文｜邁點

當“梁文鋒們”帶領中國AI產業站到全球制高點，“Z世代”租房愈發重視智能化，備受同質化競爭困擾的長租公寓，是時候提前佈局可能顛覆行業格局的AI時代了。

01 從“被動”到“主動”

從震撼美國硅谷的DeepSeek，到被譽爲全球首款通用Agent的Manus，AI，註定是2025年貫穿全年的關鍵詞。DeepSeek憑藉低成本、高性能特性，以開源戰略加速了全球AI應用進程;而Manus的發佈則意味着通用人工智能(AGI)時代正加速到來。

在這場被譽爲第四次工業革命的浪潮中，各行各業都將因此而發生鉅變，就像19世紀末內燃機的發明，讓馬車成爲了歷史。英偉達創始人黃仁勳這樣形容AI之於世界的影響：“我們正處於AI的iPhone時刻。”

對於住房租賃行業而言，AI時代除了將顯著提升企業的經營效率、重構組織結構與內部流程以外，更爲深遠的影響在於智能家居時代的到來將重塑品牌價值與租住體驗。

衆所周知，智能家居的概念早在互聯網時代就已經被提出，像TCL、小米等企業早在多年前便開始佈局，但在“互聯網+”技術賦能階段，其主要聚焦於基礎物聯功能的構建，整體功能相對“雞肋”，沒有觸及到用戶需求的痛點，因此更多停留在概念階段。

比如國泰君安在研報中舉了這樣一個例子：智能洗衣機雖然支持APP預約洗滌、模式選擇等程序化控制，但傳感器數據採集範圍侷限於水位、轉速等基礎參數，缺乏對衣物纖維成分、污漬類型等關鍵信息的深度解析能力，導致智能化程度停留在“遠程開關機”的初級階段，難以形成差異化產品競爭力。

而隨着大模型、AI Agent等AI技術的不斷成熟，智能家居通過構建“感知-決策-執行”的閉環智能體系，將擁有自動學習和反饋的能力。依然是國泰君安研報中的例子：智能空調通過部署毫米波雷達、紅外熱成像等多模態傳感器，可實時採集室內外溫溼度、人體活動軌跡等20多個維度數據，結合用戶歷史行爲數據訓練出的深度神經網絡模型，能夠自主判斷最佳運行參數組合。

簡而言之，未來的智能家居時代將由“被動”變“主動”，基於住戶的個人喜好以及使用場景，自主完成目標與任務，讓家居產品從生活工具向生活管家角色轉變，並實現節能降本、健康管理、空間利用等深層次需求。

那麼，未來AGI時代的長租公寓，是怎樣的?

02 情感溝通的“橋樑”

想象一下這個場景：

·作爲一名職場白領的你，在晚上6點準時下班，這時智能家居系統“感應”到了你的智能汽車已經在下班途中，你所住的長租公寓內的空調率先啓動調節室內溫度，“覺察”到食材存在的電飯煲同樣開啓了煲飯模式。

·當你的座駕抵達公寓的停車場時，屋內的燈光會自動開啓以迎接主人的歸來。酒足飯飽之後，家務機器人會與你一起打掃衛生，同時熱水器已經爲你準備好了洗澡水。

·夜深以後，客廳內的電視機會自動開啓，而家務機器人則會幫你充一杯牛奶，並放在客廳的茶几上。當你躺到牀上準備就寢後，屋內的燈光將自動關閉......

整個場景中，涵蓋了智能光感，即燈泡、燈帶、檯燈、窗簾等;智能家電，即“冰洗空”、小家電等;智能娛樂，即電視、投影儀等。這些家電產品，不再是“單打獨鬥”，而是基於住戶的個人喜好，在不同場景下相互協同形成“聚力”，在滿足住戶的功能需求的同時，也能夠提供顯著的情緒價值，相當於讓這些“冰冷”的硬件產品，成爲了情感溝通的“橋樑”。

除了這些“顯性”的交互功能以外，智能家居還有很多“隱性”的功能。比如智能能源管理，它能夠藉助AI分析住戶的使用偏好以及家電的“特性”，提供最佳的能源解決方案，以達到節能增效的目的;再比如智能安防，通過攝像頭識別危險，包括陌生人入侵以及家中漏水、火災等，並自動向住戶提醒甚至第一時間報警。

總而言之，未來的長租公寓將真正實現全屋智能，住戶在生活起居上主打一個“甩手掌櫃”，可以騰出更多的時間來享受美好生活。

03 顛覆格局的“變量”

當然，有些讀者可能覺得這即不真實，也不現實，比如技術問題、成本問題、兼容性問題等。但《全球智能家居行業市場深度報告》指出，AGI的突破性發展將爲智能家居的交互方式帶來根本性變革，同時很多家電企業早已開始着手解決兼容性問題，比如2022年谷歌、三星、蘋果等聯合推出了Matter智能家居互聯協議。而成本更是無需多慮，只是時間問題而已。

事實上，在智能家居時代尚未真正到來的當下，租戶對於長租公寓的智能化訴求就已愈發提升。《2024中國住房租賃產品力研究白皮書》指出，當下“Z世代”的年輕羣體成爲了租賃行業的主力客戶，這些年輕客羣在選擇長租公寓時，除了更加看重交通、租金以及產品品質外，“智能化”也成爲了產品的關鍵搜索詞。

《白皮書》進一步指出，全屋智能系統在長租公寓的應用，不但具備提升用戶體驗的優勢，在運營商的角度，亦可提升自身高效運維能力、智能化管理能力和成本管控能力。總而言之，智能化程度更高、能耗更低的長租公寓，正逐步成爲長租公寓行業的重要發展趨勢之一。

站在商業的視角上，當影響行業運行的核心變量發生改變時，勢必會改變現有的市場格局。而且，由於不同運營商受自身的資本、技術等因素影響，在面對行業變化時往往在戰略選擇上有快慢之分，這會在一定時期內拉大品牌間的差距。由於長租公寓項目重資產、長週期、利潤薄的特性，由技術變革所引發的成本優勢以及租住體驗提升所帶來的流量紅利，就可能會掀起行業的“優勝劣汰”，部分品牌甚至會因此而退出歷史舞臺。

就當下的長租公寓市場而言，接下來幾年的日子可能並不好過。進入2025年以後，各個地市的保租房籌建工作依然如火如荼的進行，根據邁點的統計，2025年公開保租房籌建計劃總量已超過80萬套。

圖源：邁點

而回首2024年，保租房的大量入市已經讓整個市場有些“喫不消”了。華泰證券研報指出，2024年住房租賃市場整體處於量增價跌的階段。一方面，因房價下行推動個人房源由售轉租提升供給(新增供給同比增長21%)，另一方面保租房在政策支持下持續提升(核心8城保租房供給同比增長25%)。由於整體高供給疊加保租房租金的價格優勢，市場租金整體有所下降。

因此，對於長租公寓這種市場份額高度分散的行業而言，在未來市場競爭愈發加劇的背景下，若想取得超額利潤或者建立品牌差異化，唯有針對行業變化進行提前佈局，以獲取超額利潤。當然，考慮到未來智能家居的產品生命週期，在成長期成本相對較高時，可能只有服務式公寓能夠承擔，然後再慢慢滲透至白領公寓、青年公寓等。