中證報中證網訊（記者 喬翔）3月27日，仲量聯行舉辦“中國辦公樓市場展望研討會”，聚焦上海、北京、深圳三個關鍵市場，共同在新週期中前瞻新趨勢、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機遇。仲量聯行預計中國辦公樓市場需求將溫和復甦。

“2025年，中國辦公樓市場需求預計將溫和復甦，但供應壓力猶存。”仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，除了傳統行業需求之外，同時需要關注湧現出的需求“新勢能”，與人工智能、新消費、遊戲、生命科學等行業衍生出的“新”企業，其將激發辦公樓市場需求新的增長點。市場需求的“固本拓新”是辦公樓市場參與方重新錨定新平衡的關鍵。

根據仲量聯行統計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求佔比達到74%。搬遷的核心考量在於成本效益和樓宇品質之間的“質價比“平衡，其中“更低的租金和更優質的物業服務”在租戶辦公租賃決策中的重要性有所提升，辦公項目的硬件設施不足將增加企業的遷出意願，而“配套設施和業主服務的提升”將提高租戶滿意度。仲量聯行數據顯示，在2020年至2024年期間，上海辦公樓市場行業需求中，金融服務、專業服務、科技互聯網、製造貿易、零售和生命科學六大行業每年的新租需求佔比均超過85%。

與此同時，北京辦公樓市場進入深度博弈，市場需求緩和。數據顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比上升31%。仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“在這樣的市場格局中，低價策略有效激發了部分在北京的大面積租戶的搬遷和升級意願 。此外，當前企業在選址時，大多優先考慮租賃成本管理而非行業聚集度，這也推動其選址範圍持續擴大、分散。儘管整體市場仍然面臨新增需求受限的挑戰，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，並在一定程度上穩定了市場信心。”

從需求行業來看，新質生產力相關行業的崛起持續激活辦公樓市場潛力。根據仲量聯行統計，截至2024年末，新質生產力企業在北京甲級辦公樓市場中的承租面積佔比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%，主要聚集在望京、中關村、麗澤等區域。以人工智能、生命科學爲代表的新質生產力相關企業商業化進程加速，帶動對優質辦公空間擴張的剛性需求。

粵港澳大灣區正由“製造灣區”向“創新灣區”深度轉型，其中深圳在此過程中以創新驅動實現了生態式崛起與全球化突圍。隨着機電一體化、人工智能等技術融合應用，智能製造、商貿流通等領域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩健增長。

仲量聯行華南區研究部高級董事曾麗認爲，現階段，深圳的產業新賽道企業辦公空間主要集中在非甲級辦公樓、產業園樓宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大數據代表的科技互聯網行業貢獻了近四成的辦公樓成交面積。可預計，伴隨產業新賽道業務的進一步發展，以及對海外市場拓展、產品線研發迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來存在擴充及升級辦公空間的可觀潛力。

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