觀點網 近期國內房地產市場出現回暖信號，從去年四季度開始，各大主要城市的新房銷售情況有所恢復。

來自國家統計局2月發佈的數據，從70城新建商品住宅房價指數觀察，2025年首月新房價格環比上漲的城市個數增至24個。到2月份，該數據雖然下滑至18個，但市場氛圍還算活躍，整體樓市延續止跌企穩態勢。

在這背後，主要是得益於中央和地方政府的增量政策組合拳，有效釋放了潛在需求。

在不久前的“兩會”，政府工作報告就明確提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。同時，報告還強調房地產融資協調機制和“保交房”工作，以及“好房子”、推動房地產發展模式轉型等內容。

中國人民銀行副行長宣昌能3月27日在博鰲亞洲論壇表示：“中國實施適度寬鬆貨幣政策的立場是明確的，貨幣政策有足夠空間……將擇機降準降息。”

政策面利好，站在關口的“出險房企”碧桂園會怎樣規劃它的未來？

財報基本面

首先來看看該公司過去一年的表現。

由於衆所周知的原因，碧桂園2024年業績情況不會太好，錄得總收入約2528億元，同比減少約37%，由於銷售成本高企，同期毛利仍爲虧損，錄得毛虧約16.87億元。

但由於碧桂園持續進行了組織與效率優化，例如進行了區域合併，而且業務規模也變小了，因此營銷及市場推廣成本、行政費用等均出現大幅度壓降，前者同比下降57.8%至58.92億元，後者下降27.4%至48.91億元；研發費用也降至3.01億元。

與此同時，碧桂園截至2024年末僱員總數已從2023年末的43146人降至22794人。

最新消息，碧桂園似乎在2025年3月份進行了新一輪總部職能合併和區域整合。據報道，該公司控股集團與地產集團進行了合併，形成資產管理中心、項目管理中心、招採管理中心、財務資金中心、法務監察中心和綜合管理中心六大職能中心垂直管理體系。

同時，15個區域公司合併爲13個，東北區域與華北區域合併爲北方區域，川滇區域與渝貴區域合併爲西南區域。另外，據悉機器人、農業等非核心業務也進行了一定的收縮。

上述這些節流措施對財報表現起到了一定的作用，總而言之，期內碧桂園錄得淨虧損351億元，較2023年的2009.62億元大幅收窄；歸母淨虧損同樣自1784億元收窄81.6%至328.35億元。

資產負債表方面，碧桂園總資產仍高達10358億元，算上少數股東權益，淨資產仍有513億元。但公司股東應占權益已變爲負數，爲-71.85億元。

債務與現金流方面，碧桂園截至期末擁有總借貸2535億元，其中流動負債2268億元。總借貸中又有1881.93億元已發生違約或交叉違約。

接下來一年，碧桂園償債壓力依舊不小。據公告顯示，該公司有1374.13億元債務需要在一年內償還。

與之對比，碧桂園截至期末擁有現金及現金等價物63.62億元，受限制現金爲235.35億元，令資本負債率從67.7%升至81.4%。

碧桂園在財報中提出：“集團相信，中國房地產市場經過調整，將有望迎來新的發展機遇，因此將堅持‘一盤一策’的精細化管控，結合當地市場以及各項目的實際情況，制定合理的銷售價格和供貨計劃，以實現預算銷售額以及銷售回款。”

同時，碧桂園表示將積極響應國家和地方政府的各類扶持政策，通過各類收儲政策盤活資源，並在需要時考慮處置資產，以產生更多現金流入。

此前政府工作報告也提出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，重點用於投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

值得注意的是，碧桂園融資渠道並沒有想象中差，在去年成功發行了3筆公司債券，分別是Risland (Thailand) CompanyLimited 2024年發行可贖回及有擔保公司債券第一、二、三期，總金額4.66億元人民幣，利率和期限第一期是7.5%和1.75年，其餘是7%和1年。

另外的好消息是，碧桂園總借貸加權平均借貸成本爲5.17%，對比2023年12月末下降56個基點。

謀篇2025

2024年已經翻篇，2025年碧桂園會怎樣規劃它的未來？

過去一年，對碧桂園而言是充滿挑戰與轉折的關鍵一年。面對房地產行業深度調整、債務壓力加劇及市場信心不足等多重困境，通過推進“保交樓”、債務重組談判、資產盤活等措施，努力穩定經營基本面。

在財報中，碧桂園運用了罕見的詞彙：“集團已千方百計、砸鍋賣鐵開展自救。”

就目前來說，努力有一定的成果，但並不意味着可以鬆懈。

碧桂園距離“軟着陸”還有一段距離，最明顯的特徵是，一方面最重要的任務“保交樓”尚未完結。另一方面，通過債務重組修復資產負債表，仍存在不確定性。

其中，碧桂園在2024全年交付房屋超38萬套，近三年已累計交付約170萬套房屋。

碧桂園表示，2025年保交房仍是公司發展的第一要務，而且顯然保交樓的壓力正在逐步消減。就目前來說，2025年要完成的保交房目標爲20萬套。

碧桂園集團董事會主席楊惠妍在2025年度工作會議上，透露該公司2025年的重點工作：上半年以保交房爲主；下半年保交房和保主體並重，爲2026年進入正常經營狀態做好準備。

換句話說，保交樓任務預計在2025年內完成，或者說在2025年上半年就能基本完結。交付任務的減少，無疑對碧桂園現金流有利。

碧桂園旗下一些較優質項目也越來越多被各地納入“白名單”，推進的壓力就更小了。

根據去年10月份，住建部“四取消、四降低、兩增加”組合拳的描述，2024年底前，“白名單”項目的信貸規模相信已增加到4萬億。同時，城市房地產融資協調機制將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

債務重組方面，碧桂園暫時在境內債方面取得進展，2024年9月宣佈對9筆境內債延期6個月，這9筆境內債規模合計近150億元。

這次展期即將在2025年第一季度末屆滿，目前碧桂園正採取措施尋求再次展期。不久前3月14日，碧桂園旗下8只境內債券，合計本金98.64億元，自3月17日起停牌。

3月19日消息，談判初步成功，原定於3月支付的兩隻分期款項計劃將展期至9月支付，以爭取6個月的談判期，爲公開債券重組方案的制定提供更多時間。

境外方面，2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團旗下永恆信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請，事關雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。

這項清盤呈請聆訊經過多次延遲之後，此前被延期至2025年1月20日。

而碧桂園成功趕在1月20日清盤呈請於香港高等法院正式提訊之前，於1月9日公佈了境外債重組正式方案。據悉，若該方案能夠落實，最高可爲碧桂園削去116億美元債務，實現大幅去槓桿化。

同時，碧桂園又適時補發了延期很久的2023年年度業績報告與遲到半年的2024半度業績報告。於是，香港高等法院同意將聆訊時間再押後至5月26日。聆訊延後翌日，碧桂園於港交所實現復牌。

不久前，碧桂園已重新委任華利安和中金公司爲財務顧問，加快推進債務重組。而在財報中，碧桂園表示目前“正積極與主要債權人就重組方案進行磋商，以儘快就重組方案達成一致”。

“從公司自身來看，我們仍然有大量的資產，有優秀的團隊、凝心聚力的文化以及家族的持續支持，這些都爲我們的未來發展奠定了堅實基礎。”楊惠妍在去年表示。

就“爲2026年進入正常經營狀態做好準備”的表述來說，碧桂園有希望走出困境。但這些都是後話，保交樓和債務重組依舊是擺在眼前的首要任務。

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