來源：物股通
3月20日越秀服務（06626.HK）以一份「增收不增利」的答卷，讓市場在驚訝中重新審視這家廣州國資背景物管企業的真實成色。
（來源：越秀服務2024年度業績推介材料）
儘管營收按年增長20%至38.68億元，但股東應占盈利按年暴跌27.5%至3.53億元，疊加IPO資金長期閒置、關聯地產風險傳導、二級市場股價疲軟等問題，越秀服務的增長邏輯正面臨考驗。
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業績「驚嚇」：營收高增難掩盈利塌方
2024財年，越秀服務非商業物管收入增長19.2%，商業物管收入增長23.7%，但毛利率從26.6%降至23.3%。
高毛利的非業主增值服務（如地產關聯業務）收入大幅縮水，疊加2020年收購的廣州地鐵環境工程及物業因合作終止，導致商譽幾乎全額計提，減值2.37億元，淨利潤出現「腰斬」。
核心淨利潤（剔除商譽減值）僅微增5.1%，與營收增速形成巨大背離。
（來源：越秀服務2024年度業績報告）
對於突發的商譽減值，儘管管理層解釋為「市場競爭加劇導致收購標的估值下調」，但越秀服務歷來以審慎併購著稱。
同時，值得玩味的是，越秀服務2024年經營性現金流淨額未同步披露，但現金及定期存款高達47.02億元，佔總資產63%。
這與其「60%IPO募資用於收併購」的承諾形成諷刺——上市4年僅使用5億元併購資金，卻計提超2億元商譽減值，資金使用效率遭投資者詬病。
由於大量資金沉澱於銀行存款，由此也導致2024年利息收入繼續扮演利潤的重要「補丁」，這更暴露其業務擴張的乏力。
02#
新管理層戰略：保守基因下的突圍困局
越秀服務自2021年上市以來，管理層多次強調「有質量的規模增長」，但實際執行偏保守。2024年僅新增合約面積1295萬㎡，按年下滑34%（2023年1980萬㎡），合約/在管比下滑至1.28倍，低於行業頭部企業，顯示後續增長乏力。
原計劃60%用於收併購的IPO資金，經下調至35%後，仍被閒置，且併購標的篩選標準嚴苛，如要求「管理濃度、增值潛力」，導致收併購長期沒有質的突破。
（來源：越秀服務2024年度業績報告）
以董事會主席朱輝松為首的新管理層（含王建輝等）提出2025年「精益服務，向新圖強」戰略，聚焦基礎服務提質與增值服務創新，例如美居業務收入按年大增207%至2.45億元。
然而，這一轉型面臨兩大挑戰：1）增值服務天花板：社區增值服務雖增長30.6%，但毛利率按年下降5個百分點，顯示成本壓力加劇；2）外拓效率不足：2024年新簽約項目中，標誌性項目（如港珠澳大橋）更多依賴國企背景資源，市場化外拓能力尚未向縱深突破。
03#
與關聯方越秀地產的協同和風險傳導
關聯方越秀地產（00123.HK）2025年1-2月合約銷售額按年增長23.8%，項目熱銷為其物管業務提供交付面積保障。
但地產行業整體仍處於調整期，越秀地產同期計提資產減值43.9億元，反映行業風險向物管端傳導的壓力，尤其非業主增值服務（如案場服務、交付前諮詢）收入承壓。
越秀服務81%的收入依賴非商業物管業務，其中基礎物管服務與越秀地產交付項目高度綁定。
（來源：越秀服務2024年度業績報告）
儘管公司強調第三方外拓，但2024年新增合約面積中仍有三成多依賴關聯方輸送。這種依賴性削弱了其抗周期能力，尤其在房地產下行周期中更為明顯。
04#
市場用腳投票：股價暴跌背後的信任危機
越秀服務2024年派息率50%，股息率約6%，疊加47.02億元現金儲備，對穩健型投資者有一定的吸引力。
但47.02億元現金中22.3億元為定期存款，利率下行周期下仍鎖定長期存單，被質疑「違背財務常識」。更有投資者直言：「募資時畫大餅，派息時摳摳搜搜。」
於是，在業績報告披露後的次交易日3月21日，越秀服務股價單日暴跌13.49%至2.95港元，成交量創出近期新高，截至收盤市盈率（TTM）僅11.86倍，市淨率1.18倍，總市值44.51億港元。
同時，2023年仍有多家券商給予「買入」評級，但2024年業績發布後無機構更新評級。
主要原因可歸結為收併購停滯、外拓效率低，1億平方米在管面積目標推遲至2026年，削弱市場信心；利息收入佔比上升、商譽減值頻發，令投資者質疑可持續性。
結 語
越秀服務的業績報告，折射出區域型物管國企的集體焦慮：在地產紅利消退後，既缺乏全國化併購的魄力（如華潤萬象生活），又缺少深耕垂直賽道的決心（如京城佳業切入高校物業）。
其股價「漲不動」的背後，實質是商業模式從「規模驅動」向「效率驅動」轉型的陣痛。
能否抓住粵港澳大灣區城市更新、智慧社區政策紅利，能否將47億元現金轉化為真正的競爭力，將決定這家老牌物企能否在2025-2027年的行業洗牌中倖存。
至少從當前答卷看，市場尚未看到令人信服的變革信號。
責任編輯：王若雲