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　　轉自：北京商報

　　從提出私有化到正式告別港股，歷時三個月，復星旅文“閃電退市”。3月19日，復星旅文發佈公告，宣佈撤銷港股上市公司地位。這標誌着國內文旅行業最大規模私有化交易塵埃落定。面對退市後輕資產戰略的全面鋪開，市場聚焦三大核心命題：能否以Club Med品牌爲支點撬動全球輕資產運營？三亞亞特蘭蒂斯REIT項目何時兌現資本輸血效應？AI度假管家將如何重構產品服務體系？在文旅市場進入存量博弈的當下，這家曾以“旅遊+地產”模式突圍的企業，能否在去資本化後持續領跑高端度假賽道，仍待商業邏輯的驗證。

　　Club Med

　　自持比例持續下降

　　在完成私有化退市後，作爲復星旅文旗下核心資產的Club Med如何繼續實現輕資產輸出與品牌擴張，受到業內關注。

　　對於私有化後Club Med的輕資產化運營，復星旅文方面還表示，近年來，復星旅文對旗下部分自持度假村及物業，進行了退出或售後回租，以優化現金流與資本結構，提升運營效率。復星旅文私有化不影響Club Med全球化戰略。同時，私有化讓公司不再受資本市場短期波動的影響，在決策和戰略落地上更爲高效。

　　事實上，復星旅文的戰略轉型於2023年就已開始，當時復星旅文提出要聚焦主業，向輕資產模式轉型。而作爲復星旅文旗下核心資產，Club Med近年來一直在通過輕資產模式拓張。2024年上半年，復星旅文完成了對法國Cargese度假村的出售，回籠現金7780萬元，實現淨收益1470萬元。

　　復星旅文聯席總裁、Club Med副CEO、中國區CEO徐秉璸此前在接受媒體採訪時表示，因走輕資產路線，Club Med新籤的項目都是以租賃或者管理形式。復星旅文方面還表示，截至2024年上半年，在Club Med全球度假村組合中，採用租賃與管理模式的度假村佔比已經達到85%，自持度假村佔比降至15%。

　　當前，Club Med在中國市場運營11家度假村，包括接連開業的麗江、千島湖等項目，以及2024年7月開業的黑龍灘度假村。

　　根據復星旅文發佈的2024年中期報告，報告期內，集團旅遊運營營業額（按一致匯率計）爲106.5億元，收入達94.1億元；同時，受益於山地業務的顯著增長及亞太地區強勁的反彈，復星旅文旗下Club Med業績再創歷史新高，實現營業額88.9億元。由此計算，Club Med營業額佔旅遊運營總營業額的約83%。

　　業內人士分析認爲，從財報來看，Club Med支撐了復星旅文主要營收，並且經過多年運營具有良好的品牌效應，未來複星旅文仍將依賴以輕資產模式運營持續輸出Club Med品牌。

　　三亞亞特蘭蒂斯

　　正在研究REIT上市

　　同樣作爲復星旅文核心業務之一的三亞亞特蘭蒂斯，其未來的發展也牽動業內的神經。

　　2月10日，復星旅文發佈公告稱，復星旅文正考慮分拆三亞亞特蘭蒂斯，於上海證券交易所進行獨立REIT（不動產投資信託基金）上市的可能性。對此，復星旅文方面也給出了回應：三亞亞特蘭蒂斯REIT上市目前正處於初步研究階段，暫無實質信息可披露。

　　復星旅文2024年中期報告顯示，2024年上半年，受國內旅遊住宿市場供需變化趨勢影響，雖然三亞亞特蘭蒂斯度假區運營業務的營業額較2023年同期下降5%；但平均客房入住率、到訪遊客均創歷史新高。不難看出，三亞亞特蘭蒂斯仍有很大的發展潛力，這或許也是復星旅文考慮將其獨立REIT上市的原因之一。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近年來，文旅項目REITs上市的案例逐漸增多，例如，大唐不夜城成功獲批儲架式消費基礎設施類REITs，開啓了新的融資模式。國家層面也對商業設施相關項目提供了有力的融資支持。在此背景下，若三亞亞特蘭蒂斯能夠成功實現REIT上市，將顯著提升其在資本市場的影響力，同時有效盤活資產，創造更爲充裕的現金流，並對復星旅文未來在海南市場的戰略佈局起到推動作用。

　　不過，三亞亞特蘭蒂斯REIT上市仍存在諸多難點。嚴躍進分析，三亞亞特蘭蒂斯REIT上市的核心難點在於如何在政策框架內完成合規性調整，並通過優化運營提升資產吸引力以應對市場疑慮。當前國內REITs政策對文旅類資產的准入條件較爲嚴格，根據《國家發展改革委關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，文旅類REITs的底層資產需爲自然文化遺產或4A級以上景區項目，且酒店不可單獨作爲底層資產，僅能作爲景區配套，面積佔比不得超過30%。三亞亞特蘭蒂斯雖在2024年9月獲得4A級景區認定，但其核心資產包含大量酒店設施，如何合規化上市仍然要研究。此外，三亞亞特蘭蒂斯作爲綜合性度假區，包含酒店、水上樂園、商業配套等多業態資產，其收益結構複雜，難以完全滿足REITs對“現金流穩定、可預測”的核心要求。若復星旅文能通過資產重組強化現金流穩定性，並藉助海南自貿港政策紅利，或可提高發行成功率。

　　新產品

　　藉助AI角力休閒市場

　　除了傳統的核心業務之外，私有化後的復星旅文也正在借力新技術加碼佈局休閒度假市場。

　　復星旅文方面也承認“輕資產模式對產品力、品牌力和運營能力提出了更高要求”，所以在私有化後，復星旅文不得不在提升品牌影響力、運營效率等方面下功夫。

　　復星旅文方面向北京商報記者透露，私有化後，復星旅文將更加專注於產品創新、管理升級，並將充分利用AI技術帶來的新機遇。今年2月，復星旅文成立了AI Lab，專注於人工智能在旅遊度假領域的創新與應用。其中，復星旅文計劃將Club Med的核心元素G.O進行AI化，推出AI G． O（AI度假管家）。

　　其實，復星旅文已提前佈局新技術，爲私有化後提升運營效率、拓展全球客源做了準備。據瞭解，2024年Club Med宣佈上線全新GM Copliot，基於大模型技術，爲遊客提供全自動化的預訂諮詢服務。目前，GM Copliot已成功在法國、巴西、比利時、英國、新加坡等全球7個市場部署。聚焦中國市場，海南超級地中海將打造全球首個AI主題度假區。目前規劃中的應用包括通過AIGC技術實現客房個性化定製，自適應AI Agents自動調整房間設置，以及通過NLP技術實現的數字人G.O提供24小時服務等。不斷借力新技術深耕“人工智能+旅遊度假”，復星旅文也展示了其私有化後，將持續爭奪休閒度假市場份額的野心。

　　談及復星旅文未來將面臨的挑戰，嚴躍進表示，當前，佈局休閒度假領域的文旅企業不斷湧入，即使復星旅文是該領域的“龍頭”企業，但未來隨着玩家增多，市場競爭愈發激烈，復星旅文也將面臨一定的挑戰。以復星旅文旗下位於海南的文旅項目爲例，該地區的文旅市場具有很強的淡旺季，所以評估文旅項目的潛在收入十分關鍵，同時，如何把握政策紅利也需要文旅企業重點關注。

　　在世界旅遊城市聯合會特聘專家、研究員王笑宇看來，下一步，復星旅文的輕資產輸出應聚焦於其核心的投資、建設、運營一體化集成能力。其系統化的投資開發運營能力、知識管理資產，以及未來廣闊的存量空間改造項目，將構成復星旅文未來輕資產輸出的核心競爭力。

　　北京商報記者 吳其芸

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