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　　來源：地產K線

　　2024年，毫無疑問是房地產發展邏輯深度變革的一年。隨着好房子、第四代住宅興起，產品力的提升成爲共識。行業真正意義上從卷速度、卷規模、捲成本，進入到卷品質的階段。

　　如在一衆房企中，中國金茂將過去的2024年定爲是“產品升級”主題年，並全面提煉進化出“金玉滿堂”四大產品系，從顏值到功能，從戶型到園林，從配套到服務，以高品質在全國各地颳起熱潮。

　　產品力的升維，已然成爲中國金茂穿越行業週期的重要利器。最新發布的年報顯示，2024年，中國金茂實現營業收入590.53億元，所有者應占溢利10.65億元。

　　在行業仍在築底回穩的階段，中國金茂所有者應占溢利較上一年度增加了115%，成功實現扭虧爲盈。而若扣除投資物業公平值虧損，其所有者應占溢利13.33億元，同比增長達120%。

　　期內，因城市運營與物業開發分部毛利率增長，中國金茂整體銷售毛利率增長3個百分點至15%。

　　產品力的提升，給中國金茂帶來了更高的溢價以及更好的獲利能力。在業績發佈會上，中國⾦茂董事⻓陶天海表示，今後中國⾦茂不僅要去做特⻓⽣，還要去做優等⽣，希望能⼒⽅⾯在全⾯均衡之上有亮點。

　　“金玉滿堂”全國落地，高品質產品力提升獲利能力

　　去年3 月，基於行業發展進入新階段、市場關係被重構、資源業態整合升級，中國金茂首先發布了新產品戰略，爲外界帶來了“金玉滿堂”全新四大產品線。

　　這四大產品線，“金”指的是進化到3.0的“金茂府系”，以科技爲核心全維度提升，爲高知及新貴家庭營造“自然生長的社區”；“玉”，即“璞系”，是建立在國際視野、東方審美、藝術質感下的返璞歸真，爲靜奢派人士打造“璞”系高定生活。

　　另外，“滿系”主打“家庭觀、鬆弛感、生命力”，尋求爲悅己派帶來精神共鳴；“棠系”以全齡友好爲底色，倡導家庭陪伴、親子成長和元氣活力。

　　此後，“金玉滿堂”全系產品在全國各地加速推進落地，“9府3璞2滿3棠”在市場精彩呈現，憑藉高品質的產品力受到了普遍歡迎，在行業築底回穩階段持續引領當地市場熱銷。

　　天津體北金茂府實景圖

　　如“金”系產品，上海中環金茂府，四開四罄，成爲寶山南大板塊的現象級紅盤；天津體北金茂府，全年攬金33.1億元，銷售金額穩居天津大宅市場TOP1地位，650萬以上市場佔比超過50%，佔據天津奢宅半壁江山；南京桃園金茂府，首開1小時內售罄，中籤率18%，創南京市2024年最低中籤率，三開三罄。

　　“玉”系產品，西安金茂璞逸曲江，七開七罄，實現西安市600萬以上產品全年銷售業績TOP1，持續引領市場熱度；成都璞逸錦江，兩開兩罄，全年去化套數300套，金額28億，成爲全市4萬+商品住宅現象級熱銷項目。

　　西安璞逸曲江實景圖

　　“滿”系產品，成都越秀金茂天鷺滿園，首開去化率超96%、勁銷超6億的成績，在西二環鷺島再掀金茂現象，成全城西圈層口碑之選。

　　三亞天鷺滿灣實景圖

　　“棠”系產品，南京東山金茂曉棠，首次開盤銷售成績亮眼，在2024年南京單次開盤去化套數排名中位列TOP1，克而瑞數據顯示，今年2月東山金茂曉棠位居南京市銷售套數第一，領跑樓市小陽春；天津上東金茂曉棠，在天津市商品房排行榜全市銷售金額第二名，同時摘取了全市成交面積&成交套數的雙冠王。

　　武漢金茂曉棠實景圖

　　產品熱銷，推動中國金茂2024年度實現簽約銷售額983億元、排名12位，行業地位穩中有進。

　　更重要的一點是，這些集中體現中國金茂在產品細節極致追求與全面升維，從立面、精裝、戶型、園林、地庫、會所、配套、服務等多方面帶給人多層次美好生活體驗的產品，在引領市場熱銷的同時，也給中國金茂帶來了更高的溢價及獲利能力。

　　據瞭解，在開發板塊“盤活存量、做優增量”的戰略指導之下，中國金茂夯實新項⽬的投資，持續優化貨值的結構，通過優質的投資來提升整體⽑利率⽔平。

　　根據中國⾦茂⾸席財務官喬曉潔介紹，23年以來，中國金茂獲取的項目淨利水平都還不錯，整體平均的淨利水平能達到10%以上。而去年開盤的項目，上海中環金茂府，天津體北金茂府、西安金茂璞逸曲江，毛利都達到20%以上。

　　高效組織激活好項目、好產品，利潤“護城河”進一步夯實

　　除了對產品本身的打造，中國金茂能夠以高品質的產品力在市場突圍，很大程度跟其對核心城市核心區域的深耕也有很大關係。特別在如今這個嚴重分化的市場，甚至可以說，精準的投資、好的地塊往往成爲了一個產品能否熱銷的關鍵。

　　事實上，若回顧上述中國金茂在過去一年引領市場熱潮的項目，無一不是來自其深耕的高能級一二線城市。中國金茂一直堅持雙聚焦投資策略，新增拿地也僅僅圍繞這一策略進行。其去年全年在北京、上海、天津、成都、濟南、重慶、長沙、西安、鄭州、三亞等一二線城市新增獲取22宗土地，爲公司發展儲備優質資源。

　　業績會現場，董事⻓陶天海就表示，隨着調控政策的全⾯放開，中國⾦茂還是要回歸核⼼城市、核⼼地段，迴歸⾼端，改善產品的定位。這既是我們的⽼本⾏，也是我們的品牌優勢和基因優勢所在。“所以今後⼤家可能會看到更多的⾦茂在⼀些核⼼城市、核⼼地段做的⾼端改善產品，我相信今年還會有更多的這種項⽬會出現。”

　　“好地塊+好房子”無疑成爲了中國金茂穿越週期的利器。對於今年的推貨節奏，陶天海介紹，中國⾦茂2025年總的推貨預計⼤概1800億，銷售規模預計會保持在千億規模，排名穩中有升，應該說是充滿信⼼的。推貨結構中2023年以來新獲取的⼟地佔⽐⼤概是70%左右，“所以總體的推貨質量還是不錯的”。

　　當然，除了精準投資和高品質的產品，中國金茂之所以能在仍舊低迷的市場走出獨立行情，還因爲做到了一點。就是通過組織架構的變革，進一步夯實企業利潤的“護城河”

　　在業務之外，中國金茂近段時間以來積極推動公司組織架構變革，全⾯推動組織能⼒的創新升級。

　　前不久，中國金茂已將“總部—區域—城市”三級管控架構，調整爲“總部—地區”二級管控架構，取消了華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，對現有城市公司撤併重組調整爲14個地區公司。

　　組織力的提升能夠減少不必要的管理環節，降本增效，從而徹底激活項目。陶天海就表示，組織架構變革的核心，就是提高組織的敏捷度，提高決策的效率和質量，真正助力我們在重點城市做優做強。

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責任編輯：楊紅卜