本報記者陳瀟

　　“行業競爭格局一定是在調整中走向成熟，把存量問題消化完後，未來國內房地產市場結構性的需求仍然非常旺盛，行業仍然大有可爲。”3月25日，在中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”）業績會上，公司董事長陶天海表示，房企組織能力的競爭，將是未來市場競爭中的決定性因素。

　　同日，中國金茂交出一份在行業整體調整背景下較爲亮眼的財報答卷：2024年實現收入590.53億元，所有者應占溢利約爲10.64億元，同比增長115%。

　　陶天海亦在業績會上頗有信心地提出，“2025年銷售額保持在千億元規模，排名穩中有升”。這一底氣的背後，是公司穩固的高端住宅開發基本盤，亦是多元化業務帶來的持續增長動力。

　　開發業務基本盤穩固

　　2024年四季度以來，房地產市場情緒明顯回暖，儘管整體市場仍然存在分化，但佈局高能級城市押注改善性需求，已成爲房企的共識。

　　得益於在高能級城市的長期深耕，2024年，中國金茂9個金茂府3.0項目、3個璞系項目、2個滿系項目和3個棠系項目落地首開，均獲得市場熱烈反響。全年實現簽約銷售額983億元，行業排名升至第12位，整體毛利率爲15%，較2023年的12%增長3個百分點。

　　在業績會上，中國金茂首席財務官喬曉潔表示，2023年以來，公司獲取的項目淨利水平都不錯，整體平均淨利率水平能達到10%以上。公司的投資策略是積極而不激進，保證指標底線要求，去年開盤的項，毛利率基本大於20%。

　　在投資策略上，2024年，中國金茂繼續堅持“聚焦核心城市、核心板塊”，精準獲取22個優質項目，其中一線、二線城市貨值佔比達99%。2024年至2025年2月份，公司近七成投資位於北京和上海。

　　陶天海表示，中國金茂起家於核心城市的高端改善產品，未來也會迴歸這一“老本行”，“今後大家可能會看到更多金茂在覈心城市、核心地段的高端改善產品。”

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向記者表示，中國金茂在行業深度調整期實現利潤逆勢增長，核心原因在於其專注於一二線核心城市的高端項目，並通過精細化運營優化成本。公司未售貨值達2800億元，其中87%位於高能級城市，爲未來增長提供了充足支撐。

　　多元化運營性業務發力

　　以“一核三聚焦”戰略爲指引，在開發主業外，中國金茂亦培育出品質服務、精品持有、建築科技等多元業務，構築增長新引擎，助力中國金茂實現長遠的高質量發展。

　　在建築科技板塊，圍繞綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，中國金茂繼續夯實科技人居系統和減振降噪等全流程一體化EPC服務模式，推動金茂府系3.0“科技”硬核不斷升級。綠色建築科技，樓宇裝修等業務的收入亦持續提升，佔據中國金茂收入總額的7%。

　　更重要的是，依託在公建，商業寫字樓，高端住宅，IFM業態的外拓能力，公司物業服務板塊年內與廣發銀行、建設銀行、奔馳中國、伊利集團、歌爾股份等大客戶旗下企業建立合作關係，強化大客戶資源拓展，物業服務在管面積2024年同比增長19.9%，首次突破1億平方米，外拓強勁。

　　高質量的外拓也爲金茂服務帶來有現金流的利潤，截至2024年年末，金茂服務總收入約爲29.66億元，同比增長9.7%；年內淨利潤約爲3.84億元，同比增長12.0%，經營性淨現金流達5.33億元。

　　在精品持有板塊，中國金茂則加快了酒店及商業標杆項目打造以及提升輕資產運營管理能力。

　　其中，在酒店經營方面，寧波金茂嘉悅酒店、青島金茂萬麗酒店和青島金茂源宿酒店三家酒店於2024年陸續開業，2家開業首月實現經營毛利爲正。截至年末，中國金茂擁有14家豪華酒店，板塊年內收入達16.98億元。

　　在金茂商業板塊，中國金茂在營的購物中心等商業綜合體總建築面積達119.66萬平方米，在建的總面積達114.05萬平方米，旗下商業物業租金和出租率位居同行業前列。在寫字樓方面，公司不少標杆項目出租率長期保持在較高水平。以上海金茂大廈爲例，憑藉其優越的地理位置、高品質的辦公環境和完善的配套設施，相比於競品溢價率達20%－30%，體現市場的認可和青睞。整體來看，商業和寫字樓兩大板塊，貢獻收入近17億元。

　　值得一提的是，2024年3月份，華夏金茂商業REIT作爲國內首批消費類基礎設施公募REITs上市，標誌着中國金茂持有物業的上市平臺成功打造，項目上市以來完成三次超預期分紅，進一步證明其在商業地產運營方面的專業能力。

　　“去年以來，公司在精品持有和輕資產的商業酒店和物業服務能力培養方面花了很多力氣，持有的核心資產進一步做強做優。（公司）把金茂酒商作爲輕資產的運營平臺，聚焦提升輕資產的運營管理能，同時REIT上市後，形成了個真正的‘投融管退’的專業化分工閉環。”中國金茂管理層表示。

　　以新模式構築面向未來的核心競爭力

　　在行業向存量市場發展的趨勢之下，加速物業服務業務增長，着力打造商業、酒店、公寓差異化輕資產管理能力，形成業績增長極，在陶天海看來，這是構建面向未來的核心競爭力，形成抵禦週期波動的金茂發展新模式。

　　值得一提的是，中國金茂的“第二曲線”並非孤立發展，而是與開發業務深度聯動，在提供穩定現金流來源的同時亦持續“反哺”開發業務，併爲集團開拓多元化融資渠道，減輕資金壓力。

　　比如，中國金茂以優質持有資產爲抵押，2024年發行金茂大廈CMBS利率僅3.2%，經營物業抵押貸方面，多個酒店類項目獲15年期低息貸款，融資成本持續降低。

　　“今年3月份，公司用經營物業抵押貸將凱晨世貿中心的CMBS進行置換，融資成本只有2.85%，這帶來財務費用大幅下降。”喬曉潔表示。

　　對此，嚴躍進認爲，中國金茂的高端酒店、商業綜合體與“金玉滿堂”系列住宅產品系形成品牌矩陣，亦強化了市場對中國金茂“品質開發商”的認知，中國金茂的多元化戰略本質是“以重養輕，以輕促重”的良性循環佈局，在行業調整期更具抗風險能力。

　　非房開業務多點開花並進入收穫期，也對改善中國金茂的毛利率，淨資產收益率（ROE）等關鍵指標有所助益。其中，在毛利率方面，喬曉潔表示，公司持有型業務毛利率水平穩定在70%以上，輕資產業務在30%左右，通過不斷提升第二曲線業務收入佔比和毛利率水平，公司整體的毛利率水平持續改善。

　　相比於重資產投入，強調運營能力的輕資產模式亦有望持續提升中國金茂的ROE水平。在業績會上，中國金茂管理層表示，相信未來通過不斷提升ROE平，提升公司整體的收益水平，能給投資者未來帶來更好回報。

　　更大的看點是，多元化業務是中國金茂以經營槓桿驅動發展的新動能。對此，中國金茂管理層在業績會上強調，會充分利用經營槓桿驅動發展，不會再去利用擴展債務來擴大槓桿。在這種新模式下，中國金茂已連續四年保持“三道紅線”全綠檔，2024年債務總額壓降50億元。

　　“公司一直都是堅持‘降短期、升長期，降境外、升境內’的總債務管理思路，2025年，我們力爭到年底穩步壓降負債大概50億元。”喬曉潔表示，根據目前整體資金排布，公司的現金流非常健康。

　　“最近，中國金茂的組織架構進行了進一步調整，從過去的三級管控全面轉向兩級管控，核心就是提高組織的敏捷度，提高決策的效率和質量，真正地助力我們在重點城市做優做強。”陶天海表示，今後中國金茂不僅要去做特長生，還要去做優等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮點。

（文章來源：證券日報）