投資要點

事件：公司發佈2024 年業績公告。2024 公司實現營收38.7 億元，同比增長20.0%；歸母淨利潤3.5 億元，同比下滑27.5%。

營收穩步增長，毛利下滑計提減值拖累業績。2024 年公司營業收入同比增長20.0%，其中物管業務營收31.3 億元，同比增長19.2%，商業業務營收7.3 億元，同比增長23.7%。利潤方面：公司營收同比增長而歸母淨利潤同比下滑的原因爲：1）毛利率同比下滑3.3pct 至23.3%；2）計提商譽減值2.4 億元，2023 年未計提商譽減值。利潤率方面：2024 年公司基礎物業管理/非業主增值業務/社區增值服務毛利率同比分別下降1.1pct/7.5pct/3.9pct 至15.0%/22.2%/28.8%，商業物業管理及運營/市場定位諮詢及租戶招攬服務毛利率同比分別下滑1.9pct/2.0pct 至27.5%/40.0%，物管/商管業務毛利率同比分別下滑3.5pct/2.4pct 至21.9%/29.3%。

管理規模持續擴張，聚焦高質量市場拓展。2024 年公司聚焦核心城市，重點關注“深耕五城+戰略性拓展五城”，力推高質量拓展。此外，公司主動調整在管項目組合，退出經營或財務效益表現較差的項目。公司繼續深化高校、企業總部賽道，2024 年公司新簽約項目85 個，成功中標國家級戰略工程項目珠港澳大橋，續標廣東科學中心等項目。截至2024年底，公司在管項目437 個，在管面積6931 萬平方米，同比增長6.3%；合約項目508 個，合約面積8873 萬平方米，同比增長6.3%。公司在物業管理領域展現出強大的市場競爭力。

深化增值服務，提升自營業務經營能力。公司以基礎服務爲切入點，結合客戶服務特性等搭建綜合設施管理體系，提升非住宅項目的綜合經營價值。2024 年公司着力延伸博物館講解、辦公室裝修及餐飲服務等，市場拓展初見成效。此外，公司致力於提升自營業務經營能力，聚焦社區場景，發揮多種業務間的協同效應，社區商業物業出租率維持高位。

賬面資金充裕，穩定分紅回饋股東。截至2024 年底，公司現金及現金等價物及定期存款達47.0 億元，賬面資金充裕。2024 全年派息0.17 元/股，每股分紅同比增5.6%，按核心淨利潤口徑派息比率爲50%，整體維持了較爲穩定的分紅政策。

盈利預測與投資評級：公司作爲國資背景加持的TOD 物管賽道龍頭，規模穩步擴張，利潤率保持穩定，增值業務健康發展。考慮到近年來市場波動導致公司毛利率調整，我們下調其2025-2026 年歸母淨利潤預測至5.4/6.1 億元（原值爲7.1/8.6 億元），預計2027 年歸母淨利潤爲6.7 億元。對應的EPS 爲0.36/0.40/0.44 元，對應的PE 爲8.7X/7.9X/7.1X，維持“買入”評級。

風險提示：大股東/關聯方交付項目規模不及預期；收併購投後管理不及預期；社會總需求恢復緩慢。