萬科稱，公司業績虧損既有外因也有內因，內因包括投資冒進、多賽道佈局步子過大、融資模式未能及時轉型等

文｜康國亮

編輯｜楊秀紅

萬科A（000002.SZ）交出了自1991年上市以來首份虧損的財報。

3月31日晚間，萬科公佈了2024年度業績報告，從財報數據來看，萬科仍然沒有走出低谷期。財報顯示，2024年萬科實現營業收入3431.76億元，同比下降26.32%，歸屬母公司淨利潤-494.78億元，由上年的盈利轉爲大幅虧損，這也是萬科自1991年上市以來的首次年度虧損。

年度虧損近500億元，萬科由此成爲目前A股市場已披露2024年報虧損額最大的上市公司。

對於此次業績虧損，萬科在財報中做出了回應：2024年對萬科而言，是異常艱難的一年，面臨多重風險挑戰。公司業績虧損既有外因也有內因。當房地產市場供求關係發生重大變化，公司未能及時擺脫高負債、高週轉、高槓杆的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道佈局步子過大、融資模式未能及時轉型等問題，管理和風控機制也未能跟上業務和組織發展的需要，導致經營陷入被動。

萬科同時表示，這些長期發展過程中積累的問題正在逐步消化，但徹底化解仍需要時間。針對經營管理、公司治理、組織建設等方面存在的問題，公司進行了深刻反思、有效整改，並持續改進。

值得注意的是，此次萬科年報並沒有舉行公開的業績發佈會，而是在當日與部分機構投資者進行了小範圍交流。公司萬科董事會主席辛傑、執行副總裁鬱亮、財務負責人韓慧華以及董事會祕書田鈞出席，參與調研的機構有花旗證券、廣發證券、中信證券、摩根士丹利、招商證券、國信證券、中金公司。

在交流會中，萬科有關負責人表示，在政策引導和支持下，相信行業已渡過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。2025年萬科將全力以赴，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，推動萬科重回健康發展軌道。

4月1日，財報發佈後的第一個交易日，萬科A股和H股均有所上漲。截至發稿，萬科A股股價上漲1.7%至7.17元/股，萬科H股股價上漲1.08%至5.6港元/股，公司總市值爲811億元。

上市34年來首虧

財報顯示，2024年萬科實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，同時，萬科全年共交付了327個項目，666個批次，合計交付房屋18.2萬套。

在物業服務方面，萬科旗下的萬物雲在2024年實現營業收入363.8億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長8.9%。在租賃住宅業務方面，報告期內，萬科租賃住宅業務實現營業收入37.02億元，同比增長7%。

萬科2024年仍然面臨着較大的經營壓力，不僅營收出現下滑，淨利潤更是出現自1991年上市34年以來首次年度虧損，且虧損額高達近500億元，成爲目前A股市場已披露的2024年報中虧損額最大的上市公司。其2024年實現歸母淨利潤-494.78億元，同比下降506.79%，由前一年度的盈利轉爲大幅虧損，而2023年，萬科淨利潤爲121.6億元，同比下降46.4%。

對此，萬科解釋道，主要是對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收款需要計提減值，非主業財務投資基於成本法覈算出現一定賬面虧損以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。一方面，房地產開發業務過往高地價項目進入結算，導致報告期結算毛利總額大幅減少，考慮到部分市場下行短期內難以恢復，萬科對部分項目計提了存貨跌價準備81.4億元。此外，萬科部分應收款發生了回收風險，加大了虧損壓力，合計計提信用減值264億元。另一方面，萬科2024年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資產去化補充現金流，部分交易價格低於賬面值，加大了虧損。

同時，萬科表示，過去三年，公司也採取了一些行動。2022年以來主動獲取的70個新項目收益已經有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。經營服務業務收入規模持續增長，2024年相關收入佔營業收入比例已經接近15%，未來會進一步提高，且扣除折舊攤銷後整體已在貢獻正向利潤。

作爲曾經的“標杆房企”，萬科早在2018年就喊出了“活下去”的口號，但隨着房地產市場持續步入下行期，萬科也難以避免地受到較大影響。不過，在交流會中，萬科管理層還是表達了堅定的信心。其表示，相信行業已渡過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。

這一判斷，主要基於三點：市場方面，需求回升的基礎已經牢固。2024年四季度，全國商品住宅銷售面積環比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交量依然較爲穩定，沒有再出現過去的“脈衝式反彈”。現在各地還在因城施策繼續調減限制性措施，進一步鞏固回升基礎，形成量升價穩的良好局面。

供給端方面，2025年土地和商品房盤活力度加大、速度加快，企業現金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強行業造血、回血能力。

拿地方面，市場回暖和政策支持讓企業更有信心，拿地情況有了顯著好轉，促進後續成交和投資回升。民營企業拿地信心也明顯上升。今年1月和2月，民營房企在24個核心城市拿地面積佔比分別爲34.8%和28.3%，較2024年的17.5%顯著上升。

如何化解債務壓力

與鉅額虧損相比，萬科當前面臨的債務與融資問題更值得重點關注，尤其在大股東深鐵國資管理團隊全面入駐後，如何能夠爲萬科平穩化債至關重要。

萬科管理層表示，儘管萬科銷售同比下降34.6%，經營端承受較大壓力，但2024年全年公司如期歸還到期公開債292億元。在大宗交易和資源盤活方面，2024年萬科完成大宗資產交易54個項目合計259億元，通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億。截至目前，萬科今年一季度公開債均已兌付。

在融資端，萬科2024年完成新增融資和再融資共計948億元，對應平均融資成本3.54%。截至2024年末，萬科合併報表有息負債3612.8億元，佔總資產的比例爲28.1%，其中一年以內到期的有息負債爲1582.8億元，佔有息負債總額的43.8%。公司總現金額爲883.4億元，淨負債率爲80.6%，較2023年底提高了25.9個百分點，萬科面臨的償債壓力仍然不小。

今年初，爲應對流動性風險和經營挑戰，萬科管理團隊大幅調整，深鐵集團管理團隊全面入駐，並獲得了廣東省、深圳市有關部門、金融機構等多方支持。

2024年以來，大股東深鐵集團已通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式對萬科予以流動性支持，深鐵先後認購中金印力公募REIT、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊。2025年一季度，深鐵集團又受讓了萬科所持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權，幫助萬科盤活存量資源。截至目前，深鐵集團已合計向萬科提供70億元股東借款用於歸還公開市場債券。

萬科2025年如何應對債務償還壓力？對此，萬科管理層在交流會中表示，一方面將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發、合理平衡收支節奏，力爭經營性現金流爲正。同時，進一步發揮好經營服務類業務的內生造血功能。另一方面，萬科擁有的多元化資產池部分已通過大宗交易、REITs等方式實現價值釋放，公司將繼續平衡流動性需求與長期持有價值，將靈活採用資產證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，適時補充流動性，支持資產價值最大化兌現。

在債務償還的安排方面，除了經營和交易創造的現金流，萬科表示，將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，同時利用好政策工具箱，繼續爭取增量流動性機會，妥善做好到期安排。

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