奢侈品商場面臨的是全球競爭，香港這樣的國際旅遊城市對匯率波動影響十分敏感。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1}}}