2025年3月26日，華潤置地（01109.HK）發佈2024年年度業績報告。

　　據年報，2024年，華潤置地綜合營業額達2787.99億元，同比增長11%，創近五年新高。然而，股東應占淨利潤卻同比減少18.45%至255.77億元，跌至五年最低水平。這一“增收不增利”的困境，或折射出房地產行業深度調整期下龍頭企業的轉型陣痛。

　　開發業務五年來毛利率腰斬，拖累整體盈利

　　值得注意的是，華潤置地2020年的綜合毛利率曾高達30.9%，此後逐年下滑，至2024年已降至21.6%，而該項指標在2023年尚有25.2%。

　　其中，開發銷售型業務的毛利率從2020年的29.1%銳減至2024年的16.8%，五年間近乎腰斬。儘管公司經營性不動產業務（如購物中心、寫字樓等）表現亮眼，毛利率攀升至70%，但其規模尚無法抵消開發業務的利潤缺口。2024年，開發銷售業務貢獻的淨利潤佔比持續下降，而經營性不動產利潤佔比首次突破40%，凸顯業務結構轉型的迫切性。

　　開發銷售型毛利率的下滑與“以價換量”的策略不無關係。爲應對市場低迷，華潤置地多地項目採取降價促銷。以北京橡樹灣三期爲例，成交均價較指導價每平方米低5000元，直接貨值損失達2.19億元；南京華潤觀雲潤府甚至以7.7折銷售。儘管此舉提升去化率，但多地項目實際售價低於預期，進一步壓縮利潤空間。年報顯示，2024年簽約額2611億元，雖行業排名升至第三，但同比下滑15%。

　　與開發銷售業務形成對比的是，華潤置地經營性不動產業務在2024年表現突出。據年報，公司2024年購物中心零售額達1953億元，經營利潤率61%；寫字樓出租率75%保持行業領先；酒店業務營收20.7億元，與凱悅集團的合作提升品牌溢價。該板塊毛利率高達70%，利潤貢獻佔比首次突破40%。然而，其營收佔比僅爲14.9%，短期內仍難以對沖開發業務利潤缺口。

　　此外，華潤置地在輕資產管理業務行業地位進一步鞏固。據年報，華潤萬象生活堅定行業綜合實力第一的商業運營商和城市空間運營服務商的戰略定位和生意模式，實現營業收入170.4億元，同比增長15.4%，核心淨利潤35.1億元，同比增長20.1%，市值及市盈率持續位居行業首位，輕資產管理行業競爭優勢顯著增強。

　　重點關注一二線城市的主流區域、主流客戶和主流產品

　　緊抓開發銷售型業務政策窗口期

　　房地產市場的深刻轉型，無疑在華潤的這份“成績單”上也有所體現，華潤置地管理層對此並非無動於衷。3月26日舉行的業績發佈會上，華潤置地管理層表示，在整體策略上，公司始終堅持量入爲出的原則，牢守現金流安全底線，推動公司所屬資源的換倉和結構的優化。在增量投資方面，最近三年一直堅持城市聚焦和深耕策略。

　　金融投資方面，華潤置地重點關注一二線城市的主流區域、主流客戶和主流產品，一二線城市投資佔比高達94%，北上廣深、杭州等這些核心城市佔比達到了72%。

　　在存量方面，一方面持續加大庫存去化；另一方面，利用中央的支持性政策，加大土地盤活力度，資源換倉的成效比較顯著。目前公司一二線城市土儲佔比達到了82%，土儲規模和結構能夠滿足公司持續高質量發展的需求。

　　華潤置地表示，着眼2025年，開發銷售型業務要緊抓政策窗口期，在做優增量、盤活存量中成功穿越週期，推動行業地位和發展質量穩中精進；經營性不動產業務要落實精益管理，持續提升資產價值，全面佈局資管業務，加快鞏固發展“第二增長曲線”；萬象生活要堅持“內涵式增長+外延式增長”雙輪驅動，鞏固行業頭部地位；生態圈要素型業務要進一步提升發展質量與行業影響力。要圍繞“城市投資開發運營商”的戰略定位，全面推動“3+1”一體化業務在地區公司穿透落地，加快構建核心業務體系化、專業化、協同化發展新格局，推動綜合競爭能力和價值創造水平不斷躍升。

　　採寫：南都·灣財社記者劉常源

（文章來源：南方都市報）