在資產證券化的道路上，萬國數據（GDS.US）又邁出了關鍵一步。

上海證券交易所官網信息顯示，3月26日，由萬國數據作爲原始權益人的南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“南方萬國數據中心REIT”）“已受理”。智通財經獲悉，3月25日該基金啓動申報程序，僅1天后就獲上交所受理。作爲市場首批數據中心公募REITs之一，南方萬國數據中心REIT一經披露，迅速引發市場廣泛關注。

今年3月初，萬國數據成功發行了中國首單數據中心持有型不動產資產支持證券（ABS），被市場視爲IDC行業首筆私募REIT。時隔不到一個月，這隻公募REIT的申報，進一步增強了萬國數據在資本支持新基建方面的先發優勢。

業內人士向智通財經表示，南方萬國數據中心REIT的推出，在行業具有里程碑意義。“數據中心REITs兼具‘科技+不動產’屬性，現金流較傳統商業地產穩定性強一些，估值體系有望向成長股靠攏。在低利率環境下，其相對穩定的分紅機制，對險資、銀行理財等也具有較強的吸引力。” 

稀缺優質資產構築REITs根基

智通財經瞭解到，南方萬國數據中心REIT採用“公募基金+基礎設施資產支持證券”雙層架構，80%以上資產將投資於底層基礎設施資產支持證券，穿透持有崑山國金數據雲計算數據中心項目（簡稱“國金數據中心”）全部股權，通過專業化運營獲取機櫃託管服務費收入等穩定現金流。該產品由南方基金擔任基金管理人，招商銀行擔任基金託管人，華泰聯合證券爲財務顧問。

該基金的核心資產爲國金數據中心，以2024年9月30日爲基準日，項目估值爲21.95億元人民幣（估值以最終監管審批通過版本爲準）。基於這一時點的資產估值，基金擬募集規模爲22.65億元（估值以最終監管審批通過版本爲準）。

國金數據中心之所以能獲得較高估值，得益於其優質稀缺的資產特性。該數據中心位於江蘇省蘇州市崑山市花橋鎮，佔地近2萬平方米，建築面積3.54萬平方米，配備4192個機櫃。該區域屬於長三角數據需求的核心區域，是“東數西算”戰略佈局的關鍵節點。

長三角地區經濟發達，產業集聚，大量大型企業和互聯網巨頭匯聚，產生了海量數據處理和存儲需求，國金數據中心憑藉優越地理位置，能快速響應客戶需求，提供高效數據中心服務。同時，該區域網絡基礎設施完備，能源供應充足穩定，爲數據中心運行提供了堅實保障。

REIT招募說明書顯示，國金數據中心近三年及最近一期的平均簽約率均爲100%，計費率穩定在90%以上，託管服務費收繳率達100%。

值得一提的是，在綠色發展成爲全球共識的當下，國金數據中心可再生能源使用比例達到100%，既契合全球綠色發展趨勢，有助於企業自身長期可持續運營，又呼應了投資者對綠色環保項目的關注。

公司穩健經營爲資產證券化提供支撐

國金數據中心的優質資產爲萬國數據開展REITs項目奠定良好基礎，而公司穩健的經營業績則進一步爲資產證券化提供了有力支撐。

2024年，萬國數據實現淨收入103.22億元，同比增長5.5%；調整後EBITDA達48.764億元，同比增長3%；經調整EBITDA率爲47.2%，全年淨利潤爲33.04億元。

萬國數據海外運營品牌DayOne Data Centers Limited於2024年12月31日完成B輪股權融資，公司對其股權攤薄，將DayOne作爲股權投資對象，業績不再並表。若不考慮DayOne“出表”的影響，萬國數據2024年業績則已超預期，展現出較強的內生增長動力和抗風險能力。

展望2025年，萬國數據聚焦Tier1市場AI推理需求及產能釋放，業績有望進一步提升。

據智通財經瞭解，萬國數據已在北京、上海、深圳及周邊城市建立完善佈局，擁有近千兆瓦的可開發容量，全面適配AI推理需求。2025年一季度，公司已拿到152MW AI相關訂單，預計6個月內交付。這是公司在國內有史以來最大的單筆訂單，也印證了萬國數據在高功率智算中心領域的技術優勢。

儘管大廠需求存在12-18個月的實施週期，但AI驅動的算力需求爆發已是確定性趨勢。萬國數據的提前佈局，夯實了其在AI算力基礎設施市場的先發優勢。從業務發展看，這些訂單有望在未來2-3年逐步轉化爲業績增量，爲公司帶來穩定的收入，從而進一步提升其盈利能力。

資產證券化催化多元價值釋放

萬國數據憑藉稀缺優質資產，以及穩健的經營表現，在IDC資產證券化道路上搶得先機。而宏觀政策層面的利好，亦爲其資產證券化的未來發展提供了想象空間。

2月7日，中國證監會發布的《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》明確提出“常態化推進新型基礎設施REITs發行”，並將數據中心、5G基站等新基建項目納入優先支持範疇。

萬國數據向智通財經表示，在數字經濟高速發展的時代，萬國數據積極響應國家“鼓勵民營企業參與數據中心、工業互聯網等新型基礎設施投資建設和應用創新”的政策號召，積極盤活自身存量資產，將回收資金用於再投資，繼續擴大我國新型基礎設施投資建設，爲新質生產力的發展做出自己的貢獻。從財務方面來看，REITs的發行將爲萬國數據帶來資金流入，不僅能有效改善公司的現金流，在不增加負債的情況下優化運營效率，還能提升公司應對市場風險的能力。藉助REITs募集資金，萬國數據得以投資建設新的數據中心項目，完善在全國範圍內的數據中心佈局，在國內人工智能算力需求爆發的趨勢下搶先贏得市場紅利。

可以說，資產證券化推動萬國數據從傳統重資產運營模式邁向 “輕資產” 模式。在這一轉型過程中，公司能夠將更多資源聚焦於核心業務，通過資產變現和持續運營管理獲取收益，提升資本運營效率，實現靈活的資產配置，從而更加適應市場變化、實現可持續發展。

結語

萬國數據通過發行REITs，在資產價值市場化定價與流動性提升方面取得重要進展。公司可通過持續證券化盤活存量資產，構建“投資-建設-運營-退出-再投資”的良性循環，不斷完善業務佈局與技術升級。

這一戰略佈局不僅爲自身開闢了新的增長路徑，也爲中國數字基建行業的資產證券化發展提供經驗。在AI與數字化的時代浪潮下，藉助政策的東風，萬國數據有望在連接資本與算力方面發揮重要作用，持續創造更大價值，推動數據中心行業邁向新的發展階段。